如何提升地产企业间的项目股权合作
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作者:张晶华
摘 要：房地产企业之间的合作开发已经成为越来越普遍的现象，合作能够降低竞争、实现优势互补，但合作总是会有摩擦或分歧，如何更好的合作，实现各方的共赢，是本文希望探讨和给予借鉴的内容。
关键词：地产企业;合作;太古
一、研究背景
在中国房地产发展了近30年的今天，中国房地产市场越来越成熟，市场竞争越加激烈，加之政策管控愈加严格，土地获取竞争加剧，越来越多的企业选择以合作的形式报团取暖，以期共同将蛋糕做大，或实现优势互补，或实现规模增长，或降低无谓竞争。
但由于企业的文化、发展方向、思路等都存在差异，且一个地产项目的合作通常至少需要经过2-3年周期，在长周期过程中，会有很多变化可能，包括公司发展策略、管理层、市场的变化等，因此过程中通常会产生很多摩擦和分歧，而这些对项目的周期、成本、效益等往往有很大影响。
一个地产项目，投资额少则几亿，多则几十亿，甚至上百亿，因此，对合作的分析和优化，对项目效率和收益提升就显得尤为重要。
本文重点对房企项目层面股权合作进行分析和探讨，尝试提出优化建议。
二、地产合作案例分析
（一）成功案例——远洋+太古
合作已成为当今房地产企业的常态，不会合作的企业无法在市场中生存和发展，可以说合作是当今时代的趋势，合作是一个企业竞争力和能力的体现，是生存的必要要素。
有些合作，可以充分激发各自的长处，优势互补，比如远洋集团和太古地产的合作。
远洋集团是国内知名的房地产开发商，2010年之前，其主要业务集中在住宅开发，兼有若干写字楼项目，对商业类项目涉猎较少，而其业务发展需要商业运营能力，于是2009年，在一个合适的契机下，远洋开始了与太古地产的合作。
太古地产是香港老牌英资企业，积累了多年的高端商业的开发和运营经验，但其在中国内地的发展却进展缓慢，内地的文化、办事风格和特点与香港有很大差异，太古尚未掌握其精髓。其广州的太古项目获取十年后方实现开业运营。
双方在合作之后，这些问题都得到了改观。
双方合作的第一个项目是北京颐堤港综合体，2009年确定合作，2013年开业，创造了太古商业项目开业周期的先例。
双方合作的第二个项目是成都的远洋太古里，项目2010年拿地，2014年底开业，成为太古商业开业最快的项目。
这两个商业综合体项目，已成为两个城市的代表性项目和标杆，特别是成都远洋太古里项目，2019年商业销售额超过60亿元，为远洋和太古两个企业都创造了巨大的经济效益和社会效益，对当地政府也是巨大的贡献。
（二）为什么合作不容易
合作不可能是一帆风顺的，中间必然会有各种摩擦和分歧，按照华盛顿合作定律，合作中很容易出现的现象包括“旁观者效应”、“社会惰化作用”、“组织内耗现象”等。
下面就合作问题进行分析，按合作所处的阶段，合作中通常存在的问题大致如下：
（1）投前风险识别阶段中，问题集中在投前对合作方履约能力及资金能力预估乐观、投前对合作方风险信息掌握不完全。
投资约定不清：合作项目中，在投前针对开发理念、底线要求、资金支付节奏等约定不清导致出现合作问题。
履约能力评估过于乐观，特别是对中小型合作方：对合作方资金实力，专业能力未做充分调研，合作方合作过程中履约能力不足。
（2）融资阶段中，问题集中在合作方资金实力差、融资事项存在分歧。
融资约定不清晰：与品牌房企的合作中，存在部分并购贷等融资分歧问题。
资金占用控制不力：与中小型合作方的合作中，容易存在自己及股东借款控制力不足问题，对项目资金安全产生影响。
（3）投后管理阶段中，问题集中在操盘理念分歧、合作方履约能力差和沟通决策效率低。
日常沟通效率低：多个竞争型合作方联合操盘的项目，容易出现各企业条线决策流程慢，沟通效率低的问题。
僵局解决路径不清晰：在合作中如果投前没有僵局处理约定，则出现分期后解决时间不可控，影响开发进度，进而增加资金成本，降低项目收益。
（4）退出阶段中，问题集中在退出事项存在分歧。
比如，若投资约定不清晰、合作方管理不规范、过程管控不到位等，会对项目顺利退出产生影响。
三、合作问题解决建议
对外合作是一个问题，怎样对外合作也是一个问题。如何破解这个问题，经过若干项目的分析，得到三个启示：
（1）合作的关键不是管理对方，而是做好自己;
（2）如果合作理念不同，不宜与之共谋;
（3）责任必须清晰，责任不清将引发合作悲剧。
在对外合作中，应当坚持的原则：
（1）在合作建立层面：坚持“以我为主、优势互补、先小人后君子”原则;
（2）在合作方关系维护层面：坚持“平等互利、真诚合作” 原则。
如何理解“先小人后君子”？
在投资阶段，进行全面尽调，客观判断合作方兜底能力，提前约定后续管理机制，并落实在协议中;
在管理阶段，定期以月报等形式进行监控，建立合作風险评估机制，监督董事会、股东会召开情况，把控重大承诺和里程碑节点完成情况。
相信在真正做好这些工作之后，将大大减少合作中出现的摩擦和对项目的影响。
参考文献：
[1]蔡可松.商业综合体轻资产合作模式研究. 住宅与房地产，2019-10.
[2]潘瑜天.参股合作开发房地产项目的财务管理问题与思考.中国乡镇企业会计.2020-1：71-72.
[3]陈嘉伟.房地产合作开发合同的效力. 法制博览.2019-7：162-163 .
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