论韶钢社区“三供一业”改造之建筑方案
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摘 要：作为钢铁企业，为加快经济结构调整及转型，响应国家“三供一业”分离移交政策，韶钢社区（包括厂区围墙以外的区域）通过“三供一业”分离移交对社区物业进行全面整治改造，将使韶钢社区的美化得到迅速的提升，结合韶钢环境治理的总体规划，有机地将两者结合实施，合法有效地利用好国家的补贴资金，建设、打造好美丽钢城。
关键词：钢铁企业;韶钢社区;三供一业;建筑改造;美丽钢城
1 项目背景
2015年4月7日广东省国资委《关于转省领导对宝钢集团广东韶关钢铁有限公司三供一业分离移交工作批示的函》（粤国资〔2015〕241 号），对韶钢包括物业管理在内的“三供一业”的分离移交提出了具体要求;2015年10月21日，国务院国资委与广东省人民政府共同组织召开驻粤中央企业分离移交“三供一业”启动工作会议。会上，国务院国资委和广东省人民政府签订了驻粤中央企业分离移交“三供一业”工作协议，标志着“三供一业”工作在广东正式启动，其中广东省拟以韶关钢铁作为试点单位率先推进。
2 项目必要性
2.1 国有企业改革发展的需要
“三供一业”分离移交工作，是企业实现主辅分离，摆脱企业办社会，深化国企改革的必然路径，也是国企改革持续发展的需要。 “三供一业”分离移交工作是国有企业改革发展的内在要求，也是一项对企业、社会、个人都有益的工作。
2.2 落实国家、省、市相关文件的需要
2016年6月11日，国务院转发国资委、财政部《关于国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作的指导意见》明确要求2018年底前基本完成这项工作。
2.3 满足居民生活需求，提高居民居住水平的需要
由于历史原因及建设年限较长，韶钢社区建设水平与国家行业相关要求存在一定差距。房屋、道路、下水道等均存在較多问题;社区配套公共设施不完善，未实行规范完善的物业管理服务;这种状况使社区无法真正与企业分离，融入社会，亟待进行改进和提升。
3 韶钢社区物业现状及存在问题分析
3.1 社区现状
韶钢社区伴随着韶钢厂区的建设、发展逐步产生和发展起来。社区坐落在曲江城区东部，有东南和东北面两条公路与曲江和韶关城区相连，东面为水库和丘陵山脉，是一个独立相对封闭的社区。社区社会功能较齐全，设有街道办和三个居委会、市公安分局及派出所、有一所三甲医院、三所学校和两个农贸市场、社区内设有居民活动场所以及工会设立的活动场馆，向居民开放。
韶钢社区共有民用住宅452栋、10480套，建筑面积67.5万㎡。其中住宅楼建于七十年代的楼房有62栋，建于八十年代的楼房有184栋，这两部分楼房占楼房总数的54%。在这过半数的房屋中，有35%的房屋是混合预制板结构的房屋，其它为90年后的住宅，平房大部分为60年代所建。
3.2 存在问题
（1）房屋陈旧，部分构件存在安全隐患。韶钢家属区大多为上世纪80～90年代建造，至今已有30多年。外墙、屋面大面积存在渗漏裂现象，由于大部分房屋使用时间较长，房屋外墙、屋面、排污系统等共用部位整体性能较差，飘檐、阳台板、梯间等部位的混凝土风化严重，屋面、厨房、卫生间、阳台等部位漏水现象普遍，外墙时有剥落，房屋的完好状况较差。
（2）小区人行道经过历年的水、电、气改造或室外排污管更换中，破坏严重，造成路面凹凸不平。绿化设施较单一，部分空地未进行绿化。
（3）由于大部分小区依山顺势而建，挡土墙使用时间较长，南方多雨影响，部分挡墙、围墙等公共设施需进行重修或加固。室外排污管、化粪池等设施下沉较严重，排污不畅，影响住户使用。
（4）小区内公用设施较少。小区无配套停车场（库），由于居民车辆日益增加，小区普遍存在停车难的问题。
