浅谈房地产企业经济活动分析控制

来源:用户上传      作者: 陈郁

　　摘要:近些年来，城市化进程的发展迅猛,由此带来的房地产行业发展如火如荼.其不仅是我国的支柱产业，还是我国国民经济的支柱。房地产业在迅猛发展的同时，为房地产企业经济活动也带来了诸多问题。
　　关键词:房地产企业 经济活动 泡沫 热点
　　
　　一、房地产企业目前呈现出的经济状态
　　当前，外资企业与我国的经济往来越来越频繁。随着一系列国家宏观调控政策的出台和进一步落实，我国土地交易价格的增长指数持续更新。其中，以娱乐，商业用地和居住用地的增长最为显著。前者同期增长了约为 22.4%，后者的增长约为26.7%。从土地交易价格的持续增长，可以看出房地产企业经济的繁盛状态。
　　二、 房地产企业当前经济状态产生的原因
　　(一)直接原因
　　一直以来，过度投机都是房地产企业经济泡沫产生的最直接的原因。过度投机的造成与两类购房需求密不可分，其一是消费购房；其二是投资购房。以投资购房最为显著。在房地产交易市场上，像买卖股票一样，购房者存在着买涨不买跌的心态。在这种心态下，不免会产生盲从效应。在盲从效应的影响下，房价涨幅越大，房价成交量越高；于是房价就越是上涨，房地产市场经济泡沫就越来越大。
　　(二)非直接原因
　　在当前，我国土地交易价格较高，而且呈现不断上涨的趋势。土地交易价格越高，土地的开发成本就越大。这在非直接原因里，成为造成房地产经济膨胀的主要原因。
　　三、房地产企业经济状态的改善建议
　　(一)进一步利用国家宏观调控政策，控制房地产企业经济活动，防止干预不当
　　税收政策，是我国利用的主要宏观调控政策。在原则上，其应该在不影响要素流动和资源配置的同时，还使得额外负担最小。税收政策通常保持中性。但是，如果其操作不当，依然会发生宏观调控失灵的可能性。
　　(二)结合国家政策的长短期效应，不妨将货币化补贴机制作为替代经济适用房的政策
　　在西方，货币化可以降低大众物品的供给成本。为降低公共物品的供给成本，不失为一种提高消费者福利的方向性选择。对这种做法，我国也可以借鉴，不妨将货币化补贴机制作为替代经济适用房的政策。
　　(三)增加房产商对房产持有过程中的成本，提高资源配置效率
　　笔者认为，我国政府对房产税的征收不妨再多设一个环节，即在开发商持有房产的过程中（房产从建成之后至出售之前的过程），倘若空置房超过一定时间，可以考虑征收房产税。
　　(四)政府可让出一部分涨价收益
　　据笔者调查，我国各级政府部门从房地产出售价格的上涨中，能够得到至少四种益处：除了首当其冲的税收收入之外，还有土地拍卖款的增长、因就业人数增加而产生的社会保障支出的减少，以及政府债务缩水。据相关学者测算，仅一个百分比的物价上涨幅度就可带来千亿元的税收收入。
　　(五)注意宏观调控政策的长期性质
　　当前我国政府的宏观调控政策对房地产信贷设定了很多条件，要求也较高。比如，项目资本金的比例由原来的不得高于35%变为不得高于30%；不得从商业银行进行房产贷款；以及对授信额度和授信期限的限制。这些政策不仅有利于防范金融风险，而且对房地产市场的健康发展能起到积极的作用。但是，这些政策均为长期政策，在短期内不适合使用。
　　(六)调整房地产业的土地政策和货币政策
　　为促进房地产市场形成良性竞争的局面，政府应该从土地政策的角度，对单元土地的拍卖规模进行控制。对较大的地块，可以实行分拆拍卖的形式。对同一块土地，要限制同一开发商竞拍。
　　四、展望
　　(一)房地产企业融资渠道将会多元化
　　虽然目前国家对房地产企业进行了的新的宏观调控政策，房地产企业的投资速度有所下降。但是据有关专家的预测，房地产企业的投资增长速度仍然不会低于30%。并且，房地产企业的投资热点会从北京、上海等一线城市向外转移，我国浙江、辽宁等地的沿海城市的房地产市场会逐渐升温，很可能会成为新的投资热点。与此相应，投资渠道将会不断扩宽，趋向于多元化。股票市场和企业债券市场的融资方式，将会成为房地产融资的主流。
　　(二)房地产价格很难降低
　　近些年来，国家出台了限制房地产市场的诸多政策。比如，限制购房者二次购房；控制房地产拆迁规模；上调银行存款准备金率等措施。但是，这些政策的发布依旧没能遏止人们强大的需求欲望。这主要是源于当前我国的实际住房条件还较低。居住用房还不能满足公众的需求。
　　(三)二手房交易市场将会进一步升温
　　目前，我国公众对房产的需求还较旺盛，而且需求较集中，呈现出局域化的特点。购房人群的性质也较多样化。近期我国政府出台了相关二手房扶持和管理政策，为二手房市场增加了不少活力。二手房交易市场的繁盛，弥补了一部分居民购房需求的不被满足。另外，二手房交易市场的发展，也可以缓解一部分房价过高的状况。因此，综合上述，二手房交易市场将会进一步升温。
　　(四)经济适用房的发展将会对政府宏观调控产生影响
　　一直以来，我国政府对经济适用房的调控较严格，调控成本也较高。但是，成效却并不显著。各地政府在招商引资发展当地经济的压力之下，对国家指令的执行并不彻底。在利益的驱动下，难免不会出现 “上有政策，下有对策”的应对措施。
　　五、综述
　　我国房地产企业的经济活动与政府的相关政策密切相关。与此同时，房地产企业的经济活动还会受到房地产投资者（购房者）的心态影响。我国各级政府唯有在法律规范的宏观背景下，调节国家财税、控制经济总量、遏止公众虚拟需求，方能保证房地产企业经济活动的正常进行，亦才能有效避免房地产企业灰色经济泡沫的产生。
　　参考文献：
　　[1]谢文蕙,邓卫.城市经济学.清华大学出版社.1996
　　[2]张协奎.房地产技术经济学.中国科技出版社.1993
　　[3]刘茂才.中介论与相似论.四川人民出版社.1996

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