房地产企业资产清查方法及账务处理分析
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【摘要】作为会计核算工作中的重要内容，企业资产清算与账务处理关系一个企业的健康发展。本文聚焦房地产行业，从资产清查方法入手，着重讨论往来款项、实物资产和货币财产三大类资产清查方法和账务处理。
【关键词】房地产企业 资产清查 账务处理
一、前言
房地产行业是改革开放以来发展较快的行业，同时也是关系国计民生的支柱行业，不仅对于国民经济发展具有重要意义，同时也是居民资产的重要组成部分。房地产企业经营中涉及多方面的资产，需要定期进行资产清查进行核实。资产清查作为会计核算的重要组成部分之一，主要工作内容包括货币资金、实物资产和往来款项三大类资产清查，资产清查的主要目的在于查明并核实账面数目和实存数是否相符，更进一步的，资产清查能够提升会计数据的真实准确，最终为房地产企业科学掌握发展情况，合理地制定企业发展规划和目标，提供详实可靠的数据依据。
二、房地产企业资产清查内容及流程
（一）资产清查内容与方法
房地产企业进行资产清查的首要问题是明确资产清查的内容，研究发现现阶段房地产企业资产清查主要包括以下几方面：①固定资产清查：机械设备、购买土地及房屋建筑等固定资产的清查;②对外投资清查：原始投入成本、所占股份及历次分红金额等;③货币资金类清查：单位自有资金、银行存款和其他投资类货币清查;④无形资产清查：该部分包括房地产企业自身及外购的商标权、专利权、特许经营权、商誉等无形资产。
（二）资产清查意义
资产清查能够准确获取房地产企业资产收入和支出情况，对企业内部由于管理而导致的资产流失和损失情况进行统计，保护企业核心资产安全。另一方面，进行资产清查能够帮助企业管理者及时发掘资产潜力，提升企业资产周转速度，提升房地产企业内部资源的配置。最后，资产清查能够提升会计监控的力度，及时查明资产异动原因。
（三）资产清查流程
房地产企业成立相应的资产清查小组是进行资产清查准备工作中的第1步，通常来说，清查小组需要有企业的负责人，会计的负责人和职工代表三方人员组成。资产清查小组主要负责以下工作：明确资产清查的目的，资产清查实施步骤，资产清查的工作流程以及工作计划等。在前期准备工作充分的情况下，针对于本次清查的具体工作，明确各部门和各人员的任务分工。房地产企业应对企业资产进行归类，在清查之前要求物资进出手续准备，提前采购度量器具等。
在实施开展阶段，清查人员首先对清查项目的数量进行统计，然后逐项合适资产质量。在实物清查过程中，应注意合适名称、总价及存放地点等信息。
在分析处理阶段，会计部门是具体的实施部门，汇总编制资产清查表，明确企业负债、盈亏情况，并着重分析盈亏原因。
三、房地产企业资产清查方法及账务处理
（一）房地产企业资产清查要求
（1）固定资产清查要求分析。在采用实地盘点进行房地产企业固定资产清查之前，需要依据记录在册的资产明细登记表，一一核对现阶段的固定资产实物，这其中包括固定资产类别、编号、状态和名称等信息的核对。一旦在固定资产的核查中发现损毁情况，需要进一步对对资产原值、已计提的折旧额等进行深入分析，查明资产价值变化具体原因和现值。一旦资产清查过程中发现固定资产盘盈情况，应在第一时间进行固定资产估值，公司内部专业人员重新进行固定资产价值评估。
（2）存货清查要求分析。房地产企业存货清查的主要对象包括房地产企业库存产品、半成品、材料、日用耗材、包装物品等。实践表明，实地盘点的方法能够有效避免盘点不准确、实效性不强等的情况发生。通常需要依据材料和物资记录在册的价值和数量等信息对实物进行一一对应。如果在盘点过程中发现实际情况和记录情况存在出入，应及时进行盘亏或者盘盈分析，并给出结论。
（3）货币资金清查准备。房地产企业库存现金的盘点可以实地清点现金数量，并与现金账面金额相对比，如果出现两者不相符的情况，应进一步分析出现的？，并进行相应的记录。在房地产企业银行存款清查时可以对比银行存款日记账和开户银行存款余额。值得注意的是，在貨币资金清查中应格外注意未达款项的分析，并据此编制企业未达款项余额表，进一步完善企业货币资金清查表。
