房地产热将降温

来源:用户上传      作者: 李明哲

　　我们不可能期望房地产业永远以20％的速度持续发展，房地产业已经跨过了快速成长期，未来会进入饱和期，今后成长速度肯定会减缓。
　　从中国住房私有率水平看，根据建设部的统计公报，按建筑面积统计，我国住宅已经有80％的房屋私有化了。如果按城镇人均住宅面积、城镇人口等统计数字计算，71亿平方米也占城镇住宅面积的75％。而在经济比较发达的国家或地区，私人拥有房屋的比例不足七成!美国普查局2004年第一季度公布的私人拥有住房的比例为68．6％。2001年英国私人房屋拥有率是68．2％；澳大利亚是70％；香港只有52．38％的人拥有自己的住房。
　　不管怎么算，我国城镇住房私有化的水平已经接近发达国家的水平，这一方面说明我国房地产业这几年取得的巨大成绩，另一方面也提醒我们注意，房地产业的发展模式应当进行适当转变。
　　房地产业的发展模式要从以新建为主改建为辅，逐步转变为新建与改建并重，10～20年后再过渡到改建为主新建为辅，这样才能保证房地产业持续稳定的发展。当前，应适当调整房地产业发展政策，保留相当比例的出租房屋，这样一方面可以保证人各有居，另一方面未雨绸缪，保证房地产业平稳发展。
　　从房地产购买力分析，自住房制度改革伊始，外界一直有“房价是家庭年收入的6倍就有条件购买商品房”的论调。但如果以北京的经济适用房为例做推算，会发现可行性太小，房贷的风险太大。那么，对于一个家庭而言，到底房价收入比多少才适于购商品房?从美国普查局统计的房价收入比看，美国房价收入比小于1．5的群体最大，占25．6％；从累计比例看，70％的家庭所购房屋的价格与收入比小于等于4；平均值为2．4倍。从房费收入比分组可以看出，53％的家庭的住房支出在5％～25％之间，平均为20．2％。
　　中国与美国的收入水平不同，消费观念不同，我们也不是美国生活方式的崇拜者。但是，美国或许可以看做一个安定社会的合理住房消费模式。美国与中国消费结构不同，不知“房价收入比为6”中是否考虑了消费结构的问题，有些资料甚至还说这个数字源于世界银行专家的研究?且不说现在房价与平均收入比已经大大地超过了6这个警戒数字，若银行真是按房价收入比为6倍发放房贷，恐怕现在发的越多，将来的坏账越多。因此，有必要重新研究我国住房消费的购买力，审视并调整我们以前在住房消费上的宣传方针。
　　我们来看一下发达国家和地区的住房消费：2002年美国人均住房消费占人均总消费的32．7％，包含教育与书报费在内的杂项支出占10．3％；2002年加拿大家庭的住房消费(含住宅本身及维护费)占32．37％，教育及书报费消费占2．8％。虽然发达国家由于社会保障制度与我国有较大差异，国家的教育支出比重较大，家庭教育支出占的比重较小，这是它们消费结构与我国的重大差别之一，但也是我们研究房地产市场未来发展要关注的重点之一。
　　关于房地产价格，近期建设部副部长仇保兴说每年平均涨3％，房地产司谢司长说稳中微升，其实，出售的商品房地产分两类：一类是自用，另一类是投资。前者满足消费者的墓本生活要求，房地产价格波动不会改变他们的生活质量与生活方式，这部分房屋对价格是没有弹性的，价格变动也不会造成他们的心理恐慌；后一类房地产属于投资品，凡是投资就一定要有风险，要准备房地产价格有涨有落。在上个世纪90年代，广州市的房地产价格一直呈现逐年走低的态势，广州市也没有出现房地产恐慌症。所以，一旦某地房价在正常范围内波动，有关方面不必大惊小怪，但是，对于房地产投机行为引起的房地产价格过快上涨，政府不能掉以轻心，应当采取适当的措施抑制房价，保护消费者的正当利益。
　　
　　作者单位：建设部标准定额研究所
　　责编　于小松

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