新会计准则投资性房地产的会计分析

来源:用户上传      作者: 耿　洪

　　【摘要】新《企业会计准则》对投资性房地产的确认、计量和披露作出了新的规定，实现了与国际会计准则的接轨，但是也存在着一些差异。本文对《企业会计准则第３号――投资性房地产》在使用公允价值时应注意的地方进行了探讨。
　　
　　随着我国房地产业的迅速发展，企业出于资金保值增值的目的而投资房地产已逐渐成为一种普遍的经济现象。投资性房地产既不同于一般企业的固定资产，又不同于房地开发企业的存货，是具有为增值而置性质的资产。由于投资性房地产的特殊性，将其等同于一般的固定资产计提折旧，显然无法体现此类资产的经济实质。为了规范投资性房地产的确认、计量和信息的披露，2006年2月，我国财政部根据《企业会计准则――基本准则》，发布了《企业会计准则第3号――投资性房地产》（以下简称新准则），对公允、客观地反映企业投资性房地产的价值具有重要意义。
　　
　　一、投资性房地产会计准则出台的背景
　　
　　长期以来，在我国的会计实践中，企业将具有投资性质的房地产等同于普通的固定资产看待，计量上采用按历史成本入账和分期计提折旧的处理方法。然而，投资性的房地产在经过数年后，其市场价值一般不仅不会因计提折旧而低于初始投资成本，而且还经常高出其初始投资成本而大幅增值。就我国会计制度改革以来已发布的会计准则和会计制度来看，还没有对这类资产的处理和反映作出规定，在现行制度下，投资性房地产没有作为单独的一项资产来反映，而是与企业自用房地产一样纳入固定资产或无形资产进行核算，房地产按历史成本记入企业的固定资产、无形资产、其它资产，并按其估计使用年限提取折旧、进行摊销。但是，这种计提折旧后的固定资产净值或摊余价值往往不能反映投资性房地产的真实价值。投资性房地产在经过数年以后，它们的市场价值不仅可能高于其账面净值，而且还能高于其账面原值的数倍，甚至数十倍。显然，这种方法在很大程度上低估了房地产的市场价值，歪曲了企业投资的真实含义，不利于会计报表使用者了解企业的真实情况，并给企业当局进行利润操纵提供了很好的机会与很大的空间，极大地损害了会计报表使用者的利益。现在，投资性房地产在企业资产中的比重越来越高，如果按固定资产或无形资产对这些资产进行处理，不利于反映企业房地产的构成情况及各类房地产对企业经营业绩的贡献，也不能反映这种业务的经济实质，所以，制定并发布投资性房地产会计准则势在必行。在此背景下，新《企业会计准则》明确将投资性房地产定义为：“为赚取租金和资本增值，或两者兼有而持有的房地产。”新会计准则规范了投资性房地产的后续计量与期末估值，谨慎地引入了公允价值的标准，给企业财务政策的选择留下了一定的空间，也给广大投资者及债权人、各级主管部门准确了解企业真实的资产及财务状况提供了合法的保障。
　　
　　二、新准则与国际会计相关准则的差异性比较
　　
　　2000年5月3日，国际会计准则委员会正式发布了《国际会计准则第40号――投资性房地产》。我国《企业会计准则第3号――投资性房地产》与《国际会计准则第40号――投资性房地产》存在以下差异：
　　
　　（一）投资性房地产所涵盖的范围不同
　　《国际会计准则》中投资性房地产所涉及的“土地”是指土地所有权，而我国由于土地属公有制性质，因此，我国新准则中的“土地”则是指土地使用权；《国际会计准则》将融资租入的房地产和以经营租赁方式租入后转租的房地产均纳入投资性房地产的范围，我国新准则未将其纳入，而是作为《租赁》准则的内容。我国新准则的定义与《国际会计准则》的定义已经非常相近，但在土地方面还存在一个明显的差别。差别产生的原因是土地制度的不同，《国际会计准则》秉承西方国家土地私有的法律理念，在法律上将土地视为一种不动产，土地财产权可以依法转让，会计准则也自然地将土地作为一项不动产进行确认和计量。而我国《宪法》规定：“土地实行社会主义公有制，即土地属于全民所有和劳动群众集体所有，任何其他商事主体都不能够取得土地的所有权。”《土地管理法》规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。”因此《征求意见稿》定义中的房地产包含土地使用权而不是土地，这一点也影响到投资性房地产业务中的融资租赁，即承租人无法行使优惠选购权取得土地，而只能取得一定期限的土地使用权。
　　
　　（二）后续计量中两种计量模式的选择不同
