以房养老
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作者: 李昕蔚
摘要:本文就从广义的角度来探讨以房养老,并基于房屋产权是否变更对现有的以房养老方式进行归纳划分,根据我国城市居民以房养老的现状及问题,提出建立三大支持体系全面进行以房养老,充分发挥老年人自我保障的效用。
Abstract: In this paper, the broad perspective of the Housing Endowment and property rights based on whether the changes to the existing way of summing up by the Housing Endowment, according to China's urban residents to the Housing Endowment's current situation and problems, proposed the establishment of a comprehensive support system for the three to the Housing Endowment, give full play to the effectiveness of self-protection the elderly.
关键词:老龄化 以房养老方式 倒按揭
Key words:aging to the Housing Endowment way reverse mortgage
作者简介:李昕蔚(1985―),女,汉族,辽宁人,四川省社会科学院人口学专业研究生,研究方向:社会保障
一、我国城市“以房养老”的实施背景
2009年,全国60岁及以上老年人口达到1.6714亿,占总人口的12.5%,与上年度相比,老年人口增加725万,给我国目前的养老保障体系带来巨大压力。首先,由于计划生育政策实施,我国家庭结构发生变化,由多子女的大家庭结构逐渐演变成“4―2―1”倒金字塔型家庭结构,外加人口流动的日益频繁,导致了老人与子女分居或子女不在身边的“空巢”家庭迅速增加,传统的家庭养老已无法实现;其次,养老服务市场供给缺口较大,目前我国养老床位250万张,每千名老人占有养老床位不到15张,不仅与发达国家差距很大,也低于一些发展中国家中如罗马尼亚、巴西每千名老人占有养老床位20至30张的水平;第三,随着老龄化的程度加深,退休人数日增,缴纳养老金的人数相对减少,这一现象将对已存在缺口的公共养老金造成更大压力。
因此,不断的拓宽养老途径,利用多种养老资源多维度满足不同老年群体的养老需求不仅利于提高老年人的生活满意度和生活质量,也同样有利于社会经济的可持续发展。
二、如何界定“以房养老”
目前,大多数学者对于以房养老的研究多局限在“反向住房抵押贷款”又称“倒按揭”,它是指老年房屋拥有者以自己已有的房屋作为抵押, 从金融机构获得一笔或多笔款项, 主要用于老年时的生活或其他费用, 他可以选择在死亡前通过出售房产或其他资金来源返还
所借本息, 或选择死亡时将房屋的所有权转给金融机构。在本文中笔者从更广泛的层次界定“以房养老”:即到达一定年龄的老年群体,对其自有产权房屋在市场上进行流通,所获得除养老金以外的资金,并通过这些资金来改善其养老状况的一种养老方法。
三、基于房屋产权“变”与“不变”的两种“以房养老”方式
本文根据老人房屋产权的变更与否来归纳总结以房养老方式,主要有:房屋产权改变的以房养老方式和房屋产权不变的以房养老方式。
(一)房屋产权不变的以房养老方式
这种以房养老方式是指老年人利用自有房屋通过出租等方式无需改变房屋产权,从而获得额外养老金的一种养老方式。当今老年人养老过程中,这种以房养老的方式最为广泛使用,其具体的表现形式也根据老年人的自身条件分为多种,如租房入院养老、招租养老、出租市内住房移居郊区养老等都属于不改变房屋所有权的以房养老方式。
(二)房屋产权改变的以房养老方式
这种以房养老方式是将自有住房的房屋产权完全变更,或以出售或以反向抵押后等方式来兑换现金供养老所需。这种方式在目前比较流行的有售后回租、售房入住养老院、合居养老以及2005年试点的南京留园公寓模式、2007年上海公积金管理中心实行的“以房自助养老”等都属于最终将产权变更的以房养老方式。
(三) 我国上述两种方式的现状、特征以及存在的问题分析
1.以上两种以房养老方式的现状及特征
在上述两种以房养老方式中,房屋产权变更的以房养老方式较适合一些有2处及以上房产、无儿女或不需将房产传递给子女的老人。相比较,房屋产权不变的以房养老方式更广泛的被老年人所使用,因为这种产权并未变更的以房养老方式符合中国人的传统观念,老人去世后仍可把房屋列为家庭最主要资产传递后代,消除了养老需求者本人及其家人对家庭财产流失的顾虑。
2. 以上两种方式存在的问题分析
第一,缺乏相关法律保护及政策引导。
