浅谈咨询方的住宅项目工程造价跟踪审计方法

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　　摘    要：对住宅项目的工程造价进行跟踪审计，可以有效规范项目的建设行为，优化项目的投资收益。本文从咨询方的视角出发，对住宅项目各个不同阶段建设要点的审计跟踪要点进行分析，并且从建设的整个周期出发分析咨询方在进行跟踪审计中出现的问题，以及相应的对策，来完善咨询方的跟踪审计工作。
　　关键词：住宅项目;跟踪审计;咨询方
　　1  引言
　　近年来，随着经济的不断发展，带动着房地产行业快速发展，也为该行业带来了日益激烈的竞争，项目工程造价的合理化管理对整个建造项目有着巨大的影响。在整个项目的建造过程中，工程造价咨询机构可以作为业主的成本顾问，还可以作为政府部门进行宏观调控的协助单位。
　　2  对住宅项目工程造价进行跟踪的控制要点
　　项目咨询方在进行工程造价跟踪审计时，要抓住成本控制的重点，才能高效的完成项目成本控制的目标。
　　2.1  可研阶段项目造价跟踪控制的要点
　　在项目建设前期对项目进行的初步可行性研究、机会研究、投资估算等，是项目投资的决策阶段。在这个阶段里，建设单位为了对项目有更为客观的评估，为能选出最具有经济效益的方案，会委托造价咨询机构对拟建项目进行一系列的调研、分析、评估，比如进行市场调研、做投资测算、资金预测、风险分析、测算盈利能力、分析偿还债务的能力，对决策项目的评估选定、对应各项经济指标初步拟定对应的建设方案，为建筑单位选择最优的建设项目和建设方案提供参考依据，帮助建设单位作出最合理、经济效益最高的投资决策。该阶段是进行项目决策的初始阶段，对整个工程项目的造价成本和经济效益有着决策性的影响。
　　2.2  方案设计阶段项目造价跟踪控制的要点
　　方案设计阶段对建设工程的总造价和整体的经济效益都有着决定性的作用，是工程建设的关键阶段。该阶段造价咨询机构基于市场状况，结合建设单位提供前期策划定位报告、建造方案、建造标准、产品配置标准、建造面积、各精装修区域面积及经济技术指标等编制投资概算。投资概算是投资执行过程中检查、预警以及考核的主要依据，用于指导设计、采购、施工。
　　2.3  招投标阶段的造价跟踪控制要点
　　建设项目的招投标是以公平竞争为前提在市场上寻找价格最优、质量最优的施工方或材料供应商，招投标的结果直接影响工程造价成本。在这个过程中，造价咨询单位的主要工作是协助建设单位编制招标计划书，编写招标文件、准备工程量清单，协助评审各单位的投标书，编写评标制度等。协助建设单位对施工单位进行考察，比如人员素养、施工计划、信誉情况、质量控制措施等，特别注意影响造价成本的部分，比如承包范围、合同价款、结算方式、材料设备等的品牌和质量要求、分包工程的管理、建设工期的设置等。
　　2.4  施工阶段进行造价跟踪的管理要点
　　施工阶段是落实合同的阶段，是实际进行投资控制的阶段，是最终实现工程设计的阶段。这一阶段造价咨询单位的主要控制点是价格核对和工程签证管理，采取有效的措施进行成本控制。
　　2.5  核对设备、材料的价格
　　在审核报送的材料核价时，应先根据建设项目在方案设计阶段已确定产品配置标准，判断该材料是否与项目要求匹配。根据施工合同约定的主材调价差的条款，在结合已确认的品牌商、生产商、型号、材料等级的基础上，进行造价核算且相关经理进行审核和复核后，向业主提供批价单。
　　2.6  设计变更的相关造价控制
　　设计变更会严重影响投资结果，因此在进行工程建设阶段要将工程费用严格保持在受控状态下，并具有可预测性。工程变更的提出及办理必须严格依据合同条件、设计文件，符合有关技术标准、规范，提高工程质量、节约工程投资、加快工程进度的原则，且遵守规定的程序及形式办理。非正常的变更是跟踪审计要特别关注的地方，比如因为设计失误、操作有误等造成的变更，应该有相关的责任单位向造价咨询公司提供具体的工程费用计算书，并附带具体的联系人，经审核后确认是由操作失误而导致的费用增加，造价咨询单位需要及时向业主反映，商量决策。
　　2.7  对现场签证的管理
　　（1）现场签证能够直接反映项目的管理水平，项目建筑过程中隐蔽现场签证是增加工程造价的主要影响因素。应严格控制签证制度，明确相关人员的职权分工，确保签证质量。
　　（2）明确现场签证办理不得违反合同原则，且一事一报，不得将同属于一事项、范畴的工程签证合并或肢解分解。工程签证需注明工程名称、发生签证的原因、发生工程数量、发生时间。
　　2.8  竣工验收阶段的造价管理要点
　　竣工验收结算阶段是项目建设控制的最后一个环节。在这个阶段中，造价咨询单位应该认真审核项目结算工作，比如，根据合同条款对工程变更、工程材料使用情况进行明细审核;核对具体的工程条款，核对工程验收记录，核实实际的工程量，实际的各项费用明细，保证工程竣工结算是真实的工程造价;分析、考核项目的投资结果，对比最初的投资决策，分析是否达到投资目的和相应的成本要求，为以后进行同类型项目的投资控制分析积累经验。
　　3  咨询方跟踪审计存在的问题
　　3.1  授权局限问题
　　很多建设单位对工程项目的成本管理意识不强，未能发现咨询方参与全过程的重要性，因此只允许咨询方参与到预决算的相关环节、款项审批环节等，这样无法实现跟踪审计工作的真正目的和价值。
　　3.2  参与不够深入的问题
　　由于相關的保密政策和诚信要求，建设单位会选择性的让咨询单位参与成本的管理，比如咨询单位通常在以下部分参与度较弱，成本目标的编制、招投标的评审、分包单位的资格审核等，没有真正达到对全过程进行跟踪审计的要求，严重影响咨询公司专业发挥和技术指导功能。
　　3.3  现场签证的管理问题
　　现在签证能够直接反映项目工程的管理水平，真实有效的项目签证管理，可以在一定程度上降低工程造价。但实际上由于各个部门职责分工不明、缺乏责任感、签证制度不完善等原因，导致虚假签证的情况屡见不鲜，最终影响工程造价。
　　4  相关建议
　　4.1  授权局限问题建议
　　引导建设单位转变传统的观念，通过优化咨询合同，明确规定咨询单位的参与环节和参与程度，保证咨询机构全过程、全方位的参与成本管理，为咨询单位提供发挥专业能力的机会，实现用专业改善经济效益的目的。
　　4.2  参与不够深入的问题建议
　　咨询单位通过不断自身能力，提供更加优质高效的服务成果，来逐步建立建筑单位与咨询单位之间的专业度认可地位和互信地位。比如，通过规范行业行为，加强行业管理，来建立咨询机构专业性、客观性、诚信高的行业形象等。
　　4.3  现场签证管理问题建议
　　规范签证制度，明确相关部门的职权分工，对签证材料有严格的审查制度，所有的签证必须有相关的领导签字确认，保证签证内容与实际相符。
　　5  结束语
　　对建造工程项目进行造价跟踪审计是一项专业技术要求高、复杂程度高的管理工作，但对整个工程造价又有巨大影响的工作。因此，工程造价咨询机构要不断地完善自身管理制度、提高自身的综合能力，在实际的跟踪审计过程中最大限度的发挥专业能力，促进建筑单位的投资收益最大化。
　　参考文献：
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