商业地产企业内部控制存在的问题与对策
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市场经济制度的完善推动了我国商业地产业的发展，商业地产企业如雨后春笋般的迎来了发展高潮。商业地产业也成为了我国的税收占比最高的行业。由此，商业地产企业要想在激烈的市场竞争中提高市场占有率，就必须加强商业地产企业的管理效率，提高内部控制的强度。本文首先分析我国商业地产企业在内部控制方面面临的问题，并针对问题提出解决内部控制问题的对策。
近年来，市场经济推动了商业地产业的发展，商业地产企业在我国非公有制企业比重较大，引起了业界人士对商业地产业的重视。商业地产市场直接影响了我国的经济增长水平，也关系到人们的生活质量，尤其是房地产市场直接关系着人们对住房刚需。目前，商业地产开发企业数量庞大，商业地产企业带来的经济增长点推动了商业地产市场的发展。然而，商业地产企业内部控制水平较低，影响到了我国商业地产企业的健康有序的运营。
一、商业地产企业内部控制存在的问题
（一）商业地产企业内部控制环境薄弱
现阶段，商业地产企业的内部控制环境的建设差，内部控制现状面临着较多的问题，目前，内部控制环境差体现在几个方面。第一，企业高层领导对内部控制的重视不够。我国商业地产企业规模较小，民营企业的存在形式为主，因为企业的领导者对内控的认识较浅薄。第二，地产商业的企业的内部人员综合素质普遍较低。人力资源的整合和优化影响到了商业地产企业的健康运行，有效人力资源利用是实现地产企业盈利目标的保障。第三，我国商业地产企业的内部人员综合素质低，导致对内部控制理解和认识能力差，执行内部审计监督的力量薄弱。
（二）风险防范缺位
不完全统计，商业地产企业的存活时间短，很大原因是由于企业缺乏风险防范的意识，无法对风险做出准确的判断和风险的有效评估。其实，商业地产项的投资就是一项风险较大、不确定因素较大的投资产品，企业的破产意味着风险的防范失败。由于投资经营未知因素较多，导致商业地产企业面临风险更大。现实的商业地产企业的投资面临着一些资金问题，如资金链断裂，资金变现能力弱、资金周转慢等，资金的问题给商业地产企业带来了变数。此外，全球性的市场事件也会带来风险，例如，金融危机的爆发就影响了商业地产的运行。另外，商业地产企业的风险管理能力与风险防范应差，难于准确估算商业地产企业面对的风险大小、风险规模。
（三）内部控制执行力弱
我国的部分商业地产公司存在着徇私舞弊的情况，企业工作人员贪污、损公拿回扣等现象频发，更有甚者涉及职务犯罪，挤占企业资金，这些都是商业地产企业内部控制的执行缺位的结果，影响了我国商业地产企业的健康有序的运行。部分企业建立的内部控制制度形同虚设，仅仅为了应对审计部门的审计或检查来建立，无法落实制度。此外，商业地产企业的制度性建设生搬硬套，不具有实践性。企业的内控制度受到人情因素影响较大，企业的经营处于无序状态。
二、我国商业地产企业内部控制对策
（一）营造良好的内部控制环境
营造良好的内部控制环境是首要步骤。内部控制环境关系了内部控制制度建立和施行，因此，构建良好的内部控制环境。首先，地产企业的中高层领导加强对内部控制的认识，树立现代内部控制管理理念，提高对风险评估意识。其次，企业的工作人员应有全局意识，意识内部控制的重要性，企业加强对员工风险管理的培训。另外，提高企业人员的风险意识，杜绝急功近利而盲目出现风险的行为，给企业带来风险。必要时进行廉洁自律、依法办事的职业道德素养教育，以及内部控制专业知识的培训。
（二）构建商业地产企业风险管理体系
商业地产企业的正常运营不可避免存在多种经营风险，包括营销风险，采购风险、财务风险等等，因此，企业内部的风险管理应该纳入到企业的管理中。首先，风险防范的实际现实环境是风险产生的客观因素，从实际环境出发的风险防范，更具有科学性。其次，构建企业内部的风险管理体系，建立系统的风险管理制度，扩大企业内控的范围，涵盖风险管理体系这项内容。再次，商业地产企业的重要主营业务就是地产投资，而投资是资金的风险运作的过程，因此，企业的投资项目都需风险评估，资金项目的风险评估不仅包括财务风险的评估，还包括资金投资预算与资金集中管理带来的风险。通常，商业地产企业的投资运行资金投入渠道单一，银行来源占比高，资金成本結构单一化带来的经营风险是较大的，因此，商业地产企业丰富多种融资渠道，实现多手段多方式融资等。此外，地产工程项目主要以建筑工程为主，而往来账目多且复杂，及时处理应付应收款项，减少资金的财务风险。另外，实现合同的全方位的监控。因此，对每一项合同的资金支出进行严格审批，根据审批的业务流程计划资金的往金额，对每个合同项目设立资金的上下限，严格控制合同的金额。当合同资金流向出现问题，预警机制将自动启动，力争把合同风险控制在安全范围。
（三）强化投资决策控制
从实际情况研究发现，受种种主客观因素地影响商业地产企业所开展每笔投资并未都可以实现完全盈利，甚至部分还出现了亏损。造成这一结果原因多半是投资决策不当，同时现阶段部分企业仍旧采用传统方式决定项目投资且过于看重资产增长，这就很容易忽视了自身债务承担能力以及资金回笼速度，如此一旦出现意外状况将会拖累到企业经营与发展。为此，商业地产企业管理者除了要正确看待项目投资以外，还必须建立起一套较为完善的考察、评估以及决策机制，同时在该过程中落实好监督，以此最大限度地确保投资科学合理。
（四）重视企业内部的审计与监督职能
商业地产企业的内部审计是保障企业内部控制有效实施的保障，也是企业内部控制制度的一项补充策略。企业的内部审计是对企业的流程和财务核算进行审计，依照财务制度审核每一项资金的动态流。这是风险防范的事前手段，是内控风险的制约的最有效的策略，企业在内部审计中能及时发现企业运行的内部控制漏洞，及时调整和弥补。因此，商业地产企业重视审计力量，强化内部审计的监督与管理，充分发挥内部审计的监管其职能。而发挥内部审计的重要意义就在于保持内部审计的独立性。由于内部审计牵涉部门较多，必要环节还会影响上层决策，保证权威性，成立企业内部的内部审计部门，不受企业高层决策控制，保证独立审计的地位。此外，加强企业内部审计人员的综合素质，加强审计人员的审计水平，及时发现条款、财务资料等不合理或改动或未经授权的地方，出具有参考意义的书面评估意见，为防范内控风险提供有效证据。
总之，商业地产企业的内部控制的建设是个复杂的过程。需要实践的验证，长期的完善。在这个市场经济和房地产市场激烈的大环境中，商业地产企业构建并完善内部控制制度体系，转变对风险防范的认知，使商业地产企业能真正落实内部控制的有效作用，促进商业地产企业的健康发展。（作者单位：宁波深国投商用置业有限公司）
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