流通性减弱环境下房地产经济发展趋势分析

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　　内容摘要：伴随着我国城市化进程的不断深入，城镇化建设明显增快，大量的农村人口转移到城市，对住房的需求大幅度提升，房地产行业借此契机加快资本累积，逐渐成为我国国民经济的支柱型产业之一。但与此同时，房地产经济的过度增长也造成了房价虚高、市场发展和监管不当、经济泡沫等不良现象，极大减弱了房地产经济的流通性，对房地产经济的发展十分不利。为此，本文就当前国内房地产经济的发展现状为着手点，从政策和市场自身的发展两个角度出发，来探讨其流通性减弱对房地产经济的影响。在此基础上，对流通性减弱环境下房地产经济的发展趋势做出客观的评估，为进一步推动国民经济的发展提供可参考的依据。
　　关键词：流通性减弱   房地产经济   城市化进程
　　当前房地产经济发展现状
　　（一）发展速度过快
　　我国房地产经济的发展十分迅速。2005-2015年，在短短的十年内就已经达到了发达国家三十年来的建设程度，其显著成就与我国的国情有着密不可分的联系。在“十二五”期间，我国为推进城市化发展进程，大规模的展开城镇化建设，经历了从无到有、从乡村到城镇的发展历程，至此大量的农村人口转移到城市，住房需求也大幅度的提升，房地产经济的发展一跃成为国民经济发展中的巨头。而作为国民经济的支柱型产业，房地产行业所涉及的领域也十分广泛，除了建筑行业，金融行业以及家电、装修等行业都在房地产经济的快速发展中取得了不菲的佳绩。
　　而后，越来越多的产业将房地产行业作为投资获利的专业渠道，与之相关的产业在房地产行业所带来的巨大市场红利以及政府政策的支持下，逐渐形成了一条相对完善的产业链。这其中，其主导力量以房地产开发商为产业的经营为主，通过土地购买、房产建设以及销售等环节获取经济利益。但由于这一产业链下的主导市场还未建立起科学有效的监督运营体系，其市场运营缺乏有效的监管，随之出现房价暴涨的不稳定局面。特别是对于一线城市来说，房价出现了大幅度的过快增长态势。虽然国家出台了相关政策对其经济发展加以刺激，但其房价增长的势头仍然没有得到缓解，这在很大程度上制约了房地产市场的开发和投资，更不利于房地产经济的健康发展。
　　（二）市场发展不健全
　　我国的房地产经济在快速发展的进程中依然存在诸多不可忽视的弊端问题，如房价过高以及供求关系失衡等现象，但此类现象的发生归根结底在于房地产市场发展的不健全。诚然，房地产的发展不可能是“空中阁楼”，起决定性要素的土地资源与经营之间有着密切的联系。虽然我国是世界上第三大国家，土地幅员辽阔，但实际人均占地资源比例却很低，用来作为后备土地的资源更是少之又少。因此，房地产行业的发展与土地实际的供求存在一定的市场矛盾。除此之外，房地产所存在的高额利润，致使诸多企业纷纷加入房地产投资领域，导致其开发商良莠不齐，市场秩序愈加混乱。有些甚至只是为了完成临时性的项目成立房地产开发公司，其市场监管不合理，以及未能形成一套科学有效的监管体系，使得未来的房地产经济发展出现更多无法忽视的问题。
　　正如当前我国房地产经济的快速发展，在很大程度上是以牺牲大量的优质资源所得来的，这对于环境的影响更是不容忽视的。根据国家对房地产及其相关企业所颁布的建设要求而言，任何经济建设的发展与社会责任都是相互对应的，各产业在实现经济快速发展的目标过程中，要相应的承担起一定的社会责任，其具体表现在生产建设的过程中对于生态环境加以保护的义务。但房地产经济本身不具备固定性以及经营的长久性，因而在国家大力发展城市化建设的过程中，有些房地产商为了谋取短期的经济利益，往往不顾及生态环境的可持续发展观念，在采取破坏性的建设后，继而转移到其他区域或领域继续从事建设项目。长此以往，不仅对生态坏境造成了无法挽回的伤害，更对一些文化遗产的保留存在极大的威胁。
　　（三）供求关系不稳定
　　在城市化进程中，城镇人口的快速增长必然会导致住房需求的不断增长。而稀有的土地资源作为制约房地产发展的重要条件，其开发和控制的权利属于政府，房地产市场常常会出现缺位的现象，进而导致住房关系的供不应求。加之在商品经济社会中，房价的不断上涨，导致一些投机消费者认为房屋价格会一直持续上涨趋势，具有潜在的投资价值，便将其视为投机商品进行投资和买卖，这在一定程度上也促进了住房需求的增长。
