浅谈房地产企业内部控制
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作者: 王晓敬
摘要：内部控制贯穿于房地产企业经营管理活动的各个方面，只要存在经济活动和经营管理，就需要建立相应的内部控制制度。完善的内部控制可以保证房地产企业有效进行经营管理。提供可靠的财务报告和其他信息，保护企业财产的安全完整，实现企业整体目标。本文首先分析了当前房地产企业内部控制中存在的问题，在此基础上，提出7完善房地产企业内控制度的对策。
关键词：房地产企业；内控；对策
随着我国改革的力度越来越大，房地产市场竞争也更加的激烈。房地产企业转变经营观念，增强控制意识，提高管理水平，是迎接市场竞争的基本前提。我国企业平均寿命只有6.5～7岁，企业普遍短寿的现状，的确值得认真思考。而内部控制则是房地产企业做强、做大、长寿的秘诀之一，从内部控制实践来说，虽然已经出现了许多行之有效的办法，但由于内部控制不恰当而引起错弊的现象时有发生，目前还未能建立一套科学的一体化的内部控制体系。我国房地产企业的内部控制状况目前仍然不乐观，很多房地产的管理控制还处在较低水平，如何开展有效的内部控制将是一个紧迫而现实的问题。
一、房地产企业内部控制中存在的问题
很多房地产企业把内部控制简单地理解为各种规章制度的制定、装订、汇总，认为做了整章建制方面的工作，就等于建立了内控机制。这主要是认识不足的问题，目前房地产企业内部控制还存在以下问题：
(一)会计信息失真
当前许多房地产企业由于会计工作秩序混乱、核算不实而造成的信息失真现象较为严重。如重要空白凭证保管使用制度、会计人员分工中的“内部牵制”原则等得不到真正的落实。人为捏造会计事实、篡改会计数据、设置账外账、乱挤乱摊成本、隐瞒或虚报收入和利润，债务不实等等。不少房地产企业部门负责人从狭隘的部门利益出发，或者为了个人能够顺利升迁，违法干预会计工作，授意、指使、强令会计人员假造会计票据，篡改会计数据，真帐假算、假帐真算、帐外设帐，偷逃税收，粉饰业绩等。
(二)企业内部控制执行不得力
由于我国长期实行计划经济经济体制，市场经济体制还未完全建立，在这种复杂环境，人们的思想意识多元化，房地产企业内部控制薄弱，管理松弛的情况逐渐暴露，出现了一些新型的经济犯罪案例。比如，到国外办理“投资移民”，挪用公款赌博，用公款炒股，动用巨额资金在资本市场上买卖股票，谋取个人私利；还有的在办理采购、销售、投资，工程项目等业务中损公肥私捞取巨额回扣，等等。这主要是由于单位缺乏最基本的内部会计控制所致。目前相当一部分企业对建立内部控制制度不够重视，内部控制制度残缺不全或有关内容不够合理；更多的是有章不循，将己订立的企业内部控制制度“印在纸上、挂在墙上”，以应付有关部门的检查、审计，而不管内部控制制度执行情况如何，遇到具体问题多强调灵活性，使内部控制制度流于形式，失去了应有的刚性和严肃性。在实际操作中无相互协调的责任机制，各部门之间的监督作用未能发挥，甚至出现了通过调整账表来隐瞒其它部门的违规行为，往往造成重大后果后才被发现。
(三)价格风险评价机制尚未建立
随着计价体制的改革，由过去的定额计价方式逐步改为工程量清单计价方式。目前大多数房地产企业尚未建立起有效的价格风险评价机制。但是目前很多房地产企业材料采购无计划，进料无验收，出料无限额。有的房产工程项目连材料账都没有，材料以买代耗，造成材料流失严重，还有的以次充好，以少报多，虚报冒领，从而导致材料实耗量超过预算定额数量，造成经费严重超支。
二、完善房地产企业内控制度的对策
内控制度作为财务管理的主要工作，使之真正发挥核心作用，就必须做好抓好以下几项工作：
(一)建立广泛的信息与交流
一个有效的房地产企业内控系统需要充分的和全面的内部财务、经营和遵从方面的数据，以及关于企业外部市场与决策相关的事件和条件的信息。有效的房地产企业内控需要建立可靠的信息系统，涵盖房地产企业的全部重要活动。有效的房地产企业内控系统需要有效的交流渠道，确保所有员工充分理解和坚持现行政策和程序，影响他们的职责，并确保其他的相关信息传达到应被传达到的人员。
