房市“量跌价滞”局面能维持多久

来源:用户上传      作者: 易宪容

　　评述由头
　　“新国八条”之后，各地房地产市场出现了不同程度的“量跌价滞”局面；近期一些房地产信息机构及组织发布了近两个月房地产销售及价格变化的数据，指出价格小幅下降；甚至有不少专家也认为房市拐点已经出现了。
　　那么，如何来认识当前房地产市场走势？这种住房市场“量跌价滞”的局面能够维持多久？这些都是需深入思考的问题。我们约请了中国社会科学院易宪容研究员和国务院发展研究中心金融所副所长巴曙松就以上问题进行了深刻阐析。
　　
　　对当前房地产市场形势判断不要仅看一点表象，而是要看住房市场预期是否转变，房地产投机炒作是否逐渐挤出，房地产赚钱效应是否去除，这才是国内房地产市场形势判断的根本所在
　　
　　只要购买住房就有利可图，赚钱效应就会蔓延
　　
　　当前国内住房市场利益格局既由住房市场性质使然，也取决于中央政府的住房政策及意向。由于住房的特性，其调整有一个相当长的过程，并非一蹴而就的，新国八条就是最好的说明。
　　新国八条的宗旨及内容，基本上继承了2010年国十条的内容，即鉴于当前住房市场面临的问题及其严重性，要求严厉打击住房投机炒作及让住房市场功能回归到居住上来。但是在通过采取什么样的工具与手段达到其目标上，却不是采取市场之法而是希望政府的干预更多。在这种情况下，主导市场交易的主体行为不改变，市场预期是无法逆转的。如果市场预期不改变，国内住房市场要真正调整是不可能的。
　　当前的税收政策温和导致其效果和作用有限。一般来说，对打击住房市场的投机炒作，住房税收政策是最好的工具，但是新国八条只是要求住房税收政策恢复到2008年9月之前的水平。过低住房交易税及不征收住房财产税已经成了鼓励进入住房市场进行投机炒作的催化剂。
　　在香港与新加坡，最近为了打击住房的投机炒作，其住房交易流转税增加了许多。比如香港，在一般住房交易流动税4.25%的基础上，规定半年内交易的增加15%，一年内交易的增加10%，两年内交易的增加5%，就是希望通过增加住房交易税减少住房的短期炒作。
　　就目前的情况来看，住房炒作现象已比较严重，在住房流转、所得、财产持有上的税收温和有余而力度不足，住房投机炒作得不到打击与限制，那么只要购买住房就有利可图，赚钱效应就会蔓延整个市场，这时岂不是激励更多的人进入住房市场投机炒作？
　　
　　不少城市的价格上涨的预期正在进一步强化
　　
　　房价调控目标制，被看作是这次政策有新意的地方。但实际结果是，从608个城市所公布的年度新建住房价格控制目标来看，这些城市房价的控制目标与中央政府的政策预期相差很远。何也？就在于这种政策违背了市场的基本法则，希望用更多的政府干预的方式来指导市场。在这种情况下，住房价格控制目标可能会被沦为人为操纵房价的工具。
　　更为重要的是，这种住房价格控制目标制是建立在承认既定房价合理的基础上的。 当前国内住房价格是不是合理？这种住房价格水平高不高或可不可持续？等等。对于这些问题，早已形成人们的共识（即当前住房价格水平让85%以上的居民购买不起，中国房地产泡沫巨大），这是不需要来讨论的问题。
　　2006年美国房地产泡沫破灭前，1999年－2006年住房的价格上涨了58%，而中国全国住房均价近8年（2002年－2009年）上涨达到了113%。在这个阶段国内一线城市的房价上涨多的则是几倍。比如北京天通苑小区就由每平米2650元上涨到了2万元以上。当前美国新屋楼价中位数为20.21万美元（约合人民币131万），二手房的价格中位数15.61万美元（约合人民币101万），美国这些住宅是别墅，而这样的价格在北京、上海、深圳等地只能购买到一套50平方米的住房。美国95%以上的居民都只有一套住房，但是在中国城市居民中持有几套住房者十分普遍。
　　在当前情况下，政府的住房价格目标难以有效挤出过大的房地产泡沫。这个巨大的房地产泡沫能够持续吗？美国、迪拜、爱尔兰等国家由房地产泡沫破灭导致的金融危机只是刚刚过去而已。
　　还有，目前的住房价格控制目标是与国内低质量的房价统计数据联系在一起的。我们都知道，国内住房价格统计指标体系数据存在低质量、人为操纵的现象。如果不对中国的住房价格统计指标体系进行改革与重新构造，那么用这样的指标如何制定合理的住房价格控制目标？
　　
　　房价向下调整并不容易
　　
　　住房限购令也被看作是目前房地产宏观调控的新招。也就是说，政府希望通过用行政干预的方式来合理引导居民住房需求。但是，面对如此强大的住房市场，希望用行政手段来规范居民的住房需求，这是很难的事情。为何2010年实行住房限购令的城市房地产宏观调控失败，根本上就在于这条规定在经济逻辑上与国十条及新国八条的基本精神是相悖的。
　　什么是合理的住房需求？是住房消费需求还是住房投资需求？如果是住房的消费需求为合理需求，那么有1套住房持有就是最高限制了。因为，莫说是购买第2套住房可用作投资，即使是购买1套住房也可用投资。因此，住房限购令允许购买第2套住房仍能用作投机炒作。此次限购令用好了可以引导住房的合理需求，反之则成了强化住房投机炒作的政策动力。
　　可以说，新国八条中，能够对住房市场投机炒作起作用的就只剩下住房信贷的差别化政策了。这个政策，对住房的投机与住房的消费作出严格的区分，并要求采取区别性政策对待。比如利率、首付比例不一样。并对异地购买及多套购买进行严格限制。但这些政策仅对新进入的住房购买者有作用与限制，而对早已存有大量住房的投机炒作或投资鞭长莫及。也就是说，出台新的住房限制政策对已经持有大量住房的投机炒作者没有政策效应。在这种情况下，这些住房投机炒作者会认为政府打击住房投机炒作政策是暂时性的，或一阵风式的，只要限制政策的时效性一过，住房投机炒作又会闻风而动。因此，在这种情况下，人们预期住房的价格会随着政策过时出现报复性反弹也就是很自然的事情了。
　　对于新进入者来说，尽管当前进入住房市场的信贷条件是比以前进入门槛高了许多，其进入成本也有所增加，但是由于住房市场的赚钱效应没有改变。这时，无论是住房销售者还是住房购买者，对住房价格上涨预期都没有多少改变，他们会认为看上去有些楼盘的价格下跌了，但这只是表象化的东西。由于房价上涨的预期没有改变，在这样的情况下，房价向下调整并不容易。
　　从上述的分析可以看到，真正对住房调整能够起作用的政策不多。现在只剩下住房的信贷政策了，如果信贷政策能够进一步收紧，进一步对住房投机炒作进行限制，那么今年住房市场调整会有起色。如果住房信贷政策突然又出现逆转，那么国内房地产市场投机炒作又会泛起，国内住房泡沫会进一步吹大，直到房地产泡沫最后破灭。因此，对当前房地产市场形势判断不要仅看一点表象，而是要看住房市场预期是否转变，房地产投机炒作是否逐渐挤出，房地产赚钱效应是否去除，这才是国内房地产市场形势判断的根本所在。
　　（作者为中国社会科学院金融研究所研究员）
　　■（责编/艾芸 美编/叶锐）

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