基于ISM的房地产企业投资风险研究
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[摘 要]我国房地产企业在其投资过程中会遇到诸多风险，这些风险的存在将威胁房地产企业投资及未来收益。因此，文章正是从这点出发，利用改进模糊层次分析法对房地产企业投资风险进行评价，筛选出关键投资风险因素，进而以解释结构模型为工具，对关键投资风险因素加以分析，最终形成了关键投资风险因素的ISM模型。从理论上厘清关键投资风险因素的相互关系，并根据模型解析，提出防范投资风险的建议对策。
[关键词]房地产企业;投资风险;ISM模型
[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2020.02.035
1 引言
随着中国经济发展进入“新常态”及国家政策逐步落地，房地产销售增速进一步回落，房地产开发投资增速继续冲高动能不足。根据国家统计局数据，2017年1月至11月，全国房地产开发投资100387亿元，同比名义增长7.5%，增速比1月至10月回落0.3个百分点。然而在房地产企业投资过程中，不确定性较强，易受多种风险因素的影响，导致投资失败。因此，本文用ISM模型对影响房地产企业投资的各个关键风险因素进行分析，建立解释结构模型，提出防范与控制投资风险的对策，以降低风险，减少投资损失，保障房地产企业投资效益，促进房地产业持续发展。
2 房地产企业投资风险ISM分析
2.1 构建关键风险因素集
在对房地产企业投资实际情况的分析及相关研究文献的基础上，收集影响其投资的41个风险因素，通过问卷调查法和专家访谈法，将收集来的41个风险筛选至20个，进而通过利用改进模糊层次分析法对房地产企业投资风险因素进行评价，筛选了综合权重评价值大于4.0%的备选因素，得到影响房地产企业投资的关键风险因素，如表1所示。
2.3.2 建立解释结构模型
根据上述分析可得房地产企业投资风险因素的递阶结构模型图，如图1所示。
3 模型解析
通过ISM模型的分析以及房地产企业投资风险因素的递阶结构模型图（见图1），笔者可以得到如下结论。
金融政策变化风险是整个系统的基础，它影响着系统中的区域发展风险、城市规划风险、市场供求风险、财务风险等要素，即系统中这些要素若要进行改善，需要以金融政策变化风险为先行;同时，金融政策变化风险与财务风险是相互作用的，这一点是符合实际情况的。
产业政策风险、区域发展风险、城市规划风险、市场供求风险四者呈现递阶影响，即产业政策风险影响着区域发展风险，区域发展风险影响着城市规划风险，城市规划风险在一定程度上会影响市场供求风险，故产业政策风险是其他三个风险因素的基础和根本。
市场供求风险，根本原因是产业政策风险，直接原因是城市规划风险;产业政策风险不仅影响区域发展风险，同时对住房制度改革风险产生一定的影响作用;金融政策风险和产业政策风险的防范与控制，有助于降低区域发展风险、城市规划风险、市场供求风险。
4 防范房地產企业投资风险的建议对策
根据上述对房地产企业投资风险因素的ISM模型的解析可知，上述分析的七个风险，即金融政策风险、财务风险、产业政策风险、区域发展风险、城市规划风险、市场供求风险、住房制度改革风险，均为较高风险。对房地产企业投资的成败起着关键性的作用，须对这些风险进行防范与控制。因此，结合房地产企业投资实际情况，降低房地产企业投资风险，确保房地产企业投资收益的最大化，提出防范投资风险的建议对策。
4.1 把握政策变动，找准投资方向
房地产企业投资者在进行投资前，应时刻关注国家和地方政府关于房地产行业的各项政策及其变动，把握政策的动态，对各项政策进行研究，有助于房地产企业投资过程中降低和规避金融政策风险、产业政策风险和其他政治风险，进而有助于降低住房制度改革风险和区域发展风险，也有助于投资者找准投资方向，调整投资政策。
4.2 开展财务分析，优化融资结构
开展财务分析，利用财务报表对房地产企业即将投资的项目进行分析，可用来判断投资项目是否可行，也可同来预测企业未来的收益情况，进行合理准确的财务分析，有利于及时发现财务风险，进而有利于控制风险;优化融资结构，拓宽融资渠道，采用多种融资模式，或者融资模式相互结合的方式，降低财务风险。
4.3 城市规划与房地产开发互相协调发展
市场供求风险，直接原因是城市规划风险。首先城市规划对房地产企业的投资与开发具有必要的管制作用，合理的城市规划能够增强房地产企业投资，促进房地产企业的发展;但在追求收益目标的驱动下，导致房地产企业过大投资，过度开发，影响市场供求，因此，房地产企业投资和发展应遵循国家的“供给侧结构性改革”政策。同时，“供给侧改革”可在房地产市场供求管理中起到一定的积极作用，故城市规划与房地产投资开发互相协调发展，以有助于降低城市规划风险与市场供求风险。
5 结论
目前，我国房地产企业投资风险在投资过程中真实存在，须对投资风险进行分析，采取措施进行防范。本文采用ISM模型对房地产企业投资的关键风险因素进行分析，根据模型解析，提出了房地产企业投资的七个关键风险因素进行防范与控制的建议对策，以便房地产企业在投资过程中对影响较高的这些投资风险进行预防和控制，降低投资风险，提高投资的成功率，加大企业投资的安全性，进而有利于提高房地产企业效益和整体竞争力。
参考文献：
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