(二)完善房地产企业会计内控制度
房地产企业会计内控制度是企业内部控制制度的基础，它是以确保企业会计核算资料的真实性的、保护企业资产的安全完善为目的所采取的一系列措施、方法和程序。它的制定应以《会计法》为依据，企业各项业务的会计处理程序必须符合由两个或两个以上人员分工办理，帐款分管等要求。具体应包括以下内容：
1 会计处理程序制度。为了确保会计有条不紊地进行，避免错报、漏报会计信息，房地产企业应当设计出一整套将其经济业务事项加以明确、计量、记录和汇兑的程序，并籽这些程序形成制度，有助于业务人员和会计人员对相同的经济业务事项按前后一贯的方式进行处理，形成可靠的会计记录和财务报告。会计人员的职权、凭证资料的签署、传递、汇集流程、会计记录和财务报告的编制与报送事项作出规定。
2 建立预算控制。建立对产品数量、产品质量、原材料消耗、劳动力消耗等的预算控制，其重点放在对发生的行为效果(或称被控效果)及其形成过程的经常监督和调整上，即通过作业核算和现场观测获得信息，及时把被控对象的输出变量与控制标准进行比较，提出纠正偏差的行为措施，不断消除行动效果偏离既定标准的现象。通过核算和分析获得信息，并与控制标准进行比较，提出纠正偏差的行为措施。
(三)加强外部监督机制
发挥社会审计的作用，对房地产企业内部控制实施强制性审计。在进行社会审计时，要求房地产企业向外界公众出具内部控制报告，并要求注册会计师对其进行审计出具审计报告。这样加重了房地产企业经营者和注册会计师的责任，既可以降低房地产企业的营运风险，提高房地产企业营运的效率和效果，进而保护投资者的利益，同时又提高了房地产企业对外出具的财务报告及其他披露信息的可靠性，增加透明度和有效性。我国在加强和完善房地产企业内部控制的过程中，还应采取以下配套措施：
1 逐步培育房地产企业经理人市场，使得股东能够及时在经理市场选取合格的人选取代不称职的管理人员。这将激励经理人员注意房地产企业的内部控制，以实现房地产企业的经营目标。
2 完善资本市场，发挥房地产企业股东的“用脚投票”机制的作用。要发展房地产企业间购并市场，促使房地产企业股东的“用脚投票”机制得以充分发挥。若房地产企业出现经营不佳，或被发现财务信息披露虚假等，可能陷入被收购的境地。这将对房地产企业经营者形成一种压力，促使房地产企业经营者通过加强内部控制与内部管理，提高房地产企业经营效率与效益，实现房地产企业的经营目标，完成受托经营责任。
(四)完善采购控制
由于房地产原材料成本占总成本的2/3左右，所以在采购上应比其他类型的企业应该更加重视。首先审批制定材料采购计划，材料采购计划的制定与审批分开，由预算人员根据预算工程量提出材料计划，计划由项目经理进行审批。其次在原有的供应商中进行选择。将对供应商的考察与审批分开，由采购人员牵头，采购人员、技术人员、质量人员均参与考察，重点考察供应商的供货能力、产品规格、产品质量、技术指标能否满足本企业的需要等。参加考察人员将对各个供应商的考察情况写出总结，原则上应做到货比三家，至少考察三家以上供应商。审计人员对材料计划的制定与执行情况、合同执行情况进行检查，检查材料计划是否按工程量确定，是否按计划采购并办理相关入库手续，是否按合同规定付款，预算人员、采购人员、质量人员、保管人员、项目经理签字是否齐全，大宗材料是否实行阳光采购。
长期以来，由于我国房地产企业的内部控制存在问题，会计信息失真的状况时有发生，制约了房地产企业的发展。加强内部控制制度建设是提高经营管理水平的基础工作，也是不可回避的现实需要。可以说房地产企业内部控制制度建设，事关房地产企业未来的生死存亡。
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