浅析物业管理收费形式以及缴税方式的选择
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作者: 方 莉
【摘要】物业管理企业作为一个新兴的行业，随着房地产业和城镇住房改革的迅猛发展而发展，物业管理不仅为人民群众提供安居乐业的保障，而且为社会吸纳了大量的富余劳动力。可见，经济越发达，物业管理越发展，物业管理核算越重要。本文就物业管理收费形式及缴税方式的选择谈一些看法。
物业管理在国外已有100多年的历史，但在国内，从1981年3月全国第一家物业管理公司――深圳市物业管理公司算起，只有25年的发展历史。而在内地城市起步更晚，比如成都，第一家物业管理公司于1992年诞生，其发展历史仅仅只有14年。
我国的物业管理正处在各项法律、行政法规、地方法规不断推陈出新、不断完善的过程中。物业服务收费办法成为物业管理企业和业主之间最突出的争议焦点。规范物业管理收费行为是推动物业管理健康发展的重要环节。
2003年11月13日，国家发展与改革委员会、建设部联合印发了《物业管理收费管理办法》，根据该管理办法的规定，业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。该办法准确地定义了近年来物业管理实践中存在的物业管理收费酬金制和包干制的含义。
《物业管理收费管理办法》第九条对包干制的定义为：包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
包干制是物业管理企业按照和业主双方约定的物业管理收费标准来收费，不论管理得好坏，经营得亏盈，均由物业管理企业承担，而与业主无关。实行包干制的前提是对物业服务费标准双方事先要有约定和承诺，即包干的具体额度，通常具体到每平方米的物业建筑面积收取多少人民币的物业管理费。
下面情况可以考虑选择包干制：一是对有政府指导价的物业类型的物业服务收费实行包干制；二是如果业主觉得没有监督物业公司的能力和水平的话，还是选择包干制比较好；三是小型的物业管理公司以及普通住宅可选择包干制。包干制只需要事先与物业公司协商好，给多少钱出什么活，赔了赚了物业公司自己算。包干制之所以简单得多，是因为业主只需要监督物业公司的行为就行了。
《物业管理收费管理办法》第九条对酬金制的定义为：酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
酬金制实质是实报实销制，物业服务企业按双方协商确定的预算预收基本费用，一个会计年度结束后进行决算并向业主多退少补。业主和物业公司之间的账目很透明，花多少钱由业主来定，业主充分享受到了消费者应该享有的知情权，物业公司只收取固定的酬金，它只是一个代管机构，无权替业主做主。选择酬金制要求该小区的业主委员会成员有能力监督物业公司的账务和行为。而且，小区的业主们要有足够的心理准备。毕竟，年终核算时，物业费多了往后挪或者转为维修资金时大家高兴；少了要分摊并补交时，大家就不一定愿意了。一般高档住宅、别墅、写字楼选择酬金制的较多，广州、深圳、北京、上海等经济发达地区选择酬金制的居多。
包干制和酬金制各有利弊。
包干制执行起来较为简单，在业主委员会成员专业水平有限，精力有限的情况下，实行包干制避免了对物业服务企业进行账目监督和审计等工作，简便易行。包干制管理的小区，业主从法律上是无权查物业管理公司的账的。由于包干制中节省的开支可能成为物业公司的利润，所以在一定程度上可以刺激物业管理企业进行精益管理，拓宽经营渠道，开展多种经营，开源节流，增强盈利。但物业公司在最大限度地节省成本、获取更高的利润的同时，也会对物业造成掠夺性的经营和服务，从而对物业的使用寿命和价值都会产生一定影响，最终累及业主的利益；另一方面，物业公司降低服务成本所造成的服务质量的下降以及业主因服务质量下降拖欠管理费形成的恶性循环，最终会使物业公司和业主两败俱伤。
酬金制物业管理收费就是物业公司按照业主大会或者业主委员会批准的服务标准和预算对小区实施物业管理的活动。预算一般都非常详细，比如小区高管人员的工资及福利，中层管理人员的组成及结构、工资；小区每天要扫几遍地，需要雇用多少保洁人员，工资多少；几分钟巡逻一次，雇多少保安，工资多少；需要种几棵树几棵花，大约要更换几个灯泡……事无巨细均一一交由业主决定。业主按照预算依照个人所属面积分摊物业管理费用，按月支付。物业公司的报酬按照约定的数目支付，一般为物业管理预算的4%-5%，也有企业按照物业管理费收入的百分比约定物业公司的酬金收入。业主入伙时，在《业主公约》中事先就已明确酬金的计提方式、比例或固定额度。
酬金制更加透明，业主对物业管理企业的费用支出可以监控，更加体现了业主的自主管理，酬金制体现了物业管理企业对业主“管家”式的服务关系，减少了物业管理企业和业主在物业收费方面的矛盾和磨擦，（如业主拒绝交纳物业管理费用就不再是业主和企业之间的利益关系，而是单个业主和所有业主之间的利益关系。）但酬金制的物业管理公司拿的是固定酬金，缺乏有效的激励措施；物业管理企业出于利益的驱动，可能会提高酬金支付的基数，即物业服务支出；酬金制需要对物业管理企业进行账目监督和审计（委派专业的审计事务所），要求业主对物业管理有较高的认识水平和专业水平；酬金制还需要社会信用和监督体系的保障，才能保证其顺利实施。
