国际旅游岛建设背景下海南房地产金融业发展对策
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作者: 王文生
摘要:国际旅游岛建设为海南省金融业迎来了新的发展机遇,也带动了海南省房地产价格迅速上涨。本文重点从当前海南省房地产市场发展与20世纪九十年代初房地产泡沫经济时的状况进行对比分析,找出两者之间的共同点和不同点,借此判断海南省房地产是否已出现新的泡沫,并探讨促进其健康发展的思路与对策。
关键词:国际旅游岛;房地产;发展
中图分类号:F831 文献标识码:A 文章编号:1003-9031(2010)06-0027-03DOI:10.3969/j.issn.1003-9031.2010.06.07
一、引言
《国务院关于推进海南国际旅游岛建设实施的若干意见》(以下简称意见)把海南国际旅游岛建设正式上升为国家重大战略,为海南金融业迎来了建省以来的第二次重大发展机遇,由此带动海南省房地产价格飞速上扬。有人认为海南地理位置特殊,气候资源独特,房地产价格高可以理解;也有人判断新一轮房价上涨过快,已有很大泡沫。各家商业银行对海南省房地产的判断和预期不一样,所采取的应对策略也不尽相同。本文着重从当前海南省房地产市场发展与20世纪九十年代初房地产泡沫经济时的状况进行对比分析,探讨促进海南省房地产业健康发展的思路与对策。
二、理性判断海南省房地产市场的历史与现实
从海南建省办特区至今,海南省房地产业发展历史粗线条可以分成两个阶段:第一阶段是20世纪九十年代初房地产泡沫经济期;第二阶段是房地产市场恢复至今的新一轮发展高潮期。对比20世纪九十年代初房地产泡沫经济与海南国际旅游岛建设《意见》出台后的景况,二者既有相同点,又有不同点,此区分有利于各家商业银行制定相应的应对策略。
(一)当前海南省房地产市场形势与20世纪九十年代初房地产市场发展的相同点
1.房地产业是拉动海南经济增长的支柱产业。1993年海南省房地产投资占全省固定资产投资总额的30.45%,拉动GDP增长22%,而当时全国房地产投资仅占固定资产投资总额的14.82%,拉动GDP增长5.48%,分别高于全国15.6和7.18个百分点。2009年海南省房地产投资占全省固定资产投资总额的30.54%,拉动GDP增长17.49%,而全国房地产投资仅占固定资产投资总额的18.66%,拉动GDP增长10.8%,分别高于全国11.88和6.69个百分点。①
2.地价与商品房价格短期内大幅度上涨。20世纪九十年代初,受海南建省办特区政策的影响,据《中国房地产市场年鉴(1996)》统计,海南商品房平均价格由1991年的1400元/平方米猛涨至1992年的5000元/平方米,1993年达到7500元/平方米的顶峰,三年增长超过4倍。海南国际旅游岛建设《意见》颁布前后,海南拍卖地价不断攀升,商品房均价由2008年5281元/平方米猛涨至2010年2月11028元/平方米,涨幅208%。据国家统计局公布的2010年1-2月全国房地产市场运行数据,70个大中城市新建住宅销售价格涨幅最大的6个城市中:海口58.4%,三亚56.1%,海口和三亚两个城市再度居全国房价涨幅之首。②
3.商品房交易量短期内大幅度增长。1992年海南省销售商品房109.4万平方米,同比增长3.5倍;销售额度23.64亿元,同比增长4.9倍。2010年1月,海南省销售商品房131.48万平方米,同比增长4.3倍,实现销售额129.67亿元,同比增长7倍,当月销售额达到2009年全年的一半,尤其是国务院颁布《意见》后仅仅5天整个海南省商品房销售量就达到了2008年全年销售量的总和。
4.销售对象以非海南省居民为主。20世纪九十年代海南建省初,海南省居民仍以福利分房为主,尚不具备购买能力,房地产销售对象主要是企业、行政事业单位,特别是内地许多机构以“投机”为目的投资行为。当前购房者大部分基于海南得天独厚的气候、优美的生态环境等因素吸引而实施个人行为。
