今年一季度中国房地产市场分析

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　　2008年一季度，全国房地产开发完成投资4688亿元，同比增长32.3％，增幅比上年同期高5.4个百分点。其中，商品住宅完成投资3316亿元，同比增长34.7％，增幅比上年同期高4.3个百分点。
　　
　　一、房地产市场运行情况
　　
　　（一）住房投资加快，经济适用房比重上升
　　2008年一季度，全国房地产开发完成投资4688亿元，同比增长32.3％，增幅比上年同期高5.4个百分点。其中，商品住宅完成投资3316亿元，同比增长34.7％，增幅比上年同期高4.3个百分点。
　　2008年一季度，经济适用住房完成投资120亿元，同比增长36.7％，增速比房地产开发投资增速高4.4个百分点，比商品住宅投资增幅高2.0个百分点。与上年同期相比，经济适用住房投资占商品住宅投资的比重略有上升，由上年同期的3.56％上升至3.61％，提高了0.05个百分点。
　　（二）土地购置与开发增长较快，部分城市土地出现流拍现象
　　2008年一季度，全国土地开发与购置增长较快。从土地购置情况上看，一季度全国房地产开发企业购置土地7922万平方米，同比增长29.7％，增速比上年同期加快38.3个百分点（上年同期为－8.6％）；完成开发土地面积5890万平方米，同比增长11.0％，增幅比上年同期加快10.6个百分点。
　　2008年一季度，受紧缩性货币政策、IPO融资政策和房地产市场观望的共同影响，部分城市土地供应出现冷场，北京、杭州、南京、福州、深圳、成都等城市出现土地流拍现象。
　　（三）商品房建设加快，竣工面积明显增长
　　2008年一季度，全国商品房建设速度明显加快。从施工面积上看，一季度全国房屋施工面积为15.86亿平方米，同比增长27.5％，增幅比上年同期提高6.8个百分点；其中，住宅施工12.45亿平方米，增长29.3％，比上年同期提高7.9个百分点。商品房新开工面积2.40亿平方米，增长25.9％，增速比上年同期提高15.2个百分点；其中，住宅新开工面积1.99亿平方米，增长24.8％，增速比上年同期提高12.4个百分点。
　　竣工面积增长迅速。一季度商品房竣工面积7856万平方米，增长26.9％，增幅比上年同期高17.4个百分点；其中，商品住宅竣工面积6398万平方米，增长27.4％，增幅比上年同期提高了15.9个百分点。
　　（四）商品房销售出现负增长，销售压力加大
　　2008年一季度，全国商品房销售面积实现10449万平方米,同比下降1.4％；其中，商品住宅销售面积实现9501万平方米，同比下降0.3％，这是自1998年住房制度改革以来商品房和商品住宅销售面积首次出现下降。分地区看，中西部地区销售仍然有所增长，而东部地区则同比下降7.5％。
　　从销售额上看，一季度，全国商品房实现销售额4111亿元，增长1.5％；商品住宅实现销售额3534亿元，增长5.2％。其间，２月份商品房和商品住宅销售额曾出现负增长。
　　（五）房价维持高位盘整，部分城市房价出现下降
　　2008年一季度，全国70个大中城市房屋销售价格仍然保持两位数的同比增长速度，价格涨幅依然处于高位，但价格涨幅呈逐月下降趋势。一季度各月，全国70个大中城市房屋销售价格涨幅分别为：111.3元、110.9元、110.7元。从环比数据上看，前３个月房价涨幅分别为0.3、0.2、0.3，涨幅明显低于比年同期0.6的水平，价格上涨趋势减缓。
　　３月份，70个大中城市房屋销售价格涨跌互现，部分城市房价已出现松动现象，并有小幅下跌。３月份70个大中城市中有10个城市的房屋销售价格环比涨幅超过１％，分别是北海、银川、乌鲁木齐、襄樊、宜昌、金华、三亚、蚌埠、西安、昆明；另外，有10个城市的房屋销售价格环比出现下降，分别是深圳、惠州、哈尔滨、南充、南京、兰州、南宁、成都、温州、郑州，其中，深圳市房屋销售价格下跌幅度最大，为－2.5％。从重点城市的交易量上看，部分城市出现“缩量空涨”的特点，市场博弈加剧，未来市场逆转的压力较大。
　　（六）个人房贷增速减慢
