房地产企业的财务风险防范对策研究

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　　 摘要：近几年来，国家对房地产行业出台了一系列的调控政策，加强了对房地产行业的监管力度，同时行业竞争也越来越激烈，各个房地产企业的规模大小及专业管理能力也参差不齐，从而不可避免地会产生各种经营风险和财务风险。文章对房地产企业财务风险的特点进行阐述，分析了房地产企业财务风险防范存在的主要问题，在此基础上提出房地产企业财务风险防范的措施。
　　 关键词：房地产企业;财务风险;风险防范
　　 一、房地产企业财务风险的特点
　　 房地产企业作为一个独特的行业，其财务风险除了具有一般企业所共有的特性，如客观性、全面性、不确定性等，还具有其独有的特征，主要包括以下三个方面。
　　 第一、国家的宏观调控政策，极大地影响了房地产企业财务风险的发生。国家的每一轮宏观调控都有其深层次的原因，当房地产投资过热，房价上涨过快时，国家就会出台抑制政策，如限购、限售、限贷政策等;当房市低迷时，国家就会出台刺激鼓励政策，如降低首付比例、贷款利率优惠政策等。这些调控政策对房地产企业的影响非常大，若不能及时采取有效措施来应对，就会形成巨大的财务风险。
　　 第二、项目投资规模大，所需周转资金多，会给企业带来巨大的融资风险。房地产企业的开发产品是不动产，其开发成本本身就很高，所需投入资金就大。大多数房企的自有资金是有限的，一般都不会超过投资总额的30%，其余的开发资金除了预售资金外，均依靠外部融资。由于多数小型房企的融资条件有限，能融到的资金成本会相当高，这就会给房地产企业带来很大的财务风险。
　　 第三、项目开发周期长，容易产生财务风险。房地产项目从取得土地到竣工交付一般要经过很长的周期，开发规模大的项目可能要七八年时间，开发周期越长，不确定性因素就越多，如政策的变化、市场的变化、消费者的购房偏好变化等，就越容易产生各种风险。
　　 二、房地产企业财务风险防范存在的主要问题
　　 （一）对国家宏观政策和市场发展变化缺乏前瞻性
　　 房地产企业是国家经济发展的支柱产业之一，对我国宏观经济环境的可持续发展具有积极的指导意义。同时房地产企业也必然会受到宏观经济环境的影响。近年来，国家相继出台了对房地产企业的调控政策，如限购、限售、限贷、培育租赁市场以及贷款利率调整、土地供给等政策，这就会导致部分地区房价出现波动，销售出现下滑，资金运作不流畅，从而加大财务风险的发生。这就要求房地产企业的决策层要有政策的前瞻性，及时采取应对策略。除了一些大型房企有专门的政策研究部门，很多中小企业都是滞后的。
　　 （二）企业资本结构不合理
　　 资本结构是指企业通过融资方式所筹集的资金与所有者投入的资金之间的比例关系。房地产项目投资规模大，动辄数亿、数十亿，这些资金主要来源于所有者投入的资金、金融机构的贷款、其他企业借款、开发产品的销售款，以及施工方、供货商的垫资等。一般而言，房地产企业的资产负债率会高于其他企业，正常在70%左右，有些房企的负债率高达80%～90%。但所有者投入的自有资金比例通常不超过30%，而且因为国家政策限制，房地产企业拿到银行的项目开发贷相当困难，有超过50%均来自于非银行金融机构贷款和民间高利贷，资金成本相当高，企业一旦销售业绩下滑，资金回笼慢，就很容易出现难以支付到期本息的窘境。当然，适当负债有利于企业扩大经营规模，提高市场竞争力，增加财务杠杆，减低企业综合资金成本，同时利息还有抵税效应，但过多的负债会加剧企业的财务风险。
　　 （三）融资渠道和融资方式单一
　　 随着金融改革深化和资本市场发展完善，企业的融资渠道和融资方式呈现出了多元化。融资渠道有国家财政资金、金融机构信贷资金、个人闲置资金、企业自有资金、境外资金等。融资方式有内部融资、股权融资、债务融资和销售资产融资。股权融资主要包括吸收其他法人单位或个人的投资、发行股票等。债务融资主要包括银行借款、发行债券、融资租赁等。很多房地产企业没有权衡各种融资渠道和融资方式的利弊，只要能融入资金，解决项目发展的燃眉之急，管它来源于哪里和多高的利息。且由于小型房地产企业本身融资条件有限，其融资渠道和融资方式主要来自于小贷公司和民间高利贷。这样很容易使企业陷入不能按时偿还到期本息的困境，同时也降低了投资者的收益水平。
　　 （四）企业财务风险管理制度不健全
　　 很多房地产企业对财务风险的管理和控制缺乏完善的制度，有些企业虽然有制度，但只是流于形式，没有审计监督机制。相关的财务风险管理体制、财务风险识别方法、如何进行财务风险控制以及财务风险的内部监督与评估等均不够完善。很多财务风险控制制度都侧重于事后控制，而对于事前控制和事中控制的重视程度不够，没有真正达到预防和控制财务风险的目的。