　　虽然房地产经济的快速发展是不争的事实，但其市场监管不足所导致的房价涨幅过高，以及投资者的盲目投资所形成的“炒房”现象，是现阶段房地产经济发展中最为显现和激烈的主要矛盾。为了遏止投资者出现非理性的房屋投资行为，进而保障公民的基本住房需求，我国出台了一系列宏观政策，对其采取限购，还通过廉租房、公租房等建设形式来保障民生住房的基本需求。但此类举措在国内的多数一、二线城市中并未得到预期的实际效果，其住房的刚性需求依然处于下降趋势。加之前期投入房屋资产的企业回报收益不断减少，以及通货膨胀等因素，整个房地产市场的流通性不断减弱。
　　流通性减弱对房地产经济的影响分析
　　经过“过山车”式的发展历程，房地产经济的发展面临着住房供求关系失衡、市场发展不健全以及房价涨幅过快等一系列问题，不仅导致房地产经济一度出现经济泡沫，其流通性也在不断减弱。“流通性”指在市场上的资产具有出售的权利，强调资产的可交易性。而房地产的流通性是指房屋作为一种有形的資产，具有出售和转让的权力。主要是指资产持有者可以通过一定的价格来转让和出售自己名下的资产。而现阶段导致房屋流通性减弱的变化原因除了房屋价格上涨幅度过大，与政策和房地产市场自身的发展以及供求规律有着密不可分的联系。
　　（一）政策层面的影响
　　从政策层面上来分析，国家为遏制房屋价格过度增长所导致的房地产泡沫经济现象，出台了一系列调控政策对其进行压制。在限购、限贷、限售甚至是限离、限价等五限政策下房地产经济的泡沫有所退却，以中国70个大中城市的房价涨幅为例，据官方数据的调查显示，在此次调控政策的轮番打压下，一线城市的新房和二手房价连续8个月的涨幅均有所回落。二线城市的新房和二手房价相比同期涨幅，分别连续4个月和6个月有所回落。且自2017年4月份起，之前房价涨幅最为活跃的15个热点城市，新房价格均有不同程度的回落。就目前北京的房价而言，虽然新房价格环比相较于4月份持平，但二手房价格环比下降了0.9%，跌幅位列热点城市首位。 　　由此可见，在国家出台政策加以调控下，我国当前的楼市在整体呈现降温趋势，即一、三、四线城市整体降温，二线城市房产市场有所分化，热房价与弱房价城市相互制约，特别是以北京为首的二手房价领跌全国是近几年来十分罕见的价格现状。但此类现象是否能够说明房地产经济就此走上了健康的发展道路，还有待商榷。从经济层面来看待此次房价降温现象，虽然诸多城市房价涨幅有所遏制，但国家出台的一系列调整政策对房地产经济存在过度的干预和刺激行为，不仅会影响房地产行业的发展前景，更会对房地产相关企业的盈利有较大冲击力。
　　以北京燕郊楼市为例，在国家楼市调控的余温下，北京城市圈的房价也出现了跌幅的预警。自3月21日到6月9日期间历经两轮调控之后，先前“火热”的燕郊楼市已经今非昔比，尤其是在政策限定了“外地人三年社保才能购房”，以及国家提出要将房价稳定在2016年10月份水平的要求，此类举措彻底浇灭了环京楼市的“火焰”。但是，燕郊地区的二手房价虽然已经有所下降，其幅度更是在每平方米四五千的降幅波动，有些业主甚至急于脱手房屋，将每平米售价定为八千元，但即便是降价甩卖，也是有价无市，楼市交易情况极为惨淡。
　　（二）房地产市场的影响
　　从房地产市场自身的发展层面来分析，房地产市场发展的壮大离不开房地产金融体系的大力支持。就目前我国房地产经济的来源划分，其主要分为国内贷款、债券、国家预算内资金以及利用外资和自筹资金等方面，但近年来，我国房地产的金融支持力度有所下降。以商业性金融支持体系为例，自1998年以来，我国的房地产开发贷款以及住房消费信贷额度一直以两位数的增长率稳步上升，但自2016年起，我国房地产开发贷款和住房消费信贷额度便均有不同程度的下降，如房地产开发贷款同比2015年的增长趋势下降了32个百分点，住房信贷额度相比同期增长率下降了7.29个百分点，这在很大程度上影响了消费者的购买意愿以及房地产的投资意向。
　　房地产的开发贷款以及住房信贷的下降，其主要原因在于房地产金融市场发展的不健全。除了商业银行或是其他金融机构存在经营管理不当的行为，其信贷风险过于集中在银行体系，个人住房贷款行为可能会出现违约风险等问题都是导致房地产金融体系支持力减退的主要原因。而我国的住房信贷，即个人的住房公积金贷款，国家的现行政策对于个人公积金的贷款总额不断减少，导致原本针对于中低收入家庭购房提供的优惠性政策，由于银行对于个人住房贷款额度的下降，中低收入家庭的购房力度也会有所下降。加之房地产开发贷款信度的下降，致使许多房地产开发项目由于资金周转不当，且信贷额度无法解决资金问题导致资金链断裂，进而出现开发项目中止以及楼市“崩盘”。此类现象导致投资者对于房地产行业的投资信誉度逐渐减少，房地产自身的资金来源也大幅度缩减。