(二)当前海南省房地产市场形势与上世纪九十年代初房地产市场发展的不同点
1.居民的消费能力、消费理念不同。1993年我国人均GDP0.3万元,城镇居民人均可支配收入为0.25万元,绝大部分居民仍处于解决温饱阶段。经过近20年的发展,2009年我国人均GDP2.5万元,城镇居民人均可支配收入1.7万元,随着国民收入的不断提高,消费结构开始转型升级,提前消费的观念普遍被接受,一些家庭改善性住房的需要日益增强,有些考虑房价上涨的预期和子女住房的实际提前购置二套商品房。
2.房地产发展的基础和定位不同。从房地产发展的基础看,海南建省办特区初,各项基础设施薄弱,受特定经济、金融环境的影响,房地产发展的盲目性、随意性很大。而经过十多年的治理、整顿和发展,目前海南各项基础设施建设基本完善,海南作为全国唯一的热带地区,其独特的不可替代的自然环境让越来越多的国民把海南省作为休闲、度假、养老的第二居住地。在《意见》当中,国务院已把旅游房地产确定为海南房地产发展重点。从房地产的管理规范程度看,20世纪九十年代初政府对房地产市场的监管相对经验不足,一些配套的法律法规也不健全,政府面对迅速升温的房地产投机市场缺乏敏锐的判断力和有效的控制措施。而现在政府驾驭经济、调控房地产的能力已提高,此轮房价上涨过快的现象已引起海南省委、省政府的高度警惕,并出台了暂时冻结土地出让、加大保障性住房建设力度等相关措施。政府对房地产发展的敏感度越来越高,对经济的调控能力越来越强,对房地产泡沫可能引发的严重后果认识越来越清醒。
3.房地产投资主体、购买动机不同。20世纪九十年代初海南房地产投资主体主要以国有企业、行政事业单位及金融机构的附属公司为主,尤其金融企业附属公司以银行贷款为依托,对房地产泡沫的产生起了推波助澜的作用。购房者的投资动机绝大多数以短期投机、炒作为目的,风险相对集中。目前,海南省房地产投资主体主要以股份制企业、民营企业为主,万科、恒大、富力、保利、中信地产、雅居乐集团、鲁能集团等重量级房地产公司均在海南省有大规模房地项目,这些公司总体上具有完善的现代公司治理结构,投资面向全国大中城市,风险的集中度较低,抵御风险的能力较强。购房者的投资动机以自住、度假或中长期投资为主,尽管有省外“游资”到海南炒房拉动房价上涨的因素,但购房以自用为目的仍占主流。
4.房地产投资资金结构、投资重点、销售对象、资金来源不同。1993年海南房地产开发投资资金来源中,贷款占25.4%,企业自筹39%,利用外资8.4%,其他27.2%;投资重点倾向于写字楼与住宅楼并重;销售对象以企业单位为主;资金来源以银行信贷资金为主。目前,以2009年为例,海南省房地产开发投资来源中,贷款21.2%,企业自筹24.8%,利用外资7%,其他47%;投资重点主要集中在住宅楼方面;销售对象以自然人为主;资金来源首付款均为个人自有资金,其余部分资金通过银行按揭贷款解决。国家统计局海南调查总队数据显示,2009年海南房地产开发投资增势强劲,全年房地产开发投资287.90亿元,其中,住宅投资261.78亿元,占91%。按贷款种类划分,2009年海南金融机构房地产开发贷款余额108.36亿元,而个人住房贷款余额177.78亿元,2008年仅增长9.6%,2009年则增长33.45%。①
5.房地产市场供求情况不同。1993年海南省商品房施工面积746万平方米、竣工面积69亿平方米、销售面积71万平方米,市场供求总量处于较低水平。2009年海南省商品房施工面积1992.78万平方米、竣工面积368万平方米、销售面积560.34万平方米,市场供求两旺。从购房者的来源分析,据海南省住房和城乡建设厅提供的数据显示,2009年上半年,全省商品房累计销售面积235.57万平方米、24649套,70%以上销往岛外。其中,文昌市销售商品房1150套,购房者均为非海南居民,内地居民以自然人身份海南购房成为新一轮房地产投资热中的主力军。