　　2008年一季度，货币信贷增幅明显回落，从紧货币政策成效显现。人行统计数据显示，一季度金融机构个人房贷余额28017亿，比年初增加995亿元，与2007年同期相比，增量下降270亿元，增幅下降21.3个百分点。
　　从个人按揭贷款的统计数据来看，2008年一季度全国个人按揭贷款规模达869亿元，同比增长16.6％，增幅与2007年同期相比下降56.6个百分点，与2007年全年相比下降71.8个百分点。这表明，受调控政策影响以及人们对未来市场预期的调整，购房意向下降，个人房贷增速明显回落。
　　（七）房地产企业资金链压力上升
　　2007年年底，全国商品房销售市场观望情绪明显，企业资金链压力已经初现端倪。2008年，房地产企业资金压力继续上升。
　　从开发贷款情况看，受央行多次上调存款准备金率影响，银行可贷资金总量下降，银行放款更为谨慎，放款周期延长。同时，土地价格的波动，也会导致银行所发放的土地抵押贷款风险增加。银行将向下调整可贷额度比例，受其影响，企业所获得的银行贷款总额也会减少。
　　受市场观望情绪影响，商品房销售市场低迷，企业回款不畅。虽然部分企业开始降价促销，但市场销售形势未见明显好转，使得企业资金周转压力加大。
　　此外，由于新的土地政策和企业IPO政策的影响，房地产企业利用融资或贷款来进行囤地的行为将受到抑制，企业储备土地成本上升，土地储备规模偏大的房地产企业资金链压力将更为明显。
　　
　　二、政策建议
　　
　　（一）保持政策的连续性和稳定性，贯彻落实好已出台政策的执行情况
　　经过近三年的调控，我国对房地产的政策体系已经基本形成，其中，土地管理、规划管理、金融政策、保障制度、税收调节等组成了房地产宏观调控的有机部分。下一步，调控重点将放在贯彻落实前一阶段所出台的各项有关政策，重点包括住房规划中的“90／70”政策、住房保障政策、房地产信贷政策以及土地管理政策等，保证各项政策落到实处，切实增加住房供给，稳定住房价格，从而发挥出宏观调控政策的效果。
　　同时，从2008年一季度房地产市场运行情况来看，市场观望情绪在加剧，房地产企业资金链压力较为明显。2008年，房地产宏观调控既要防止房地产开发增长过快，防止房价过快上涨，又要防止房地产开发增长回落速度过快、回落幅度过大，保持房地产市场健康、稳定发展。
　　（二）继续改善住房供应结构，满足中低收入家庭的住房需求
　　第一，要继续认真贯彻国发［2007］24号文件精神，落实在建设和管理保障性住房过程中的金融、土地、税收等各项优惠政策，逐步提高廉租房、经济适用房等保障性住房的供应量，继续提高“两限房”的投资力度和比重，提高满足中低收入家庭需求的供给水平。
　　第二，要贯彻落实2006年提出的“90／70”规划要求，保证90平方米及以下住房占到住房总面积的70％以上，保持普通商品房建设的适度规模，优化市场供应结构。
　　第三，要通过税收、信贷等经济手段提高房地产企业开发高档住宅和别墅公寓的成本，减少高档住宅和别墅的开发规模，实现供求结构对接。
　　（三）继续加强土地管理力度，严格保护农村土地，加快已出让土地的开发进度
　　第一，要继续加强土地管理的力度，实施最严格的土地保护制度，严格保护农村土地。
　　第二，要根据国发［2007］24号文件的要求，增加中低价位，中小套型商品住房以及廉租住房、经济适用房、两限房的用地供应，调整土地供应结构，适当提高居住用地在土地供应中的比重。

　　第三，为促进土地的节约利用，缓解保护耕地与保证建设用地之间的矛盾，继续加大对闲置土地的清理力度，加快已出让土地的开发进度，盘活和充分利用存量土地，切实提高市场住房的供给水平。
　　第四，严格执行国土资源部《关于加大闲置土地处置力度的通知》中有关“未按建设用地使用权出让合同约定缴清全部土地价款的，不得发放土地使用证书，也不得按土地价款缴纳比例分期发放土地使用证书”（国土资电发［2007］36号文）的规定，缩短开发周期，避免企业变相囤积土地。
　　（四）加强个人按揭贷款管理，警惕“虚假按揭”风险上升
　　近年来，银行对个人按揭贷款的材料审查也放松了警惕。形成了银行对住房消费的过度信贷，这实际上是将房地产价格快速上涨的风险转移给银行。一旦房价出现快速下降，住房按揭中的过度信贷风险将集中爆发。2007年，全国个人住房消费贷款超过了9000多亿元，是2006年３倍以上，个人住房按揭贷款的快速增长也是推动房价上涨的一个重要因素。
