我国预售商品房银行按揭贷款 几个法律问题的思考与分析

来源:用户上传      作者:徐梦晗

　　摘 要：近年受益于我国民族传统投资思想和影响我国房地产开发产业的快速发展，我国房地产开发产业投资热度常年不减，买房子的成本越来越高。因此也就越来越多的年轻人开始选择购买预售后的商品房或者按揭抵押贷款方式作为主要的家庭购房资金支付贷款方式。相关统计资料数据显示，在近几年的我市预售新建商品房中，一半以上的预售房屋产权购买者仍然会选择使用银行按揭抵押贷款的一种方式使用来自行支付目前剩余的商品房款。随着个人按揭住房贷款的快速胜行，不仅直接促进了房地产开发市场的健康发展，银行业的消费者和土地开发商都逐渐成为了个人按揭住房贷款的主要受益者。但在实际的房屋按揭抵押贷款中房地产中的开发商，购买者和其他按揭贷款银行都同样面临着许多的相关法律法规问题。本文我们将结合开展关于办理预售住宅商品房贷款按揭抵押过程贷款中的相关法律实务问题的一个相关学术讨论和案例分析。
　　关键词：房屋预售房和商品房;按揭抵押贷款;法律相关问题解答
　　一、预售房和商品房属于按揭抵押贷款专业概括
　　随着当前我国房地产开发行业的逐步健康发展，商品房这个专业名词也随之不断出现。这样一来我国新建商品房的市场销售管理方式就开始产生了很大的社会变化。从从前单一的现场销售管理方式逐渐发展过来成为现在传统现售与当前预售之间共存的一种销售管理方式。简单来说，现金销售就意即是售也就是业主一手交钱而另一手交货的一种购楼交易方式。预售合同就是房地产项目开发经营企业与具体购房者的合同约定。这就是新房现售和现场预售的最大差别。商品房开盘预售这种方式不仅被很多开发商认为筹措了很多开发商的资金，而且还大大减轻了很多购房者的前期资金支出压力。这些税的优点都主要是由于商品房收取预售证的方式现已成为用于我国。最主要的是它运用的是范围最广的一种商品房地產销售管理方式。在在北京商品房的市场预售交易过程中，除了大家都需要支付交的全额首付之外，剩余的部分钱大多数购房人都需要依靠一家银行贷款。我国的按揭预售房和商品房贷款按揭购买贷款主要是持有房地产类的开发商和企业，按揭购房贷款需要银行和房屋购房者三方共同合作参与。
　　二、预售房和商品房抵押按揭优惠贷款执行过程中可能产生的相关法律法规问题的政策思考
　　（一）银行拖延逾期付款或个人拖延逾期办理房屋抵押贷款登记
　　在我国现实中对该房屋的房产抵押贷款登记一般都都认为是由抵押贷款人的银行负责完成的。这就充分说明住房贷款商业银行在进入商品房地产预售市场过程中仍然是非常重要的市场参与者。总体来说，购房人如果在和房产开发商进行签订相关房屋买卖使用合同的这种时候就可能会需要支付购房首付。而该贷款合同中关于可不是否可以个人办理房屋按揭抵押贷款则可能需要咨询银行。进行内部审查相关资料和内部的业务审批处理程序。一般正常情况下某些银行可能会在这个承诺的规定时间内还款完成，但对某些银行在这个承诺期限内是否完成还款不了则没有任何约定。还有另一种类似情况的那就是当地银行部门要依法起诉这些购房人需要花费的时间人力和精神物力太多。
　　（二）贷款中的银行则可能会故意主动拖延客户办理房屋抵押贷款登记的办理时间
　　相关商品房房屋买卖合同的暂时解除不是问题在现实实际操作中，一些地方法院机构会在认定购房人已经持续几个月没有足额缴纳购房贷款并且没有符合其他相关的贷款条件的特殊情况下才会支持房地产经营开发中介企业暂时解除相关商品房房屋买卖合同。假如没有特别说明约定的特殊情况下，购房人没有及时支付缴纳按揭贷款将由房地产建设开发投资企业公司承担或未来没有要求其承担贷款保证金的责任时，房地产开发产业公司有权向人民法院提出请求同时解除签订商品房房屋买卖合同的但诉讼请求不能但应该同时得到法院准许。但是如果购买方和房地产开发商在合同中有特别的约定。则可以根据约定酌情考虑解除商品房买卖的合同。但因为住房开发商并没有支付保证金的责任，银行并不表示愿意对其行使合同解除权。这就会出现银行不积极行使合同解除权的情况。
　　（三）房地产项目开发商是企业合同有效性以及保障性的问题
　　众所周知，在土地预售新建商品房以及按揭抵押贷款经营合同中，房地产项目开发商是企业。在按揭购房人没有承担办理房屋不动产权和房屋抵押房产登记的本钱这就是对太宽承担直接连带责任的。换句话就是对于房地产中介开发商的企业们也应尽快组织督促住房购买者和住房按揭贷款银行及时联系办理帮助购买者取得不动产产权证和房屋抵押贷款登记的相关手续。但是房地产业的开发者和你是否并不想要所有。要求房屋购买者立刻停止办理持有不动产使用权证和房屋抵押贷款登记的所有权利的。只有通过按揭贷和银行贷款才能直接有效约束房屋购买者及时取得办理抵押不动产使用权证和办理抵押房产登记的一切权利。在一些实际操作中，按揭贷款银行有时可能会突然意识到得不到这种督促。购买者及时了解办理房屋不动产登记证和房屋抵押房产登记的极大重要性。这就可能会导致发生时时按揭贷款人房产断供不给按揭贷款银行而被起诉时而按揭贷款人时而就会产生一系列法律问题，从而直接减轻或者间接免除其对按揭贷款人的房产保证贷款责任，从而大大增加按揭银行依法收回按揭贷款的处理难度。这就必然要求房地产经纪公司在及时知道相关按揭贷款人准备购买一套商品房时是否具备申请办理房屋不动产使用权证的基本条件时，应该及时信息通知相关按揭人或银行并及时做好有关相应的准备工作。
　　参考文献：
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