4 改造方案
4.1 改造的必要性
（1）是建设“宝钢旗下最美丽的钢城”的需要。建设美丽韶钢，是全体韶钢人的重要追求，韶钢社区，包括厂区围墙以外的区域，是韶钢的组成部分，韶钢的环境治理工作，也包含厂区围墙以外的治理。通过“三供一业”分离移交对社区物业进行全面整治改造，将使韶钢社区的美化得到迅速的提升，可以结合韶钢环境治理的总体规划，有机地将两者结合实施，合法有效地利用好国家的补贴资金，建设、打造好美丽钢城。
（2）是改善职工及家属居住条件和环境实现韶钢可持续发展的需要。目前，韶钢社区居民的主体是青年职工和离退休职工及家属，且有许多是困难职工，青工多是韶钢的生产骨干。对社区居住生活环境进行提升改造，是韶钢关爱职工，稳定队伍的重要举措，也是韶钢在分离移交时送给职工、家属和离退休员工的一份厚礼。
（3）是推进社区物业管理市场化运作，提高区位价值的需要。移交改造不但对住宅进行修缮，而且要对相关的生活配套设施、商业市场等进行改造，改造完成后，将显著提升韶钢家属区住房的区位价值，整个韶钢社区的宜居程度将会有较大的提高。
4.2 改造建设方案
（1）更新、改造区内各类房屋。根据现场实际情况对各类型房屋，分析判断房屋结构安全性，对继续使用的房屋进行改造、维护。
①屋顶新做防水处理（含屋顶隔热系统、女儿墙等）。若原屋面为土瓦结构时，重新修缮瓦屋面，顶层加吊顶。②陈旧破损外墙装饰层进行更新、改造（房屋外墙无批荡抹灰层、黄泥质批荡层或批荡层已明显脱落等的建筑物、构筑物）。③公共楼道和公共空间改造。含钢制楼道扶手油漆、楼道门窗、内墙（含砖砌扶手）及天花刮塑、墙漆更新、维修。④确保生活区雨水、污水管道通畅完好，按巩卫创文标准要求明沟改暗渠，确保沟渠无堵塞，建筑物破损落水管、散水等改造。⑤对每栋楼公共水池、设备、天台等危险隐患部位更新、改造，并完善安全警示标识。
（2）更新、改造、完善住宅小区居住公共环境。①改造小区道路，确保楼宇间道路硬化平整，无破损坑洼，窨井盖、路肩、人行道等市政设施完好。②改造小区公共照明系统，确保路灯、楼道灯等公共照明。③对原有单车棚修缮的同时，按不低于保障性住房（棚户区1：0.4）标准配建机动车辆停车场。④改造小区公共绿化，满足绿化率达到30%以上。⑤改造小区公共排水系统。对常出现洪涝灾害、防洪沟渠等重要地段进行集中整治。对现有的主要排水沟渠进行清理、维护。⑥改造小区环卫设施。垃圾桶果皮箱设置完好，适当配置垃圾桶，道路岔口放置果皮箱，合理配置环保设施、设备和用房。
（3）改造、完善社区公共设施、场所。①对区内道路改造升级：沥青罩面，整体或局部修缮破损路面、破损人行道、清理排水系统、照明系统改造成LED系统、绿化、监控系统等。②对区内三个农贸市场升级改造：按《韶关市市区农贸市场升级改造参考标准》优化改造，对原有市场内部排水体系、地面、摊位、照明、消防、屋面等进行改造。③优化配置区内物业等服务用房。新建或者改造物业管理用房，按建筑面积千分之五比例配建。按社区人口标准，扩建社区服务用房。④按小区技术规范、创建文明城市要求度完善休闲、娱乐、健身设备、设施。⑤针对社区间围墙、挡土墙、护坡、山体、土坡等，存在隐患的，实施拆除、改建、完善。
参考文献：
[1] 关于国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作的指导意见.国务院办公厅[2016]45号，2016.
[2] 国务院关于印发加快剥离国有企业办社会职能和解决历史遗留问题工作方案的通知.国务院办公厅[2016]19号，2016.
[3] 广东省居住小区技术规范：DBJ 15-11-94.1994年版.广东：广东省建委，1994.
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