“营改增”对房地产企业会计核算和纳税的影响
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【摘 要】在现代化社会发展中，为了减少企业的税负，政府部门推出了“营改增”政策，这就在很大程度上推动着企业经济的快速发展，尤其是房地产企业。“营改增”在房地产企业内部的实行为企业的发展带来了很大的机遇和挑战。基于此，论文介绍了“营改增”的概念，分析了“营改增”对房地产企业会计核算和纳税的影响及优化措施。
【Abstract】In the development of modern society， in order to reduce the tax burden of enterprises， the government departments have introduced the policy of " replacing business tax with VAT"， which has greatly promoted the rapid development of enterprise economy， especially real estate enterprises. The implementation of " replacing business tax with VAT" in real estate enterprises has brought great opportunities and challenges for the development of enterprises. Based on this， the paper introduces the concept of " replacing business tax with VAT"， and analyzes the influence of " replacing business tax with VAT" on the accounting and tax payment of real estate enterprises and the optimization measures.
【關键词】营增改；房地产企业；会计核算；纳税
【Keywords】 replacing business tax with VAT； real estate enterprises； accounting； taxation
【中图分类号】F275.2 【文献标志码】A 【文章编号】1673-1069（2019）03-0057-02
1 引言
在新时期的发展中，房地产行业发展十分迅速，在国家和社会经济的发展中占据着重要位置。在房地产企业的发展中，会计核算和纳税是重要的工作内容，直接关系着企业的战略发展。从房地产企业的整体发展情况来看，“营改增”政策的实施为企业的发展带来了一定的机遇和挑战。因此，房地产企业应认识到“营改增”政策的重要作用及其给会计核算和纳税工作带来的影响，并采取相应的优化措施，以满足市场经济体制改革和新时期的发展需求。
2 “营改增”政策相关内容分析
在现代化社会的快速发展中，为了满足新时期的发展需求，“营改增”政策应运而生，其主要内容有：确保减免税环境的规范性，抵扣链条的全面性；减少小规模纳税人的比例，完善留抵扣税额退税制度；实现增值税率的统一性，避免出现多个税率档次；扩大增值税征税范围，全面落实“营改增”政策。在社会的发展中，我国增值税政策发生了三次改革，“营改增”改革最为深入。以前销售额是我国营业税的计税基础，但造成了严重的重复征税问题，这就使得“营改增”改革方案应运而生，并被广泛应用到全国各地。“营改增”政策的实施减少了企业发展中的重复征税问题，特别是房地产企业发展中的流通环节、产业链条比较多，极易引发重复征税问题，而“营改增”政策的实施减轻了企业的税负，缓解了商品房价格升高的现象，降低了房地产市场的准入门槛，推动着房地产企业的进一步发展。
3 “营改增”在房地产企业会计核算与纳税中的作用
3.1 增强房地产企业的纳税意识
在市场经济体制不断改革的大背景下，“营改增”政策已被应用到各个行业的发展中，推动着各行各业的发展，尤其是其在房地产行业中的应用提高了业务部门和财务部门的票据审核力度，有利于房地产企业建立规范的纳税制度[1]。同时，房地产企业比较重视工作人员的税务意识和综合素质，工作人员应该深入了解国家税收优惠政策，更好地开展企业纳税工作。因此，“营改增”政策的实施提高了房地产企业的纳税意识，推动房地产企业的进一步发展。
3.2 更好地开展企业的业务