　　我国新准则第9条对投资性房地产的后续计量规定：“企业应当在资产负债表中采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，但本准则第十条规定的除外。”第10条规定“有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。”可见，我国新准则更倾向于采用成本法计量；而ISO40虽没有规定成本模式和公允价值模式的优先顺序，但IAS40第25条指出：“《国际会计准则第8号――当期净损益、重大差错和会计政策变更》规定，只有能够在企业财务报表中对事项或交易进行更恰当的列报的情况下，才能作自愿变更会计政策。从公允价值模式变更为成本模式不大可能导致更恰当的列报。”因此，不难看出国际会计准则不太赞成从公允价值模式改为采用成本模式，而对于从成本模式改为采用公允价值模式则没有表明倾向性意见。
　　
　　（三）信息披露的要求不同
　　国际准则对投资性房地产的披露要求比我国新准则更详细，其差别主要有两个方面：１.规定了收益表（利润表）中有关金额的披露，包括与投资性房地产有关的租金收益、当期修理维护费用等；２.在成本模式下，要求披露投资性房地产的公允价值，而我国新准则却没有这些要求。
　　
　　三、企业使用公允价值计量应注意的问题
　　
　　采用公允价值对投资性房地产进行计价是目前国际通行的做法，有利于公司在资本市场上获得正确的定价，从而也有利于公司再融资，获得资本市场的种种便利。从这个角度讲，公允计价可帮助企业更好地借助资本市场的力量来获得发展。公允价值计量模式的引入正式奠定了NAV（重估净资产值）方法作为房地产上市公司估值的核心地位，这必将引导市场对该项方法的进一步认可。而且随着投资性房地产物业的增多，特别是人民币升值和我国经济的持续发展，新会计准则采用公允价值进行计量，肯定会引导市场更多地关注各项投资性房地产物业的真实价值，并使NAV的估值方法成为评估投资性房地产企业的主要标准之一。即使对以开发业务为主的房地产企业来说，新会计准则的实行也会导致投资者以更为稳健和客观的估值标准来衡量一个公司的价值，这无疑构成制度性的长期利好。然而，会计核算方法的改变，只是让公司的隐性价值显性化，但并没有改变公司的真实价值。因为决定公司价值的应该是企业的核心盈利能力和真实的资产价值，而非账面利润与账面价值。在投资性房地产会计准则下，是选择成本计价还是选择公允计价值得大家深入研究。
　　成本模式下，虽然要对投资性房地产按期提取折旧或摊销，减少了企业的账面利润，但折旧和摊销却可起到抵税的效果，减少了企业纳税的现金流出，从而将价值保留在了企业内，有利于股东利益；公允模式下，企业在资产负债表中按房地产的公允价值调整投资性房地产的账面价值，将相应的增值或减损计入当期损益。依据近几年我国房地产业的状况，这样的调整往往会增加企业的账面利润。但是因资产增值而增加的利润是否要交所得税，还须等待财政部做出明确规定。如果我国参照国际会计准则和香港会计准则的相关规定，不对计入当期损益的重估增值征收所得税，则企业并不会因此承担税收。但是，如果我国对增值部分征收所得税，公允价值模式下，由于折旧和摊销的抵税功能丧失以及由于资产增值而应交的所得税会导致企业大量现金的流出。因此，对于持有大量投资性房地产的企业，在采用公允价值模式时，应充分考虑企业的未来现金流是否充足。近几年，我国房地产业持续高速发展，许多城市房价不断攀升，不少城市客观存在房地产泡沫，未来投资性房地产减值的可能性客观存在。
　　在成本法下，有关投资性房地产的减值适用于《企业会计准则第8号――资产减值》，即投资性房地产的可回收金额低于其账面价值的，应当将资产的账面价值减至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备；资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。可见，采用成本法时，企业投资性房地产的账面净值不会频繁、剧烈地波动；而在公允价值法下，投资性房地产不再计提减值准备，以资产负债表中投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。在未来我国房地产市价可能发生较大波动的情况下，企业采用公允价值模式，则可能由于前期确认了大量的增值收益，而需要在后期确认较多的减值损失，从而导致企业先盈后亏，人为引起利润波动。因此，对于持有大量投资性房地产的企业，特别是那些在房价泡沫较大的城市持有投资性房地产的企业，应充分考虑未来资产减值的可能。

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