深究容积率与土地估价的相关性

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　　摘 要 容积率是土地价格评估的重要参数之一，容积率的变化可能导致地价的大幅度波动，在进行地价评估活动时，正常情况下需要将参加计算的正常样点地价修改到设定的相关基准地价的容积率下，同时还应进行基础设置、交易时间等其他参数的修正，保证样点地价其内涵和基准地价所设定的内涵保持一致。在进行评估宗地地价的过程中，需要在标准容积率的基础地价撒花姑娘，修正到宗地的容积率下，最终得到满足宗地利用条件的标准宗地地价，两者之间的修正关系方向相反，在理论上两者互为倒数。不同地区的政府公布的容积率地价相关修正系数都是通过基准地价评估和宗地地价时容积率修正系数，所以说，容积率在评估土地地价和修正地价方面都存在着必然联系。本文将针对容积率和土地估价之间的相关性进行研究。
　　关键词 容积率;土地估价;相关性分析
　　1 容积率的主要构成因素及其模型分析
　　1.1 容积率与建筑面积和占地面积之间的关系研究
　　容积率的应为缩写为FAR，此项概念的提出和应用最早是在1917年美国颁布的《土地分区管理法》当中，其主要目的是为了能够避免城市化进程当中出现建筑密度过高、土地占用面积过大、土地使用强度超过正常承受能力而导致一系列环境问题的发生，因为容积率概念较为简明清晰，在利用其进行管理控制建筑土地占用问题方面效果突出而得到了广泛的认可和应用。从此项概念推出之后，就被逐渐的应用在了城市土地规划和管理工作当中。容积率主要是指建筑物其建筑面積与实际占地面积之间的比值，建筑面积当中也应包含其他与建筑相关的用地，例如公共用地、绿化用地等。容积率的计算公式为：容积率=总建筑面积÷土地总面积。当前，我国存在大对数的城市对本身容积率摸底不清的状况，并且在建设过程中没有准确的容积率作为指导，城市建设还是以传统的平面方式为主，也就是说，如果城市需要增加建筑数量就需要不断向外扩张，增加建筑用地使用量，这样做的一个最大弊端是城市建设以侵占耕地为主，影响了我国农业的健康可持续发展，导致我国耕地面积逐渐减少。有相关调查数据显示，我国的耕地面积已经从1997年的1.301×10 8hm2减少到了2006年的1.214×10 8hm2，极大地影响了我国的粮食产量。所以，我国的城市发展不能一味追求量型和贪大求大，更应该强调提高城市发展质量，并且结合当地的实际情况，对城市中的各个功能区进行合理划分，注重立体式开发和发展手段。城市立体式开发模式中一项重要的依据就是容积率指标，它能够客观地反映出城市土地的投资价值和经济收益，并且影响和制约着城市的建设规划和土地价值等各种重要问题[1]。
　　1.2 容积率的社会、环境和经济性研究
　　城市的土地评价容积率和城市人口有着密切的关系，根据研究得出，容积率和人均建筑面积宜居城市人口密度成正比，也就是说，在人口密度不发生改变的前提下，可以通过提高容积率来解决人均建筑面积不足的问题，同时，也可以通过提高容积率为新增城市人口提供居住使用的建筑面积。随着我国城市化水平不断提高，土地资源和耕地资源都日益紧缺，通过提高容积率减缓城市因发展而发生向外扩张而占用耕地的问题，是一种较为理性的城市建设和发展方式。住宅的经济高度应该达到二十层，这说明我国的城市建筑还有巨大的潜力[2]。
　　2 容积率与土地估价的相关性研究
　　容积率关系到宗地的建筑面积，其他条件都一样的两宗土地，容积率不同，那么容积率高的宗地就可以建筑相对较多的建筑面积，这样开发商的可出售面积就会高，挣得就多，土地价格就不一样，所以必须要知道土地的容积率。
　　（1）容积率和土地的市场价格直接相关，同时，容积率也是土地估价的重要指标之一。容积率对地价有较为直接的影响，根据城市的经济发展县长，城市的规划特等因素，能够构建出标准的容积率体系。在容积率体系中，包括了基准地价容积率修正系数、基准地价评估范围内的土地级别所在区域或者地段容积率最佳状态。容积率修正系数并非容积率大其修正的系数也大，对于不同用途的土地，需要进行严格分类才能更好地确定容积率与修正系数的关系，例如在商业用地上，容积率是0.7，修正系数是0.81，但在容积率小于0.5的地块上，其修正系数则为0.88，爱进行计算时，可以根据实际情况划分为两种方式，在对容积率有限制的地块上，例如景观用地，可以通过制定低容积率修正系数，降低地块价格，提高投资收益。另外，在一些投资者或者一些主观因素导致的容积率较小的地点，例如高尔夫球场，不适宜使用容积率进行制定容积率修正体系，同时也不能使用容积率对地价进行评估。住宅类建筑，其建筑密度低，相应绿化用地面积就会增加，但在商业价值角度分析，建筑密度高才能提高经济效益。所以，通过制定合理的容积率体系，才能对地价进行准确的评估，从而保证土地的投资价值，并且提高建筑的合理性[3]。
　　（2）容积率对地价影响遵循“报酬递增递减规律”。对于一般多层住宅，通常在商品房单方售价和建筑成本不变的情况下，容积率增加，可以实现在相同面积的土地上建造更多的建筑面积，单方分摊的地价额下降，土地开发的总收益提高，导致地价上升;反之，容积率降低，土地开发收益下降，地价下降。
　　（3）由于土地位置的固定性，土地供求关系的复杂性，使容积率对地价的影响呈现不同特点。反映对不同的城市规模、宗地位置、土地用途等影响不一样。通常城市规模大，容积率对地价的影响明显，地价随容积率的变化程度大;同一城市中心区位条件优越，土地利用集约程度、土地利用效益、土地需求量、土地稀缺程度、规划控制程度等原因，使地价随容积率变化的幅度呈现为从中心向外围逐渐递减的趋势;对于不同用地类型，容积率对地价作用程度依次表现为商业最大、住宅次之、工业用地最弱[4]。
　　3 结束语
　　综上所述，容积率与土地估价的关系即存在紧密性，同时，容积率也对土地估计有直接的影响，通过合理应用容积率体系，才能保证城市发展的健康稳定性。
　　参考文献
　　[1] 许慧，王林，黄利芳.容积率对住宅商品房价格影响的实证研究[J].云南财经大学学报，2016，32（03）：152-160.
　　[2] 唐琳，刘颖，王萱.容积率对深圳市住宅地价影响的实证分析[J].住宅与房地产，2016，（14）：53-55.
　　[3] 唐旭，石保超，胡石元，等.城镇住宅用地基准地价的容积率修正系数编制方法改进[J].测绘地理信息，2015，40（05）：70-75.
　　[4] 王令超，樊鹏，李永明，等.容积率地价修正系数实证研究[J].地域研究与开发，2015，34（04）：116-119.
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