浅谈商业银行抵押资产价值评估与风险管理
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摘 要：近年来，在经济下行、表外资产回表加快和监管标准趋严等形势下，商业银行信用风险暴露加快，尤其近期若干事件的爆发也显示当前商业银行业不良贷款的规模大、增速快和处置难等特点，其中抵押类不良贷款也明显出现抵押资产价值不足、处置难度大等风险，直接影响到商业银行的长期发展。不良攀升承压之下，也为商业银行的抵押资产价值评估与风险管理提出了更高的要求。本文从评估机构、抵押资产、银行操作风险等出发分析存在的问题，并就问题的成因从评估机构、商业银行和监管机构等角度提出解决问题的建议。
关键词：商业银行;抵押贷款;信用风险
一、商业银行信贷抵押资产的概述
商業银行企业抵押贷款是指企业用自身的房产、土地、设备等资产向银行进行抵押以获得贷款的行为。抵押担保作为贷款风险缓释的重要手段，在经济上行时期，《不动产登记暂行条例》出台前，房产或土地未变更为不动产，商业银行办理了房产抵押或土地抵押登记，信贷抵押资产风险或许并不必严密关切;但近年来经济下行和风险不断暴露，加上防范金融风险攻坚和监管要求，必须加大不良处置力度。在对抵押类不良贷款的清收和处置过程中，不断出现抵押资产处置变现难、抵押物价值不足值等情况，抵押贷款风险逐渐暴露。
二、商业银行进行信贷抵押资产管理的必要性
作为风险缓释工具的抵押资产，一旦借款人的第一还款来源无法按时偿还抵押贷款，作为第二还款来源的抵押资产必然面临处置偿还，因此加强对信贷抵押资产的管理尤为必要，具体表现在以下几个方面。
1.监管方和银行政策制度的必然要求
从监管要求看，在20世纪90年代，《贷款风险分类指导原则》中规定“商业银行应制定明确的抵押、质押品管理和评估的政策和程序”，对商业银行开展抵押品价值评估提出了明确的监管要求。期间银监会也出台指导意见要求向国际监管要求靠拢，2017年银监会发布的《商业银行押品管理指引》，明确要求“商业银行应审慎确定各类押品的抵质押率上限，并根据经济周期、风险状况和市场环境及时调整”，要求商业银行健全押品管理的治理架构，确保押品管理体系与业务发展、风险管理水平相适应。否则，监管部门将会根据监管要求对商业银行采取监管措施。
从银行内部制度政策要求看，商业银行根据贷款额度、贷款结构和贷款风险状况，均会在政策和制度上要求抵押贷款比例，并对抵押率上限做出限制，以降低抵押贷款风险。
2.抵押资产缓释信贷风险的要求
作为缓释信贷风险的工具，抵押品价值在商业银行风险管理中的作用，主要体现在贷前、贷款存续期间和清收处置三个阶段。其中贷前阶段在采用抵押担保方式进行资金借贷之前，抵押品价值是银行进行信贷决策和确定提供资金额度、定价的关键指标之一。这就要求评估机构对抵押资产进行有效、公平、公正的评估，商业银行对抵押资产进行严格的审查识别，防范抵押资产价值虚高、抵押资产存在法律瑕疵和抵押资产处置变现难等风险，一旦需要通过拍卖变卖处置抵押资产时，可以快速变现并降低信贷资产风险。
3.贷款逾期不良需要处置抵押品的必然要求
借款人出现信用违约甚至因经营困难影响信贷资产时，在商业银行清收处置阶段，抵押品的价值和存在的法律瑕疵等问题就显得尤为关键，一旦抵押资产的评估价值明显高于市场价值或存在法律瑕疵，处置价值就难以覆盖贷款额度，或者因法律瑕疵无法及时获得变现。近年来被法院判决无效抵押的情况也不断发生，比如抵押人有多个债权人而将全部财产抵押给其中一个债权人、商业银行对抵押人隐瞒借新还旧的事实造成抵押人免责等，这就要求必须对抵押资产进行有效的管理，预防抵押资产处置风险。
三、商业银行贷款抵押资产价值评估管理存在的问题
受经济下行的持续影响，近年来，商业银行不良贷款增速加快、规模不断加大，为更好地依法合规处置不良贷款，防范金融风险，对抵押的处置变现价值和效率等强化管理显得尤为重要。但在处置变现抵押资产时问题不断出现，直接影响了信用风险的化解。
1.从评估机构角度分析
抵押资产评估为商业银行减低抵押信贷风险发挥了重要作用。随着评估机构数量的不断增加，评估机构鱼龙混杂，评估师水平实力参差不齐，评估方法运用不科学，为承揽业务对借款人的抵押资产做出虚高估价、或不顾评估质量，甚至出现虚假评估报告情况，失去了评估中介的独立客观公正的本质，给商业银行的信贷资产造成了严重的不利后果，也给评估机构带来负面影响。
2.从抵押资产角度分析