　　（三）供求关系的影响
　　从房屋供需关系变化的理论依据来看，无论楼市调控政策如何的变化和调整，房价的涨幅趋势必然服从于供求规律与城市稀缺的市场原则。在我国房地产市场中，高端型的住房往往存在供过于求的现象，而满足民生基本住房需求的商品房和保障房的供给量较少。其房屋建设供需结构的不合理，不仅导致房价大幅度增长，对于保障民生最基本的住房需求以及改善民生生活水平也有不利的影响。加之供求关系的不稳定所导致的“炒房”现象到如今调控政策施压下的房地产行业，其房价是否持续下降还是有所回暖，许多消费者对于购房持观望态度。总体而言，无论是政策的调控还是市场自身的发展，亦或是受供求规律的影响，房地产行业所面临的不仅是挑战，还是一次认识自我、整装待发的机会。
　　流通性减弱环境下房地产经济发展趋势分析
　　现阶段，我国房地产经济的发展虽然面临着严峻的挑战，但仍是国民经济发展的领头羊，其发展必然会经历挫折，但最终会战胜困难，朝着积极、健康的方向前进。笔者就当前我国房地产经济的发展现状中所提出的问题，相应的提出策略性意见，并以此分析流通性减弱环境下房地产经济发展的趋势。
　　首先，国家会陆续出台相关调控政策来控制房地产经济的过度发展。针对目前我国房地产经济的发展现状，房地产经济发展急功近利所导致的房价涨幅不稳定现象，对房地产经济的冲击力有目共睹。为此，国家出台了一系列调控政策加以压制，虽然有些举措并未得到预期的效果，但部分城市的房价已经得到相应的遏制。而后，国家还会相应的出台调控政策，加大对于房地产经济的掌控，且国家出台的相关政策都是基于保证房地产的健康稳定发展的基础之上，进而引导其经济走向良性的发展方向。值得一提的是，从目前我国出台的一系列宏观经济政策走向来看，房地产市场的发展侧重点在于改善中、低收入水平的居住条件，加大政策优惠力度，以近期央行推出的一系列金融政策为例，其政策内容包括发行住房抵押贷款支持证券以及设立专项金融债券等来提高银行对住房贷款的投放能力，为房地产融资市场以及中、低收入者的住房购买力，进而稳定住房消费市场。此外，其政策走向下的房地产经济要注重土地资源的合理利用，由于房地产行业对于土地资源有极强的依赖性，因此走可持续发展的道路是房地产行业未来发展的重要趋势。特别是在未来城市化进程急剧加快中，在进行房产开发时要彻底贯彻节约资源和保护环境的建设理念，才能不断推进房地产市场的优化发展。
　　其次，房价涨幅趋于稳定。就上文所述，房地产价格的涨幅以及市场供需关系的不稳定等因素，不仅影响了人们正常的住房需求以及生活水平，也影响了国民经济的发展。但随着国家综合国力的不断提升，国民经济发展愈加繁荣，加之政府为压制房价过度增长而出台的一系列政策对其进行宏观调控，未来的房价的涨幅整体上会趋于稳定。但跳出政策的周期来看待未来房地产价格的走势，房地产经济的发展在流通性减弱环境下，是否会持续下降仍需要进一步考证。在此，笔者就购房者的角度出发，以当前调控政策为基础理论依据，对其楼市价格未来的发展趋势进行预估。在调控政策的轮番打压下，一、二线城市的房价有所回落，三四线城市的楼市发展大致趋于两种情况。一种情况是此类城市的经济基础较好，且大多处于城市群以及都市圈等有利地势。加之这些城市的房价相对于一、二线城市仍有较大差距，在很大程度上会迎来购房热的现象。另一种情况是此类城市虽然价格相对偏低，但经济基础较为薄弱，城市发展有所局限，未来不会出现大规模的人口转移。因此，处理基本的住房刚需，对其房产进行投资有待商榷。更值得一提的是，在未来城市的发展中，高品质的城市会越来越受到民众的欢迎，这也意味着未来的城市分化趋势会越来越明显。
　　最后，房地产市场的发展会日渐趋于成熟。从整体上来看，我国房地产经济虽然历经几番调控，但在国民经济发展中仍处于领先地位。随着市场在发展中所面临的诸多弊端问题，其尚且处于解决问题的摸索时期，为此，房地产市场不斷进行经济体制的改革，加强市场管理，建立科学有效的监督管理体系，进而引导房地产经济稳步发展。此外，房地产经济的发展要对于拉动国民经济的增长以及促进融资、投资于再生产等方面起到促进作用，而其发展不仅取决于房屋的销量，还取决于国民经济的运行情况，以及金融体系的支持力度，为此，房地产的发展必须要在保证和维护国民经济的稳定运行基础上得以稳步提升，这也是房地产经济发展最为重要的趋势之一。
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