尽管酬金制相对包干制而言，要更透明、更规范、更先进，但酬金制并不适合所有的社区，物业管理的好坏不在于采取哪种管理模式，而在于市场化的程度高低和企业的自律。业主选聘物业管理公司时，要看物业管理企业的管理、效率，而并非现在的看哪家的收费低；业主选择物业管理收费方式时，除了检查自身具备的监控能力之外，还要看物管公司的诚信度，关键是业主所交的物业费，有没有真正地用到物业管理上来。
无论是包干制还是酬金制，对于业主来说，加强对服务标准的监督、管理很重要；对于物业服务公司来说，充分意识到物业管理行业是一个低投入、高风险的行业同样重要。
目前，许多物业管理公司对物业管理费的收费方式，也不完全是彻底的包干制和酬金制，可能会在不同的阶段采取不同的形式。在四川省境内，很多物业公司在筹建之初或者经营的前两三年，开发商因为营销筹划的原因，会通过各种形式和渠道向物管公司拨付营运资金或者管理酬金，或者弥补亏损，这种方式类似于酬金制的物业管理收费方式；但两三年之后，或许等不到两三年，只要开发商的房屋销售情况能够达到理想状态，开发商一般都会让物管公司断奶，让其自负盈亏。物业管理服务的收费方式可能会从先前的类似酬金制转变为实质上的包干制。
无论物管企业采取哪一种或者分阶段采取哪一种收费方式，都逃脱不了包干制和酬金制两种最基本的操作模式。物业管理的收费形式决定其纳税方式，包干制与酬金制下有着不同的账务核算和税收缴纳方式。
物业管理企业无论采用哪一种收费方式，其所涉及的税金都有以下税目：营业税、城建税、教育费附加、印花税、个人和企业所得税。
多年来，国家税务总局一直没有明确地对物业管理行业在营业税税目中归类，行业内约定俗成地比照服务业――其他服务业缴纳流转税，按收取的全部物业服务费5%的比例计算缴纳营业税，把服务费结余作为企业的经营成果缴纳所得税。
包干制是物业管理公司按照与业主双方约定的物业管理收费标准来收费，而无论管理好坏、经营盈亏，物业公司收费标准都不变的一种合作模式。在这种方式下，物业管理企业以其全部物业管理费收入、维修收入作为其主营业务收入；以停车场、房屋中介业务等作为其他业务收入，计算并缴纳营业税及其地方附加税；以各种服务收入抵扣物业管理成本及费用后的盈亏作为经营成果，计算并缴纳所得税。对于物业服务公司将某一项或数项服务项目（如保洁、保安、绿化、电梯综合保养等）分包给专业公司的，则直接将支付给分包公司的价款计入当期费用，抵减当期的物业服务收入。对于应由分包商缴纳的营业税金，则由物业服务公司作为代扣代缴业务人。
实行物业服务酬金制的，物业管理企业的经营收入应为在物业服务合同中约定的按预收物业服务资金中约定比例或者约定数额提取的酬金，其余支出均为代收代支性质，由物管企业在约定的成本支出范围内开支，其所有权属于业主，其结余或亏损并非物管企业的经营成果。在这种收费方式下，可以理解为物业管理企业接受所服务区域全体业主委托，在物业服务委托合同约定的范围内，利用其社会化、专业化优势，受托招募员工，规划、组织、实施服务，物业管理企业的行为符合营业税法中代理的规定，应归类为服务业中的代理业。物管企业就其取得的酬金计算缴纳营业税。但也有例外的处理方式，如笔者所在的公司同一集团下属的、经营地址在北京的、选择酬金制收费方式的物业公司，根据其近年来成功的运作模式，在这个环节上节省了营业税金，因业主在缴纳物业管理费时，填开税务发票，就其所得已经缴纳了营业税金，该部分税金体现在业主的物业服务成本之中，由全体业主承担，物业管理公司计提管理酬金时，可不再缴纳营业税金，对于物业管理企业而言，相对于包干制，酬金制在某种程度上，可以节约营业税金。因营业税属于地主税种，这需要物业管理公司同当地的税务机关协商约定，并以其取得的收入扣除相关的成本费用后作为企业的经营成果，计算缴纳企业所得税。
实行物业服务酬金制的，物业管理企业预收的物业服务费收入、支出属于代收代支性质，因所有权属于业主，其结余或亏损也并非物管企业的经营成果，而由全体业主享有或者承担，物业管理费收入和结余均不涉及税金的问题，（如前所述，也有例外的情况。）物业服务费如有结余，则转入下一年度物业服务费中，或者转为专项维修资金；如物业服务费不足使用，物业公司应提前告知业委会，并告知物业服务费不足的数额、原因和建议的补足方案。
总之，物业管理的两种收费方式和纳税方式各有其利弊，既然物业管理目的之一是提升物业价值，实现其稳定持续的收益保值、增值，建立起物业管理企业和小区业主的安全、和谐环境，那么，酬金制是将来物业服务收费的发展方向。
目前，我国物业管理市场尚不完全具备商业化特征。现在实行酬金制的难度较大，关键是缺少一个公认的机构来对物业管理公司进行监督。酬金制的另外一个问题是物业管理公司拿的是固定工资，缺乏有效的激励措施。加之开发商附属的物业管理公司太多，物业管理没有能够完全实现公开招投标，市场化程度不高，业主自身物业管理意识和相关法律法规意识不够，而习惯了以前由政府定价的管理模式，包干制有其存在的必然性。
从我国物业管理发展的阶段来看，两种方式都有其存在的理由和必要性。各物业管理公司以及业主委员会可根据小区的具体情况，有理、有利、有效地谨慎选择。
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