目前不动产统一登记存在的问题与完善对策
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摘 要：不动产统一登记是国务院机构改革和职能转变方案的重要内容，是完善我国社会主义市场经济体制、建设现代市场体系的重要手段。这一制度的实施，能有效保护不动产权利人的合法财产权，同时提高政府的治理效率与水平，具有重要的意义。但由于种种因素的影响，当前不动产统一登记工作还存在着不少的问题。文章就分析这些存在着的问题，然后探讨相应的完善对策，仅供参考。
关键词：不动产统一登记;遵循原则;存在问题;完善对策
一、不动产统一登记存在的问题分析
（一）登记机关的职能不明晰
当前，我国不动产统一登记存在的首要问题就是登记机关的职能不明晰。自2015年3月1日正式实施《不动产登记暂行条例》以来，与此相关部门移交给不动产登记机构的职能仅仅是进行登记和发证这两种职能，其他的诸如“确权”、“勘察”、“审批”等主要职能仍分属于各职能部门。例如：在进行抵押房产交易时，因为抵押房产的交易职能和权限仍在房产交易部门的受众，并没有及时移交给不动产登记部门，居民在对这类房产进行不动产登记时，必须持有居民身份证、户口登记证、结婚证以及交易合同与抵押合同到房产交易中心填写申请表然后签字、盖章并拍照确认，这样才能在三天后领取到抵押交易告知单，然后才能凭借这个单据到不动产登记机构进行不动产抵押或交易申请办理。这样繁琐的程序也导致很多人不愿意进行不动产统一登记。
（二）登记范围缺乏明晰的法律依据
目前，不动产统一登记存在的问题还包括登记范围缺乏明晰的法律依据。虽然国家陆续颁布了《国土资源部 住房城乡建设部 关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接的指导意见》、《不动产登记暂行条例实施细则》、《国土资源部关于印发<不动产登记操作规范（试行）>的通知》和《国家发展改革委 财政部 关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》等相关的通知、规定，但登记机关还存在着权力交叉以及权力界限不明显的现象，由此导致在开展登记工作时经常出现登记错误的情况。而且，法律尚未对因不动产登记机构自身疏忽引起的公民权益受损，以及因不动产登记人随意修改信息造成他人合法权益受损现象应承担的责任进行明确，一旦出现这样的问题，在对相关人士追究责任时缺乏法律依据，这样也影响到了不动产统一登记的顺利推进。
（三）登记系统和技术不协调
2015年5月4日，国土资源部发布了《国土资源部关于做好不动产权籍调查工作的通知》及《不动产权籍调查技术方案（试行）》，明确了对不动产权籍进行调查的技术。但相对而言，我国在土地登记与房屋登记这两方面进行得比较顺利，其管理系统在开发与建设方面均已完善，而在林权和海域等领域配置的登记系统尚不完善，特别是坐标测量、标准划定、范围划定以及测量精度方面都没有形成统一的规范，尚未能实现信息的共享。此外，在不动产统一登记信息平台开发与建立方面，也存在着技术不协调的情况，虽然在2015年8月3日国土资源部印发了《国土资源部关于做好不动产信息管理基础信息平台建设工作的通知》及《不动产登记信息管理基础平台建设总体方案》，但因为各地的情况存在着较大的差异，导致在數据整合、业务流程整合以及信息系统整合方面尚无法做到全面、快捷和实用，这也影响到了不动产统一登记的顺利推进。
（四）登记档案的移交不及时
移交不动产登记档案是进行不动产统一登记工作中重要的环节之一，也是进行档案后续管理及利用的根本和前提。但在实际生活中，不动产登记档案的移交工作却存在着较多的困难，不能及时进行移交，这也是不动产统一登记工作中存在的问题之一。究其原因，首先是因为当前我国房产部门对于房屋交易进行登记采用的是一体化管理模式，这些交易的房屋登记资料通过整合后会形成统一的档案，无法进行拆分;其次，我国建设部曾经专门出台文件，要求房产部门必须建立房屋交易档案。
