房地产公允价值估值方法及其应用探讨
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作者:靖明霞 杨晋川
摘 要：房地产企业出于融资需求，企业估值成为决定性因素之一，公允价值的计量方法可直接或间接决定企业估值的高低。主要研究房地产企业估值计量方法是如何影响其资产公允价值的，分别从房企融资背景、公允价值计量方法、估值计量方法对公允价值的模型应用三个方面展开了研究，最终从三方面提出建议企业应协调好计量方法与公允价值的关系，选择合适的计量方法合理的体现资产的公允价值，最大化估值，顺利融资。
关键词：估值计量方法;房地产资产公允价值;企业融资
中图分类号：F23 文献标识码：Adoi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2019.28.040
1 前言
随着资管新规的出台和房住不炒的党中央号召，房地产企业传统的融资渠道受阻。源于房地产开发商前期投入大、产品去化周期短、财务成本高等特点，采用多元化的金融工具实现资金的补充已成为房地产行业的共识，公允价值的计量方法将直接影响企业估值的高低，企业估值成为资本市场是否乐意向房企输送资金的主要因素之一，最终决定房地产企业的现金流能否支持公司继续运转。目前大多数房地产企业关于公允价值面临四方面问题：第一，资金需求不明确，公允价值的估值方法与企业实际需求存在不匹配现象;第二，在企业现存的选定估值模型中，相关参数选取存在一定的主观臆断，偏差较大;第三，在对资产进行公允价值评估时，未对不同属性的资产进行区别对待，造成估值结果的偏差;第四，房地产产品具有类金融属性，许多企业在评估时未加入这一维度的考量。针对目前房地产企业公允价值面临的四方面问题，本文通过對公允价值的估值方法及其应用的研究，来提出一定的可行性建议。
2 公允价值计量方法
目前学术界主流对公允价值的确定主要需满足三个条件：第一，交易资产存在活跃市场，以市场价格为基础确定公允价值;第二，交易资产不存在活跃市场，但同类或类似资产存在活跃市场，以同类或类似资产市场价格为基础确定公允价值;第三，交易资产不存在同类或类似资产可比交易市场，采用估值技术确定公允价值。
就公允价值的计量，主要就集中在对于活跃交易市场价格的把控以及特定的估值技术。因此，当交易资产不存在活跃市场的时候，公允价值的确定主要通过成本法、市价法和收益法三种估值技术实现。对于不同的公司、不同的行业以及不同的资产，在采用估值技术时都会出现一定的偏差，所以估值技术确定的公允价值，需要由专业的评估机构经过系统的尽职调查、利用科学的估值模型出具专业报告得以实现。并且需要评估机构持续跟进，对于企业的经营状况、市场对产品的需求状况，适时调整估值数额。
3 房地产企业的估值模型
房地产企业目前的估值模型主要有EVA模型、假设开发土地估值模型和现金流量模型三种。
EVA模型，也称为经济增值模型，其计算公式为税后经营利润减去股权与债务成本。这一方法的优势在于可以真正反映企业的收益能力——“剩余”收益，通过真实的收益能力确定企业价值;劣势在于模型中各个变量参数的主观选择性较大，及其容易出现估值偏高或偏低的结果。
假设开发土地估值模型，这一模型实质上是一种成本法。通过对于整个项目的全成本测算，确定产品的估值下限，包括土地获取、前期手续、建造安装等方面的成本测算。这种模型的优势在于数据有可追溯的具体科目来源;一方面劣势在于成本会随不同公司的运营能力而有差异，导致价值不公允。另一方面过去的成本，并不能反应目前的价值。
现金流量模型，即通过对企业未来的现金流量的预估，通过一定的折现率，计算出企业现值。这一模型的优点在于可以较为精确的估计出企业的“隐性”价值，综合反映企业的经营能力;缺点在于未来现金流的预测、贴现值的选择都存在较大偏差的风险。
4 估值计量方法对公允价值的模型应用
对于房地产企业而言，其资产主要由土地储备与自持物业组成。因此估值主要标的即是土地与物业，由于土地储备多发生在数年前、自持物业的价值主要体现在未来收益，就过去的土地和未来的物业进行当期的公允价值确定需要用到一定的估值计量方法。同时，储备土地与自持物业是房地产企业进行融资的主要基础资产，即使使用股权质押、发行公司债方式融资时，土地与物业仍然是最有效的增信措施，因此，公允价值较高的基础资产将大大降低房地产企业的融资难度。
就企业自持物业的公允价值，当前市场主要采取三种方式：第一，市场法，同期同区域同类型物业或类物业的价格来判断——活跃市场的同类物业价格;第二，收益法，物业未来现金流作为判断——未来现金收。不论是活跃市场的同类物业价格，还是未来现金收益，在融资过程中涉及的资产估值，二者均需由资方风控部门或第三方审计机构作出主要判断才能实现。第三，市场法下，主要通过对同类型物业的市场信息进行参考，来确定其公允价值;在收益法下，则是物业预计的未来收益（参考近三年物业收益）和折现率（参考当期市场利率）两部分来确定其公允价值。
就企业储备土地的公允价值，当前市场主要采取成本法，即按照当前本区域的市场条件重新获取地块时所要承担的成本来确定已储备土地的公允价值。但是经过数年的闲置地质发生一定的变化，并且存在区域整体规划的调整、周边配套的变更、土地增值税的发生。此时在成本法下的土地公允价值并不简单等于同区域重获资产所付成本，而是主要由资产重获成本、土地增值税、周边配套附加价值、地质变化产生损益、红线变化成本五部分组成。所以，在成本法计量下，储备土地的公允价值=资产重获成本+土地增值税+周边配套附加价值±地质变化产生损益+红线变化成本。
5 建议
由于公允价值的大小将直接影响到企业估值的高低，但不同的估值计量方法将会导致公允价值的不同。因此，为了合理的反映企业的价值、同时费效比最小化的实现企业融资，房地产企业应从以下四方面处理好估值计量方法与公允价值的关系：
第一，根据公司发展战略，全流程测算企业资金需求，明确各阶段公司可接受的财务成本，选择阶段性合适的融资方式。根据具体融资方式，综合资金需求周期，与第三方机构敲定恰当的估值计量方法，阶段性合理反映企业资产的公允价值，合理体现企业价值。
第二，估值方法确定后，参数的选择需要综合考虑宏观利率与企业运营能力两个方面，并邀请专业的第三方机构展开深入的尽职调查与系统的全面论证，最大概率最小化参数偏差。
第三，自持物业与土地是两种属性不同的资产，在计量各自的公允价值是应根据其属性选定不同的计量方法。考虑前者具有未来属性，建议可用收益法来确定。后者具有历史属性，建议可采取成本法来确定。
第四，由于房地产是一种类金融产品，因此在计量其公允价值时应考虑其金融属性，加入阶段性市场预期对企业价值的影响。
参考文献
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