　　2008年，受紧缩性货币政策和房地产预期的影响，房地产企业开发贷款收缩、市场销售不畅，企业资金压力不断上升。在这种情况下，为缓解企业资金压力，部分房地产企业有可能会虚构购房合同，做高交易价格，骗取银行贷款。银行部门及金融监管机构应加强对个人按揭贷款的审查和管理力度，避免类似2002年～2003年间的虚假个人按揭案件的发生。
　　（五）维护市场正常交易秩序，正确看待房价波动
　　价格作为调节市场经济的核心手段，其本质就是可以通过价格的涨跌变化来引导市场各方主体。在价格上涨时，供给增加、需求下降；而在价格下跌时，供给下降、需求上升。因此房地产价格的上涨或下跌均属于正常的市场现象，社会各界必须消除房价只能上涨、不能下跌的心理预期，正确看待房价变化，理性应对房价下跌。
　　从一季度房地产市场的运行情况来看，商品房销售面积首次出现负增长，而多数城市房价却仍维持着高位，这里面固然有开发商不愿放弃自身利益的因素，但更多的担心可能来自于由于价格下跌导致的前期已购房群体的利益补偿诉求。建议政府和社会舆论媒体理性对待房价下跌变化，维护合同法律效力的权威性，支持房价的合理调整。
　　
　　三、2008年上半年房地产市场趋势预测
　　
　　根据2008年一季度国民经济和房地产运行情况，预计全年房地产市场将出现回落，商品房建设竣工速度保持较快增长，销售市场观望情绪仍在继续，全国房屋价格涨幅将继续回落，部分前期涨幅过猛的城市价格将出现下跌，房地产市场博弈加剧，企业资金压力上升，行业内的兼并重组等并购活动增多。2008年上半年主要指标预测如下：
　　（一）投资增长平稳，房地产投资比重继续上升
　　预计2008年上半年，固定资产投资完成额达到57739亿元，增长25.3％，其中房地产开发投资完成13012亿元，增长31.6％，商品住宅投资完成9032亿元，增长29.9％。与一季度各指标增速相比，均有所回落，但整体增长平稳。从结构上看，房地产开发和商品住宅投资增幅均高于同期固定资产投资增幅。
　　（二）房地产开发资金来源增速回落
　　受紧缩性货币政策以及销售市场低迷的共同影响，房地产开发资金来源增幅有所回落，预计2008年上半年，房地产开发资金来源达到20037亿元，同比增长28.3％，与2007年上半年相比，增速基本持平，但比2007年全年回落９个百分点。
　　（三）商品房建设平稳，竣工面积增长较快
　　2008年上半年，商品房建设增幅有所回落。商品房施工面积为22.82亿平方米，同比增长26.1％，其中商品住宅施工面积为17.12亿平方米，增长27.7％。与2007年同期相比，商品房和商品住宅施工面积增幅分别加快4.2个百分点和4.8个百分点。
　　从竣工面积上看，2008年上半年商品房竣工面积将达到17866万平方米，同比增长20.1％，其中商品住宅竣工面积14528万平方米，同比增长19.3％。与2007年上半年相比，竣工面积增长较快，商品房和商品住宅竣工面积增速分别提高9.1和8.2个百分点。
　　（四）市场观望情绪加剧，销售面积延续负增长
　　从销售面积上看，受多项调控政策影响，市场观望情绪在延续，并且有所加剧，预计上半年销售面积依然保持负增长。2008年上半年，预计商品房销售面积为26590万平方米，同比下降4.7％，与上年同期相比，增幅回落36.7个百分点，与2007年１～12月相比，回落30.4个百分点。其中，商品住宅销售面积为24365万平方米，同比下降3.9％，与上年同期相比回落37.7个百分点，与2007年１～12月相比回落31个百分点。
　　（五）房屋销售价格涨幅回落，但涨幅依然较高
　　从房地产销售价格指数上看，预计2008年６月商品房销售价格上涨9.9％，与2007年12月相比回落0.7个百分点，与2008年１月的近期最高点相比回落3.2个百分点。2008年３月，全国新建房屋销售价格上涨10.6％，涨幅比近期最高点低1.5百分点；2008年一季度，全国新建房屋销售价格上涨11.5％，达到了近年来新建房屋销售价格涨幅的历史最高点。预计2008年二季度房价将继续回落，涨幅预计为9.9％，较一季度下降1.6个百分点。

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