6.银行信贷管理水平和风险控制能力不同。20世纪九十年代初,我国金融机构基本还处于计划经济向商品经济过渡中,政企不分、审贷不分、管理松懈、粗放经营的现象十分严重,贷款发放缺乏有效监管和制约,国家对金融机构兴办实体公司放任自流,很多金融机构都直接参与房地产开发,大部分积压房地产资金都来源于银行,银行成为房价虚高的主要推手。而在国际旅游岛建设背景下,银行风险控制能力已大大增强,收益覆盖风险的现代经营理念已渗透至商业银行的各个经营环节。从宏观上讲,中央及地方政府对经济的驾驭能力已提高,银监会、中国人民银行等外部监管机构的监管更加严格;从微观讲,大部分国有商业银行都已股改上市,现代商业银行法人治理结构已形成,完善的贷款全流程管理机制已建立,审贷分离、授信管理、严格责任追究制度已成为常态,贷款风险控制能力已有质的提升,这是海南省房地产金融业务健康发展的坚实保证。
三、国际旅游岛建设背景下海南省房地产金融业发展对策
(一)深刻汲取历史教训,坚持科学审慎发展
发展是解决海南省金融业一切问题的根本,但在倡导加快发展的同时又必须以史为鉴,深刻汲取20世纪九十年代初海南房地产泡沫经济的历史教训。据统计,至1998年末,在海南空置房、半拉子工程和闲置土地上沉淀的资金达800多亿元,仅工、农、中、建四大国有商业银行资金量就有450亿元,不良率高达80%以上。①20世纪九十年代末,为推进股份制改革,海南省四家国有商业银行剥离不良资产300多亿元,成本都是国有商业银行自行承担。②有关数据表明,1999-2003年,由于房地产泡沫影响,海南省四家国有商业银行呆帐核销占贷款余额的比例超过了银行资本金8%的法定比例,远远超过了四家国有商业银行的资本金实际比例。③即国家承担海南省泡沫经济成本的同时,该省内各金融机构也是成本的承担者、牺牲者,并由此造成金融机构经营严重亏损,员工绩效受到影响,自身发展也受到严重束缚。因为有历史的教训,各家商业银行总行对海南分支机构都实行限制政策,门槛较高,如授权权限较低、超过一定的额度要报总行审批;相同的项目,其它省分行上报顺利通过,海南分行上报却被否决等等,对业务发展造成了很大的制约。面对国际旅游岛建设的新形势,各家商业银行总行受风险偏好的影响,在支持海南房地产金融发展方面依然存有这样的思维定势。
世界银行在衡量一个国家的住房消费水平时,认为房价收入比在4-6倍之间较为适当,也有人认为应在4-8之间,而按2009年海南城镇居民人均可支配收入13750.9元、城市人均住宅建筑面积28.87平方米测算,2009年12月海南房价收入比为13.2,2010年2月房价收入比已达到23.25,远远高于警戒值之上,既使考虑海南省是全国性房地产市场,我国正处于经济发展的上升期、居民住房刚性需求较旺等因素,房地产泡沫也已显现。因此,海南金融业在发展机遇面前必须保持清醒的头脑,既要谋划加快发展,又要强调风险可控,防范可能爆发的泡沫危机,努力实现科学健康、规范有序、可持续的发展。[1]
(二)准确把握房地产市场,调整信贷结构和产品结构
择优选择支持大型、优质房地产开发企业是规避市场风险的关键。要优先支持资质等级高、信用良好、综合实力强、具有品牌优势、经营业绩良好的大型房地产集团企业,信贷投放重点投向符合海南房地产政策导向、具有区位优势、规划设计良好、产品适销对路,并且能够带来较多个贷的房地产开发项目,形成上游控制风险、下游分散风险的防范体系。根据国际旅游岛建设的总体规划,有选择性地支持国际知名企业和全国性优质房地产公司开发的优质旅游房地产项目,以及旅游行业中的高端酒店和连锁酒店项目。尤其要加强旅游房地产的创新,与传统房地产不同,旅游房地产的所有权不一定发生转移,它出卖的是它的功能、服务及软性消费品,所以在营销手段上必须进行技术创新,向国际潮流靠拢。如可以推行贵宾会员卡、异业联名卡,甚至可以进行跨行业结盟,跨国度联动,实现对消费资源最大限度的挖掘。