（4）往来款项清查准备。企业进行应收、应付款项清查时，应该先将企业内部登记的应收、应付款项登记在册，然后经由财务部门向对方单位发出函证，待对方单位核对无误后进行登记，如果对方单位对金额数目提出异议，应通知对方单位明确原因，必要时附上往来账务复印件。
（二）往来款项清查方法及账务处理分析
预收账款、预付账款、应收账款和应付账款等的记录和处理构成了往来款项清查的重点内容。大量实践案例表明，在进行往来款项的清查中，可以采用函证核对法，这就要求资产清查人员在清查之前编制往来款项对账单，该账单应一式两联，同时依据各项目之间的传递关系进行核对，如发现其中存在和实际情况不相符的内容，需要增加一项往来结算款项清查报告单，并将处理意见和建议进行汇总。
对于账款已经明确无法收回的款项，在征得有关领导和部门审核后，可以按照坏账进行转销，建议采用备抵法和直接转销两种方式进行。
（三）实物财产清查方法及账务处理分析
外调核对法、抽样盘存法、实地盘点法、技术推算法是进行实物财产清查的主要方法，应注意的是在进行实物清查过程中，必须要求财务保管人员陪同进行检查。在清查之后的账务处理环节，会计人员应依据核实的数据计算盈亏情况，并分别计入“待处理财产盈亏表”，并在获得相应部门许可后进行处理。应该注意的是在固定资产的清查之后，盘亏部分需要计入待处理资产损益表中，如果账面已经进行提计，则应计入累计折旧内，该项资产的原始价值在固定资产中体现。经过企业内部审核批准后的损毁货物和盘亏、盘盈货物，如果出现资产减值情况，确定为过失人赔偿或者保险公司赔偿的，应该按照资产残值记录在其他应收款科目中;属于管理原因造成的，借记“管理费用”科目，属于非正常损失的，借记“营业外支出—非常损失”科目。 （四）货币财产清查方法及账务处理分析
按照核查单位的来源不同，货币财产清查可以分为以下两大类：①银行存款清查。该过程主要采用账目核对的方式，首先需要登记银行收付款业务，及时对登记错误和未及时登记的账目修正;然后再核对未到账款过程中，依据实地检查情况，完成银行存款余额调节单的编制，该调節单应与当月的银行日记账保存在一起。②企业内部现金清查。实地盘查是房地产企业进行内部库存资金清查的主要方式，对于清查之后的账务处理环节，应及时与企业库存现金日记账进行比对，核实两者是否相符。这一过程需要出纳人员全力配合清查小组工作，核对的主要内容包括收付款凭证及对账簿记录等信息。发现并及时处理企业经营活动中的违规操作行为。
尤其应该注意的是，在该步骤中核对企业是否存在现金违规支出情况，及时掌握企业非法挪用资金的情况，并进行针对性的补救措施和追责。清查人员和出纳人员应在财产清查之后出具的货币财产清查报告上签字盖章。在账务处理过程中，清查得出的短缺和溢余项目应记录在现金短款名录下。按照实际清查结果分别计入现金短款、库存资金借方，和库存现金、现金长款贷方。具体来看，①库存现金清查结果的账务处理。出现现金短缺情况，应在待处理流动资金损溢账户名下记录实际短缺资金数量，出现现金溢余情况，应在待处理流动资金损溢账户名下记录实际溢余资金数量。房地产企业在资产清查过程中，在明确了具体的原因之后可以按照保险公司赔偿，责任人赔偿，无法查明具体原因三类进行相应的处理。②结合笔者大量的文献调研，推荐使用账项核对的方法进行银行存款的清查，该种方法核对银行日记账和开户银行转来的对账单，以此明确房地产企业准确的银行存款情况。银行存款清查过程中出现的主要问题表现在存款日记账与开户银行的对账单不一致，分析造成该问题的原因主要有以下两方面，首先是存在一定量的未达账款，其次是记账方式有错误。
四、结语
选择核实的资产清查方法、制定合理的清查流程是企业资产清查顺利进行的前提条件。近20年来，我国房地产企业发展极为迅速，由此造成的房地产企业资产来源复杂，资产总量较大，这个资产清查带来了极大的挑战，如何科学的进行房地产企业的资产清查，合理规划工作流程及相应的财务处理方法，对房地产企业健康发展具有重要意义。本文从房地产企业资产清查内容与方法入手，从往来款项清查、实物财产清查和货币财产清查三方面探讨了资产清查方法和账务处理环节。针对清查过程中发现的问题，主要是账面余额实际不符的情况，应及时汇报，在征得领导同意后进行相应的处理。
参考文献：
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