以房养老中的“倒按揭”方式之所以不被人所接受,除产权需变更外,就是缺乏相关法律法规的保护。由于以房养老需要的是透明、公正的法制环境,不仅牵涉到房地产业、社会保障部门,还牵涉到了如金融保险业等其他一些相关部门,若没有相应的法律法规保护,不管以房养老的哪一方都会缺乏利益保障。
第二,房地产市场不成熟以及房产中介机构不规范。
我国目前的房地产行业存在很大的不确定性,如房价不稳定等,这为以房养老带来了诸多不便。房产中介机构的不规范也限制了以房养老的健康发展。老年人若选择租房售房入院养老等方式,大多通过房屋中介的平台来进行房屋流转,但目前我国房屋中介机构鱼龙混杂、交易手续复杂繁琐,缺乏行业的规范性操作,并存在中介机构欺骗中介费等不道德行为,这就增加了老年人的交易成本,不利于以房养老的实行。
第三,金融技术的相对落后
在实施以房养老过程中,金融保险业同样遇到挑战,如“倒按揭”的实施需要对其利率进行确定,这是一个比较大的难题,无论偏向交易的任何一方,都会影响实施的效果。同时,还需要大量的保险精算人才来完成对人的预期寿命、房屋的现值、未来的增值折旧等估算,我国保险业目前的水平还是难以完成的。
四、针对以上问题全面建立“以房养老”支持体系
“以房养老”在我国的实施尚属于发展中阶段,若要更好发展,需要明确其发展方向并建立多方不同层面的支持体系,因此,基于国外的成功经验和我国实际情况来构建以房养老模式的三大支持系统,使“以房养老”能够发挥其最大效用。
(一) 明确我国“以房养老”的发展方向
我国城市居民以房养老,是我国社会保障的一种补充,是社会保障体系不断拓展的结果,并结合我国城市居民为适应老龄化和空巢家庭的到来,充分发挥自我保障,使以房养老成为继家庭养老、社区养老以及社会养老后的又一新型养老方式。
(二) 建立三大支持体系,实行全面“以房养老”
1.政策法律支持系统
积极发挥政府引导作用,制定相关的法律法规。目前我国以房养老中的出租出售等方式成为老年人选择的主流方式,而国家积极提倡的“倒按揭”则备受冷落,除了我国传统观念的排斥外,其客观原因也不容忽视。以美国为例,早在1987年时国会就通过有关“倒按揭”法案,1988年美国总统批准了该法案,至此,美国的“倒按揭”制度以立法的性质确立起来。因此,我国若想积极开展以房养老则需要政府积极建构支持体系,如制定一系列相关的法律法规,使在具体操作过程中有法可依、有规可循,还需加大宣传力度,安排有关部门对民众关于以房养老方面的问题进行解答与指导,使群众能够最高效的利用手中住房来增加养老资金。
2.宏观支持体系
(1)加快完善我国房地产市场,规范房产中介机构
正是由于我国房地产市场的不稳定因素,使得“倒按揭”的实施过程中加大了保险公司的经营风险。因此,稳定目前的房地产市场将对以房养老中的“倒按揭”方式具有重要的推进作用。同时规范房产中介机构,完善目前市场上的房屋交易程序和改善交易环境,降低老年人房屋流通的交易成本等,能够保证老年人获取最大的养老利益。
(2)提高金融保险业务能力,加强监督力度
实行“倒按揭”对于我国金融保险行业是项挑战的同时也迎来了许多机遇。培养金融保险实用型人才如精算师等为我国以房养老奠定扎实基础,并做好行业规范与监督工作,使以房养老的业务流程透明化,保障需求者的根本利益。
(3)做好“倒按揭”试点工作,不断反思修正,从实践中找出适合我国需要的以房养老方式
对于目前的“倒按揭”以房养老试点工作已经在北京、上海和南京等城市进行,然而响应的却寥寥无几。主要还是一些百姓对“倒按揭”中需放弃自己房屋产权或增加了房屋交易成本而无法接受。这就需要将现有的以房养老方式根据现实需要进行修改进一步补充与完善。如成立专业的以房养老研究小组,对不同层次不同需求的老年人设计适合个人以房养老方式。因此,通过不同城市的试点工作进行反思总结,从而找出适合我国国情与民众的以房养老方式。
3.微观支持系统
美国之所以开展以房养老比较成功,主要也是由于美国人更崇尚自主自立的精神,代际之间的物质凝聚力较小,老年人能够很大自由的处理自有财产。而我国由于几千年流传下来的养儿防老、家庭财产从上到下传递的这些观念,深深影响着老年人处理财产的自主性。因此,老年人应积极接受新事物新观点,从自身利益出发,充分的发挥房产的养老功能,提高自身的养老水平。而作为新一代的青年人,也要适应现有的社会发展形势,发尤其是“啃老族”们,发展前途不要依赖父母给予,要逐渐的形成一种新的独立代际关系。所以,从老年人与青年人作为出发点形成的微观支持系统也是实行以房养老的必要前提。
参考文献:
[1].丛诚,美国逆序住房抵押贷款的时间与我国以房养老前景,上海建设科技,2006年第4期
[2].柴效武,21世纪我们应如何养老――25种养老模式的介绍,城市,2008、10
[3].袁友文,以房养老:国际经验及中国前景分析,现代经济探讨,2006年第6期
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