二、不动产统一登记工作存在问题的完善对策
（一）完善不动产登记机构职权
不动产登记机构具有社会化服务功能，但当前我国不动产登记机构的职能不明晰，导致在进行不动产统一登记时经常出现职能重叠、交叉与冲突的情况，针对这一问题，我们首先应完善不动产登记机构的职权。因此，政府部门应根据我国的历史传统和现实情况，设置专门的机构专司这一事务，然后专门对相关的登记业务、资料以及工作人员进行资源整合，这样才能不断提升不动产登记工作的效率，从而更好地为人民群众提供高标准的服务。
（二）制定责任明确的法律法规
针对法律尚未对因不动产登记机构自身疏忽引起的公民权益受损，以及因不动产登记人随意修改信息造成他人合法权益受损现象应承担的责任进行明确的问题，我们还应及时对相关法律法规进行完善，这样在出现问题时，就可以根据相应的法律法规进行责任的划分，并根据划分的责任对涉事单位、个人及有关当事人进行严肃清理或严肃处理，并承担相应的法律责任，同时负责赔偿相应的经济损失。
（三）完善林权和海域配置的登记系统
不动产不但具有属地性和不动性这两大明显的特征，还具有一定的空间化特点。目前，随着我国在土地和房屋登记管理系统开展精细化管理工作，使这两个领域的登记工作开始向着立体化的方向发展，在林权和海域这两个领域设置的登记系统也应该跟随土地及房屋登记管理系统，向着图文一体化的方向发展。为此，我们必须根据《国土资源部关于做好不动产权籍调查工作的通知》的精神，对林权和海域等不动产的权籍展开全面的调查工作，切实做到相关的不动产权属清晰、界限无争议，且单元构造精准，同时，根据相应匹配挂接快速生成与之相应的不动产权单元号，然后进行登记发证，确保法证准确、真实且合法，只有这样，才能更好地向着图文一体化的方向发展，有效保障不动产的权籍调查成果通过审查并入库。
（四）强化不动产登记信息化管理技术
由于我国各地不同不动产登记部门都掌握着各自领域海量的登记数据，但因为在数据整合、业务流程整合以及信息系统整合方面尚未做到全面、快捷和实用，无法进行信息的共享。因此，我们必须积极采用信息化管理技术和手段，利用现代信息技术建立集不动产发证与档案查询于一体的信息化管理系统，以此强化我国全国范围内的不动产信息。为此，我们必须积极借助互联网和GIS技术，并以此为支撑，构建出内外联动的信息化管理系统，确保信息的共联互享，并确保相关不动产登记信息的权威性与准确性，从而更好地为人民群众提供服务。 （五）制定完善的档案移交方案
正如笔者在前文所说，不动产登记档案的移交工作是不动产统一登记工作重要的环节，也是进行后续档案管理及利用的前提。针对当前我国部分地区存在着的档案移交工作存在困难，不能及时移交的问题，国土资源部门应积极争取同级编辦的支持，不断加快职能与人员的划转，同时会同住建部以及林管和海洋部门，根据各自职责分工，做好档案资料的交接，并针对移交的档案制定出健全的整理、存放、保管和利用规定，指定专业人员负责具体事务的落实，特别是数据的加密工作，必须利用网络安全技术确保相关数据不被篡改、泄露，从而确保相关档案数据信息的安全、完全和完整，进而确保我国不动产统一登记工作的顺利推进。
三、结束语
综上所述，我国实施不动产统一登记制度已有一段时间了，虽然已经取得了一定的成果，但在该项工作的推进进程中，很存在着种种不确定的因素，还具有不少的问题亟待解决。要想在当前形势下更一步高效推进不动产统一登记工作，确保人民群众的切身利益不受损害，同时平抑贫富之间的差距，并增加政府的财政收入，还必须认真分析当前我国不动产统一登记工作中存在的问题，并采取有效的应对措施，让不动产统一登记制度得到真正的突破，从而为我国建立更加健康、有序的市场经济提供制度方面的保证。
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