保持个人住房贷款等业务品种的全面协调发展。重点支持居民购买首套自住房和为改善居住品质购买自住房的贷款需求。大力在海口、三亚、琼海、文昌等重点城市积极拓展二手房贷款业务,积极探索和介入全省的保障性住房金融业务,同时加强自营性住房金融业务与房改金融的组合联动营销。在商品房开发尚未成熟的市县,以行政事业单位和优质对公客户员工等优质客户群体为营销对象,积极拓展自建房等贷款业务。
(三)加强风险控制,确保信贷资产安全
加强房地产开发企业和项目的准入退出管理。强化客户信用评级工作,根据开发商信用等级将其划分为重点合作型、一般合作型和限制退出型,充分运用市场手段,促进房地产企业优胜劣汰和市场主体整合。严格执行项目准入的基本条件要求,逐步退出房地产行业中的小企业和资信等级差、缺乏优质项目支撑的客户。对开发建设进度减缓、可能存在资金紧张问题的项目,以及房价变化较大、销售不畅的项目进行重点跟踪监测,必要时立即退出。加强审查审批,规范环节操作和作业标准,对关键风险点做出岗位制约的安排,防止系统性风险发生。重视贷款流程管理,贷款发放前按要求做好抵押物价值评估,严格落实抵押担保措施,防止抵押权落空。加强贷后管理,密切跟踪项目进度、楼盘销售等情况,定期做好项目回访工作。对实行封闭管理的贷款项目,明确专人专岗,加强对贷款资金的全程监控,确保资金运用和资金回流等在监控账户内封闭运行。
加强个人住房贷款的全过程管理,客观判断,有效防范个人住房贷款的风险刻不容缓。个人住房贷款具有额度分散、风险点多、处置难度大等特点,要考虑个人住房贷款逐年增长的实际,把个贷风险控制作为风险防范的重中之中。要加强贷前调查,重点对房产交易和首付款真实性,借款人信用状况和偿债能力等关键内容进行审查,严格执行与借款人的“面谈面签”制度,防止发生“假个贷”、“假首付”和“假房价”。要适度提高个人按揭首付比例及折扣率,严格控制大额个人按揭贷款业务,尽可能降低大额个人贷款的比重。
重视房地产金融业务风险的综合管理。要加强房贷业务道德风险的防范,从完善制定、加强教育、严厉处罚等多方面严格管理,使违规操作、弄虚作假者不敢为、不想为、不能为,从源头上控制风险。要科学测算有关房地产业务量化比例,建立完善的跟踪关联效应指标体系,在满足消费者贷款需求的同时,谨防购房者无力偿还贷款带来的信贷风险。继续优化内部信息系统,以IT系统的再开发、再整合为平台,改进房地产贷款的监控手段。加强与监管部门的沟通,及时将基于一线的市场信息、风险苗头与监管部门共享,并给予适当的建议,形成政策与市场的有机吻合。要加强经济周期性波动规律的研究,透过经济的周期性变化预警和把握房地产市场风险的变化。
(四)加强房地产金融创新,提升市场竞争能力
强化产品服务创新,借鉴发达国家模式积极探索住房融资租赁、房贷证券化、循环授信房贷、“固定+浮动”的混和利率方式等,丰富产品种类,分散房地产信贷风险。在房地产市场风险不断集聚的情况下,监管部门必将进一步紧缩信贷规模,这时除了大力压缩不良贷款释放空间外,还应考虑探索信托业务创新与中间业务联动,积极开拓房地产项目的管理费用服务,将部分信贷资产转让出去,在发展中间业务的同时释放信贷额度,以减弱管理重组风险。如可以利用自身客户优势和信息优势,为房地产项目的重组双方提供咨询服务和中介服务,借此提高中间业务收益和信贷资金的安全性。也可以针对个人贷款中高收入群体理财意识、投资意识强的特点,将理财业务、信用卡业务、房贷业务联动营销,让集聚的风险分散化。加强制度流程优化,重点围绕国家政策调整后产生的新需求,通过综合运用定价策略、产品组合、产品衍生、电子化运用等手段,将产品服务创新与优势资源相结合,逐步形成能够满足不同客户群体需求的特色产品和灵活服务,不断提高市场竞争力。
参考文献:
[1]王丽娅,李嘉.海南省海口、三亚两市房地产泡沫程度分析[J].海南金融,2010(3):34-37.
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