在借款人出现无法按时还款违约情况下，商业银行更愿意接受优质易变现的抵押资产作为第二还款来源以缓释贷款风险。现实中抵押资产价值随着市场的变化波动加大，尤其是机器设备、汽车、存货等往往易损易耗价值贬损较快，风险缓释作用明显不足;虽然房产土地是相对较好的抵押资产，但房产类型、地理位置、产权瑕疵、价值大小等因素也往往影响着变现处置。
《不等产登记暂行条例》实施前，房产土地需要在房管部门和土地管理部门分开进行抵押登记，长期以来登记工作较为顺畅。《不等产登记暂行条例》实施后，全国范围内均要求房产土地首先变更为不动产后才能进行抵押登记;在变更不动产环节，因为产权性质、缴纳税费、产权分割等存现的瑕疵影响，不断出现无法变更不动产或变更不动产时限较长的情况，许多借款人因经营困难无法用自有资金归还贷款本金，尤其是大额贷款，借款人申请借新还旧贷款但又没有条件更换抵押物的情况下，抵押贷款往往逾期甚至形成不良贷款，将直接导致商业银行不良贷款指标攀升。
3.从商业银行操作风险角度分析
抵押品价值在商业银行贷前、贷款存续期间和清收处置三个阶段均需要审慎管理，由于对抵押资产类型的选择、是否存在法律问题，以及资产价值的评估专业性技术性较高，商业银行业务人员水平和综合能力达不到抵押资产评估管理的高要求，直接影响信贷资产安全。一方面贷前调查人员和贷款审查人员往往会直接依赖评估报告进行抵押资产的价值认定，简单以评估结果为准;另一方面对抵押资产调查审查不准不实不严问题，如抵押物存法律瑕疵、没有缴纳全部出让费、抵押物上有其他优先权利、抵押物贬值毁损、抵押登记不规范存在法律漏洞、超比例抵押等，一旦贷款逾期需要处置变现抵押资产时，轻则影响抵押资产的处置效率，重则造成信贷损失，甚至在诉讼中被法院判决抵押无效的情况也屡见不鲜，直接丧失抵押优先受偿权。 四、商业银行加强抵押资产管理的应对策略
通过以上分析，商业银行防范抵押资产价值评估风险需要从评估机构、商业银行和评估监管机构等各方面的共同努力，充分体现抵押资产价值评估的独立、客观、公正，保护各方利益。
1.评估机构方面
一方面，评估机构应完善内部相关评估制度和规则，加强内部管理，招聘更加专业且综合业务能力强的技术人才，提升评估结论的公正性和权威性，增强借款人和商业银行的信任度;另一方面，评估机构从内部建立严格的约束监督评价机制，约束评估人员严格遵守职业操守;同时，评估行业内可以搭建公开查询各评估机构资质、资信和业绩等软硬件实力的网络平台，进行行业自律性约束，增加评估机构实力的透明度，便于借款人和商业银行对评估机构的对比选择，也有利于评估机构的良性競争和优胜劣汰。
2.商业银行方面
从内控制度建设上，商业银行应制定完善的抵押贷款内部准入标准或管理办法，创建与自身抵押贷款业务相匹配的有效的抵押资产价值评估管理制度，把好制度关和抵押资产的准入关;从业务人员能力素质上，商业银行应加强内部评估人员有关资产评估知识技能、评估审查程序以及风险防范知识等方面的培训，提升银行内部业务人员对抵押资产价值进行认定评估的综合判断能力;从机构设置上，商业银行应成立由信贷业务、风险管理、财务管理、法务管理等专业的人员组成的专业的部门或组织，对抵押资产价值进行独立内部评估、识别和后续管理，即可以防范抵押资产价值评估风险，也可以避免抵押资产调查审查不准、不实、不严等问题的产生。
3.政府监管方面
由于价值评估的专业性强，尤其中小规模的商业银行对价值评估认定的能力有限，虽然2011年《资产评估机构审批和监督管理办法》对评估机构的监督管理和法律责任进行了规定，但如果评估机构的评估价值有失公平公正，尤其是中介评估机构与借款人串通，高估抵押资产价值，以获得超额报酬，相对商业银行的不良贷款损失价值而言，评估机构或评估人员收到的监督处罚力度难以相比。所以，对评估机构的监督管理不但要求行业自律，从监督管理上进行严格要求，更应从法律责任上应对明显有失公平公正的评估机构进行严厉规定，规范资产价值评估行为，以提供更加科学资产评估的法律保障。
五、结语
抵押资产价值评估风险因素诸多，评估结果和实际价值难以避免会出现偏差，因此商业银行不能单纯依赖抵押资产评估结论，也要从银行内部管理上进行有效规范，加强银行业务人员对抵押资产的调查和管理，更加注重借款人的第一还款来源，有效降低抵押贷款的信用风险。
参考文献
1.秦卓艺.商业银行企业抵押贷款中存在的风险及对策.市场周刊，2013（6）.
2.姜浩.我国商业银行抵押资产价值评估风险研究.海南金融，2008（6）.
3.秦开凤.基于成本收益视角的抵押评估风险监管分析.江淮论坛，2014（1）.
（责任编辑：王文龙）
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