城市地籍管理中土地估价方法探讨

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　　摘 要：随着我国社会经济的不断发展，土地管理工作也变得越来越系统性，然而在实际地籍管理过程中，土地资源的估价方式依然存在诸多问题。因此，笔者认为为了对土地进行有效的估价，相关工作人员应采取有效的估价手段来推动城市建设，进而保障我国土地资源的有效利用。
　　关键词：城市地籍管理;土地估价;方法探讨
　　土地估价作为我国城市建设过程中不可缺少的组成部分，它不仅影响着整个城市建设进度，同时也体现在我国整体综合实力。因此，笔者认为为了保障我国城市建设的稳固发展，相关人员应当重视它的重要性，并将其摆在工作重心的首要位置，同时结合自身实际发展需求，通过精准的技术分析来提高土地估价有效性。
　　1 剩余法对土地进估价
　　在城市地籍管理过程中，剩余法是土地估价中的一个有效手段。首先，所谓剩余法又可以称之为假设开发法，其主要内容是指在预计开发完成后，不动产能够开始在正常交易价格的基础上，扣除相应的预算成本以及其他相关领域的费用、利润和税收等，并通过价格上的余额来预估土地的价格方法。[1]其次，剩余法的基本理论依据与收益与还原法基本概念是相同，他们都是通过对未来剩余土地收益的计算，进而得到的有效估价。除此之外，剩余法土地估价的方式是直接从资本化之后的价格扣除非土地因素的贡献。其中剩余法最主要的应用是，用于具有开发价值意义的土地而进行有效的估价，一般体现在以下几种类型：第一，是那些有待代开发或是有开发价值意义的土地进行估价。第二，是那些即将被拆迁或是待开发的房地产土地进行估价。第三，是那些可直接被居住的土地进行估价。剩余法的基本公式：V= A-（B+C），V指待估土地的价格，A指总开发价值或开发完成后的不动产总价值，B指整个开发项目的开发成本，C指开发上合理利润。而对于房地产开发项目的具体公式则为：土地价格=房屋于其总售价-建筑费用-专业费用-利息-销售费用-税费-开发商利润。
　　2 基准地价系数修正法
　　在城市地籍管理过程中，除了剩余法来对土地进行估价外，相关人员还可以利用基准地价系数修正法来对土地进行估价。所谓基准地价系数修正法是指，通过待估地价影响因素的分析，对各个城镇已经公布的同类用途或是同级土地基准地价进行修改。然而在实际土地估价过程中，由于基准地价是区域的平均价，因此，笔者认为为了保障土地估价的准确性，相关人员可以从以下几点进行入手。首先，相关人员为了要评估该区域中某一快宗地的价格，必须根据该宗地的区域的限定条件和其他条件因素，来综合考虑整个土地估价的有效性，并对该城镇区域平均价进行及时修改，进而使该片土地估计的结果更为准确与精准。其次，土地价格是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，其中，土地价格的高低取决于能否获取的最佳的预期土地收益效益，除此之外，在进行划拨土地使用权价格评估时，相关人员还应先弄清楚划拨土地相应的政策与法律法规，进而通过做好充分考虑，降低出让土地使用权与划拨土地使用权之间的权利差别对地价的影响。[2]
　　3 比较法对土地估价
　　在城市地籍管理过程中，除了剩余法、基准地价系数修正法对土地进而估价之外，相关人员还可以采取比较法对土地进行估价，而比较法也是土地估价过程中最基本且最常用的估价方法，同时也是国际上通用的基本估价方法。所谓比较法是指，根据目前市场替代将要进行估价的土地，或者是那些本身具有替开发性的土地进行估价。而在目前我国市场上土地交易的类型，往往是将土地之间进行相互比较，并对类似土地的成交价格进行适当调整与修改，而这种比较法可以更为客观进行估价。[3]除此之外，由于比较法自身存在局限性，随着我国城市建设的不断扩大，房地产教育也变得越来越频繁，而这些现象的出现也使得我国市場土地交易资料变得越来越丰富，此时相关人员应将其充分的利用起来，利用现今的交易低价资料来将不同土地类别进行分类，并对其进行整体分析与归档，进而通过比较法推理出与土地估价地段相符合的地价评估值。例如，在使用比较法进行房屋交易时，相关人员应综合多种因素进行考虑，进而使其得到的土地估价与实际不会产生较大的差别。[4]
　　4 不动产租金还原比较法
　　在城市地籍管理过程中，除了剩余法、基准地价系数修正法、比较法对土地估价对土地进行估价之外，相关人员还可以采取不动产租金还原比较法对土地进行估价。首先，所谓不动产租金还原比较法是指，在估算土地在未来每年中的预期收益的基础上，通过一定的还原比率来折算为评估期日收益总和的一种方法。事实调查数据显示，就我国目前《土地估价规程》内容中指出，对于如何计算出土地的纯收益以及出让地价，内容中已经给出了明确规定。其次，相关人员还可以通过调查某一区域的土地来间接计算。其中，国有土地租赁的租金水平大部分是由土地实际出让金水平来最终决定的，同时也是我国权益在土地收益上的重要体现。总而言之，利用不动产租金还原比较法可以得到划拨土地的真正收益。[5]
　　5 结语
　　综上所述，随着我国经济实际的不断状大，各个国家的城市建设也发展的越来越快，然而在实际建设过程中依然存现诸多问题，使我国地籍管理过程中土地得不到有效的估价，进而阻碍我国城市建设的发展进程。因此，笔者认为为了保障城市建设的稳固发展，相关人员应采取有效的估价方式来推动城市建设发展。
　　参考文献：
　　[1]林丹.浅议土地估价存在的问题及建议[J].现代营销（下旬刊），2018（06）：255.
　　[2]李倩.部土地利用司负责人解读《国有建设用地出让地价评估技术规范》[J].青海国土经略，2018（03）：24-25.
　　[3]李豫梅，林学山.重庆土地价格评估方法研究及应用[J].重庆建筑，2018，17（06）：37-39.
　　[4]黄海，刘学，黄强.新形势下我国土地估价行业的发展[J].中国土地，2018（05）：55-56.
　　[5]贾彩彦.城市化中土地管理制度构建的历史分析：以上海为例[J].兰州学刊，2018（05）：71-83.
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