论新形势下加强物业企业财务管控的路径探究
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[摘要]最近几年，全国各地大量房地产项目上市并交付使用，随之而来的物业服务及管理公司也如雨后春笋般地应运而生。对于目前我国国情而言，很多物业企业的管理服务方法及财务管控手段相对薄弱，由此产生了很多问题，阻碍了物业公司做大做强。文章针对当前物业企业在财务管控方面普遍存在的问题及漏洞进行了较为深入的剖析，结合物业企业实际情况、财务管理制度要求和工作经验，对存在问题和不足给出参考改进的方法。希望能促进提高物业企业财务管控方面的水平，增加收入，减少财务风险。
[关键词]物业企业；财务管控；对策
[DOI]1013939/jcnkizgsc201911109
最近几年，全国各地大量房地产项目上市并交付使用，随之而来的物业服务及管理公司也如雨后春笋般地应运而生。对于目前我国国情而言，物业管理服务方法及财务管控手段相对薄弱，产生了很多问题，对物业公司做大做强不利，更从负面影响物业公司可持续发展壮大。
1物业企业财务管控存在的特点
11及时性
物业企业资金收支频繁，有些数额相对较大。由于行业特点决定了其财务管控工作必须及时有效，不能拖延，否则就会产生难以预料的严重后果。
12持续性
物业企业服务于小区业主，与居民日常生活息息相关，每天都有资金进出，基本是处于持续不断的经营状态，不同于某些企业的业务有淡旺季之分。
13复杂性
资金来源渠道多样，形式各异；资金支出项目种类繁多，不可预测的大项支出项目可能会在不经意间发生，复杂性可见一斑。
2物业企业财务管控通常存在的问题
21物业费收取不及时，账目记载不完整、不准确
物业公司的主营业务收入是物业费，对物业费收入管理水平低下。物业费台账记载不清晰、不完整。一方面由于小区业主较多，一万多户，分多期开发，交房入住时间不一样。各期对应的物业费收取时间不同，标准不一样，工作量很繁杂。另一方面部分财务人员、客服人员业务水平较差，财务部与客服部工作没有很好对接，甚至对房屋及业主最新状态都不清楚，更谈不上对业主历年物业费应收、已收、欠缴情况做到账目明晰，心中有数了。
产生上述问题的主要原因首先是领导思想上重视不够，认为物业费早晚能收上来，早一点晚一点收影响不大。其次是财务人员更换频繁，“新官不理旧账”，责任划分不清，没有严格按照财务制度建立相应的物业费明细账，核算水平低下。另外，奖惩措施不到位，财务人员及客服人员工作缺乏积极性，当一天和尚撞一天钟，得过且过的思想还在很大一部分人员身上有所体现。
22停车费收取不规范，“跑、冒、滴、漏”现象严重
小区车位按功能位置分为地下、地上两种，停车计费方式有地下固定车位收费、地上车位固定期限收费、临时停车收费三种方式。相关部门对固定车位数量、临时停车数量、计费时间等诸多方面的管理水平较差，特别是对于临时停车收费没有先进可靠的计量手段来操作和控制，存在较大的随意性，而且收费基本采取现金方式，人为操作空间较大。实际情况来看采用现金收费方式也容易产生舞弊现象，内外勾结贪污普遍，资金流失严重，缺乏先进的监控及管理方法。收费岗位缺少必要的记录和监控设备。
23创收意识不强，资源浪费
小区户数众多，占地面积较大，可利用资源较多。比如电梯广告位、户外广告牌利用率很低，小区代收快递服务设施尚未配备建立。另外小区硬质景观绿化水平较高，内部景观园林小品移步即景，珍贵稀有植被随处可见，没有被合理利用，创造相应的价值，造成资源闲置浪费。
24费用支出缺少计划性，成本意识不强，审批不严格
小区设施维护、维修，景观养护等费用开支缺少计划性，没有做到事前控制、事中监督、事后评价。各部门配合协调不力，没有成本节约意识，花钱大手大脚，有关部门及领导审批不科学、不严格。
3物业企业财务管控存在问题的改进方法
31加强物业费的账务管理
首先要取得领导重视，特别是母公司领导的重视。建立一整套科学规范、易于操作的物业费收费流程。统一各期收费期间，按照公历年1月1日到12月31日计取所有各期的物业费。采用较为先进的财务收费核算软件，依托银行成熟稳定的收费平台，指定专人逐户建立完善明细台账，运用电子系统开具物业费收款收据或发票，减少手工开具造成的差错率，提高核算水平。财务部与客服部对接，及时获取业主最新缴费信息。稳定财务人员及客服人员队伍，提高相关人员的思想道德水平及专业技术能力，母公司还可以从总部或者其他子公司抽调职业道德素养过硬、业务水平较高的人员充实到物业公司关键岗位。另外，内部审计部门要采取定期与不定期结合的方式对收款业务检查、复核，必要时可亲自去调取银行对账单，及时发现问题并解决问题。
32加强停车费收入管理
借鉴高速公路ETC收费方式，在车辆出入的门岗安装先进的车牌自动识别系统，与物业公司收费平台关联，对进出小区的每辆车按照车牌自动计时，自动计算停车费，减少人为干预因素。停车费收取方式逐步采用非现金形式，除个别小额临时停车费以外，尽量不采用现金方式收取，可采取微信、支付宝等支付方式，既方便快捷也从技术手段上减少贪污舞弊行为。特殊收款岗位要采用蹲点实地考察的办法，特别是对于收取临时停车费岗位更要引起重视，安装监控设备，加强监督检查。对收费员定期不定期轮岗、换岗。
33增强创收意识，合理利用资源
增强创收意识，合理利用资源。电梯广告位、户外广告位加大招商合作力度，为业主提供服务的同时也增加了广告收入。还有在小区大门附近不影响出入的情况下建设诸如“菜鸟驿站”等快递服务基础设施，既方便了业主又增加了物业公司的收入，一举两得。另外，与影视公司、摄影协会等组织合作，在小區取景、摄影并提供其他服务取得收入。
34严格费用开支审批，加强预算管理
严格费用开支审批，加强预算管理。对小区设施的日常维修保养费用、景观绿化费、保洁费、安保费要建立专项审批制。做到事前控制、事中监督、事后评价。管理人员的工资福利费及日常办公费要建立科学的预算管理制度。根据各部门的实际情况配备必要的工作人员，减少冗员。财务部门及审计部门要适时进行轮岗。特别是关键岗位，更要定期轮岗，不能长期固定由某一人担任，以保证资产运行安全。此外，还要明确职责权限，合理授权，不得越权或不作为。
上述收入及成本费用的管理还离不开建立完善有效的内外部监督机制。物业企业要制定切实可行的内外部控制监督机制，保证财务管控有实实在在的效果，而不是流于形式。
4结论
总之，通过对物业公司上述财务管控通常存在的问题进行剖析，找到问题产生的根源，采取措施，对症下药。要牢牢抓住收入应收尽收、成本费用控制这两个牛鼻子不放松。向管理要效益，提升服务质量，财务管控常抓不懈，始终贯穿于整个经营活动中，群策群力才能提高物业公司盈利能力，保持可持续发展的势头。这样形成良好循环，物业公司也就能更好地服务业主，构建文明家园，为建设和谐社会贡献一份力量。
参考文献：
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[4]李英试论物业公司财务管理存在的问题及对策[J]. 会计师， 2016（8）：29-30
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