全过程管理视角下房地产开发项目成本控制分析

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　　摘 要 本文重点对房地产项目的成本控制进行分析，从中挖掘出存在的主要问题，从而提出优化措施，帮助房地产行业尽可能避免相关风险，为行业的稳健发展提供保障。
　　关键词 全过程管理 房地产开发 项目管理 成本控制
　　一、房地产项目开发环节成本控制存在的弊端
　　（一）决策环节的成本管理预算并未重视
　　房地产项目开发只要立项过后，就会着手进行各项工作的准备，但是整个准备环节中对于成本管理预算的决策并没有特别重视，往往存在忽略的情况。尽管决策环节涉及的成本管理内容是比较少的，但是对于之后项目落实过程中的成本管理有着极为关键的作用。当下许多房地产项目开发过程在决策环节并没有对成本管理进行严格的控制，通常只是进行大概的资金预算，没有考虑到资金在配置到各个施工单位之后成本控制的难度。而且也无法体现出整个项目决策环节的作用。
　　（二）项目施工质量与成本控制缺乏平衡
　　由于房地产项目开发过程中安全、质量等一直是首要问题，因此房地产企业愈发注重安全与质量，就会不惜成本的加强安全、质量管理。但是对于项目施工质量与项目成本控制之间严重失衡，对于成本的控制存在极大的难度，往往施工单位在索求资金问题上都是以项目质量作为借口，这就需要房地产企业能够独立的派遣人员进行项目质量的监控，在为整个项目开发的质量、安全提供保障的情况下进行成本控制，也不要一味地增加成本，毕竟房地产企业也需要经济效益保证其运转。
　　（三）单一重视项目施工环节
　　房地产开发项目施工环节是核心环节，因此房地产企业对于项目施工环节的成本控制十分重视，但是造成了房地产企业过于重视项目施工环节的成本控制，对于其他项目成本控制环节有所忽略。主要是由于施工环节多数都是承包给其他建筑企业进行施工，因此房地产企业对于该环节的成本控制是极为严格的，同时也具有极高的效率以及严格的监督的机制。但是往往在其他项目环节的成本控制的忽略才给房地产企业造成极大的浪费。诸如在设计环节，将项目设计分包给企业，对于整个项目的设计成本没有进行重点监控，这也是造成整个房地产开发项目成本控制难度较高的原因。
　　（四）招标工作落实力度不大
　　对于房地产企业来说，对于项目中各个环节的工作应该是根据招标环节，通过市场竞争来达到成本控制的最大目标。但是房地产企业总会运用不同的形式，规避公开招标，将各项目承包给内定的企业。正是这种流于形式的招标形式，致使房地产企业无法通过招标将成本控制落到实处。甚至某些管理层人员直接运用手中的权力干预招标结果，这也是严重损害房地产企业的利益。
　　从上述房地产项目开发成本控制存在的问题来看，仍然有许多环节能够完善，通过合理的优化措施提升房地产项目开发成本控制的质量，从而为整个房地产行业的发展提供保障。
　　二、房地产项目开发成本控制优化的对策建议
　　（一）项目开发前的成本控制
　　决策环节成本控制需要结合项目设计、应用以及资金投入进行充分结合，在进行房地产开发前，需要进行充分准备决策分析工作，是为项目少投资、少消耗提供保障。主要就是在决策环节要对所有施工环节进行资金预算，在进行项目施工时要严格依据该资金预算计划进行落实。设计环节是房地产项目开发的基础工作，同时也是项目投资需要投入较多资金的环节，因为项目设计的水平不仅会影响到整个房地产项目的施工工作，同时也是影响施工竣工后的实际经济效益。因此，为了能够保证项目的经济效益，设计环节要落实好设计工作，同时确保项目质量。成本控制上就需要在实际设计中，首先可以运用限额设计控制成本，根据整个项目投资预算与设计责任书的具体准则，保障项目所有性能都能够满足，在此前提下用最低额度完成项目设计。其次就是将设计投标与工程造价进行结合，主要的优势在于能够将设计不规范、不合理的情况进行避免，同时在设计环节就构建成本控制观念，在后续的调整中要在能够实现其功能的前提下，采用最低的成本投入。招标环节的成本控制则需要将各项工作进行具体的落实，而且各级管理层无法对该项目的招投标流程进行干预，也就是说要保障招投标部门独立性。而且对于所有参与该项目的供应商要严格考察其资质以及竞标资格；同时与其签订相关反贿赂协议，通过各种约束将招投标流程进行严格的落实，实现严格的成本控制。
　　（二）施工环节的成本控制
　　第一，设计变更的控制。不同的设计企业以及设计人员具备的设计水准不同，在施工图上极有可能存在弊端，而且要想项目设计图是完美无瑕的是很难实现的。因此，房地产企业在项目施工前对于其中的弊端进行修改，整个环节要加强对设计企业的监督，确保能够降低施工后的变更概率，将成本尽可能控制。第二，材料设备的成本控制。项目开发过程中，所应用的设备以及材料成本大约占到整个项目的60%，因此对于材料、设备成本进行控制十分有必要。首先对于所有材料供应商进行市场考察，确保能够掌握所利用材料的市场价格，同时对其价格的进行实时监控。其次在采购工作方面要选择性价比最高的供应商，保证能够长期稳定地提供相同价位的原材料，对冲风险。
　　（三）竣工环节的成本控制
　　工程造价环节的重要构成部分主要是对工程造价进行确定，必须要加持当下应用的工程造价管理规章作为主要依据，结合双方项目合同，对任何变更环节进行仔细核对，确保其严格遵守实事求是的原则。工程结算审查时，要对全部結算资料进行审查，保证其完整性、准确性以及真实性。各项材料、文件都要能够追溯，确保整个工程造价的核算是符合实际情况的。
　　（作者单位为南京维泓置业有限公司）
　　参考文献
　　[1] 李靖，张海燕，李云瑞.试析房地产开发项目的全过程成本控制[J].住宅与房地产，2018（13）：20.
　　[2] 曾春英.试析房地产开发项目的全过程成本控制[J].财会学习，2018（26）：121-122.
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