在过去的发展中，房地产企业的财务部门会根据单据报销营业税，但采购部门的单据未根据其来源和类别进行区分，这就使得财务部门的工作难度有所增加，阻碍了房地产企业财务部门相关工作的顺利开展。“营改增”政策的实施使得企业不仅需要根据单据内容进行报销，还应用增值税专用发票、普通发票进行抵扣的报销方式，这时企业财务部门只需要审核增值税发票，且企业业务部门需要提供合格的增值税发票。因此，“营改增”政策的实施使得税票工作转化到两个部门之间的协调工作中，在很大程度上为房地产企业财务部门和业务部门的票据整合工作提供了便利。
3.3 减少重复征税问题的发生
在房地产企业的发展中，营业税在完成实际销售额的情况下开展征收工作，企业的成本主要有土地成本、建安成本、材料成本等，建安成本和材料成本都具有纳税责任[2]。但是，在征收企业营业税的过程中，建安成本和材料成本都需要承担营业税，这就会造成二次缴税问题，而增值税是根据企业经营管理过程中的增值额完成征税的。因此，在“营改增”政策改革的背景下，企业只需要在增值阶段承担税负，材料成本和建安成本应用增值税发票进行抵扣，这就使得企业的税务负担不断减轻。
4 “营改增”对房地产企业会计核算和纳税的不利影响 4.1 增加了企业的实际税负
第一，在“营改增”实施之前，计算企业所得税的过程中，原营业税会作为价内税而在所得税中被扣除；在“营改增”实施之后，增值税属于价外税，无法在企业所得税中被扣除。第二，在“营改增”政策实施后，房地产企业的增值税率是11%，其能够应用进项税额扣除，但为了获取足够的增值税专用发票进行抵扣，需要纳税人共同合作，这就会限制合作公司的选择。除此之外，在房地产企业的发展中，开发成本的部门支出无法获取增值税专用发票，如劳务费，这就不能获取足够的进项抵扣，且税率升高会增加企业的实际税负。
4.2 影响财务报表
第一，在实施“营改增”政策之前，不动产购置价款需要被全部计算到固定资产的入账价值中；在实施“营改增”政策之后，不动产购置价款需要进行价税分离，而增值税进项税额抵扣，这就使得固定资产的入场价值有所降低，提高了企业的资产负债率，影响着融资活动的顺利开展；第二，增值税是利润表中价外税的主要特点之一，在营业收入过程中，需要去除增值税，降低企业的营业手术，这就使得企业经营过程中产生的人工、材料成本，无法获得增值税发票，进而增加了税负成本。
5 “营改增”对房地产企业会计核算与纳税影响的优化
5.1 做好房地产企业的票据管理和税务筹划工作
为了做好房地产企业的票据管理和税务筹划工作，相关技术人员需要注意以下内容：第一，与能够开具增值税专用发票的供应商合作，如政府非营利性机构、小规模纳税人等，并加强和外包企业进行劳务合作；第二，及时与合作商协调获取增值税发票的时间，避免出现延期申报的情况而浪费大量的流动资金；第三，加强财务部门票据管理工作，注重票据审核工作，避免出现管理人员暗地操作票据的问题；第四，做好成本税务筹划工作，由于房地产行业的金额巨大、持续时间长，房地产企业需要加强和本地税务机关的交流和沟通，及时了解最新的优惠政策，并将房地产项目的整体开发成本分摊到相应的时间，这样就能够承担更少的税负。除此之外，在销售过程中，相关人员开展成本筹划工作时，需要将房产和房产装修等内容分离开。
5.2 优化企业应用“营改增”的结构
为了优化企业应用“营改增”的结构，相关部门需要做好以下工作：第一，为了实现企业的可持续发展，企业应该明确时代特点，升级并优化产业结构，并加强对会计核算人员技能培训工作的重视，提高会计核算人员的专业技能；第二，在房地产企业的发展过程中，各个部门应该加强交流和沟通，建立相应的监督管理制度，合理地配置企业内部的各项资源，优化并升级企业的产业机构。
5.3 强化税务人才的培养
为了优化“营改增”政策给房地产企业会计核算和纳税带来的影响，企业应该引进大量的优秀人才，优化企业的财务管理工作[3]。第一，企业应该加强业务部门和财务部门的协调工作力度，实现两者的协同发展，共同承担企业发展中的税务，还要积极开展税务人员培训活动，使其掌握更多的收据管理规范；第二，企业应将二级会计科目详细记录并应用在一级会计科目当中，及时通报申报抵扣环节以及增值税产生的内容。
6 结语
综上所述，在现代化社会的发展中，我国房地产业发展十分迅速，但在“营改增”政策的影响下，房地产企业面临着很多问题，给企业的发展带来了一定的影响。因此，企业应该深入分析“营改增”政策给企业会计核算和纳税带来的影响，并采取有针对性的措施，减少企业的税负，为企业创造更多的效益。
【参考文献】
【1】刘璇.“营改增”对房地产企业会计核算和纳税的影响研究[J].中小企业管理与科技（上旬刊），2018（07）：61-62.
【2】吳玮，毛莉莹.“营改增”对房地产企业会计核算和纳税的影响[J].现代营销（下旬刊），2018（05）：193.
【3】李昂.“营改增”后房地产企业的纳税筹划探析[J].管理观察，2018（07）：126-128.
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