　　 （五）预算管理不完善
　　 房地产企业因其投资规模大、回报高，项目的投资回收周期长，资金占用时间长數量大，受国家政策的不可控风险制约，这些特性就决定了房地产企业做好预算管理的必要性。然而一些房地产企业特别是小型房企根本没有周密的开发计划和详细的项目预算，如开发建设进度、销售节点、资金回笼计划、工程款支付计划、目标利润等，这极有可能导致企业在项目开发过程中盲目决策，资金链容易断裂。有时为了赶工期、抢进度，经常是边改图纸边施工，导致设计概算突破概算指标、施工图预算突破设计概算、竣工结算远远突破施工图预算。这就会造成企业的开发成本和开发费用得不到合理的控制，引发企业财务风险。
　　 三、房地产企业加强财务风险防范的措施
　　 （一）研究国家政策导向，并积极关注国家政策变化
　　 国家每出台一项房地产政策都有它的背景，跟国际、国内形势息息相关，如其他国家的房地产市场情况，国内的经济基本面、房价走势等等。国家对房地产行业制定的政策也正反映了国家对于房地产企业的发展态度以及发展趋势。所以房地产企业应积极关注国家政策的变化，从政策的导向来分析房地产行业的走向以及对房地产市场带来的影响，分析对企业带来的是机遇还是挑战，从而采取措施调整投资、融资、经营等战略，积极应对，增加收益降低风险。 　　 （二）做好市场调研，进行充分的可行性分析
　　 一是根据国家政策导向，对可以投资于哪些项目进行研究。如我国近年来对养老、旅游、特色小镇等产业予以高度关注，房地产企业可适时把重点放在养老、旅游、特色小镇等产业的投资上面。
　　 二是投资方向确定下来后，就要成立专门的调研团队进行市场调研。从宏观环境、城市房地产市场需求状况、消费者购买行为、城市房地产供应状况、项目中长期主要竞争者等方面做好周密的调研，并出具可行性研究报告。
　　 经过这样的市场调研可以有效避免盲目跟风的情况发生。同时，在项目投资前进行投资风险的调研和相对准确的项目预测和预算，有助于房地产企业做出科学合理的投资决策。
　　 （三）优化资本结构，使融资渠道多元化
　　 资本结构优化从狭义上讲是指债务融资与权益融资的结构优化。从广义上讲资本结构优化除包括债务融资与权益融资结构的优化外，还包括内部融资与外部融资结构的优化;短期融资与长期融资结构的优化。
　　 房地产企业适度的负债经营，可以达到抵税效应，增加收益，提高企业价值。但过度负债经营，可能会出现到期不能偿还巨额的本金和利息，而导致财务风险增加。房地产企业本身投资规模大，资金需要量大，若房地产企业处于成交量萎缩、货币政策紧缩时，资金压力就会变得很大，财务风险会加剧，这就要求房地产企业要加强资金的管理，制定科学合理的资本结构。
　　 首先要提高权益性资金比例，降低债务资金占比。如吸收法人单位或个人的直接投资，引入战略投资者;上市公司还可通过发行股票（配股和定向增发）来进行权益融资。
　　 其次通过制定严格的销售回款制度，加快销售资金的回流，同时在合理期限内推迟各种工程款、材料款等应付款项的支付，通过内部挖潜，减低外部融资的数量。
　　 第三，适当提高长期借款比率。多数房地产企业的债务结构在期限上呈现短期化，长期负债率过低，其资金链十分脆弱，一旦出现突发状况，使得企业经营受挫，企业就会面临财务危机。
　　 第四，做好现金流量预算。根据项目预算，编制现金流量预算;根据资金缺口，合理选择融资渠道和融资方式;对现金作出合理的安排，保持现金的流动性，提高现金的盈利能力，降低财务风险的发生。
　　 （四）完善企业内部控制制度，建立财务风险管理体系
　　 企业内部控制是对企业的人、财、物以及各项经营活动实行有效监管的过程。建立和实施一套统一、高质量的企业内部控制规范体系，有助于提升企业内部管理水平和风险防范能力。建立内部控制制度必须要遵循全面性原则、重要性原则、制衡性原则、适应性原则和成本效益原则。建立和完善企业内部控制制度，可以从以下几方面着手。
　　 首先，要建立规范的公司治理结构和议事规则，并结合公司具体经营情况和内部控制要求设置内部机构，明确职责权限，将权利与责任落实到各责任单位与个人。
　　 其次，梳理公司各项经营业务事项，并针对具体业务和事项建立标准的业务流程进行控制，将关键控制点落实到位。如销售业务、采购业务、招标业务、资金活动以及合同管理等业务，要抓住关键控制点并采取相应的控制措施，防止和减少财务风险的发生。
　　 最后，企业的监管部门要定期对内部控制的有效性进行全面评价、形成评价结论、出具评价报告;还要聘请会计师事务所对内部控制进行审计。从而对内部控制的各项缺陷进行整改和优化。
　　 （五）加强财务预算管理，降低企业财务风险
　　 预算管理是企业各项经营活动的事前、事中和事后的全过程管理。房地产企业的预算管理应以现金流预算为基础，以工程项目预算为核心，以工程形象进度为节点。
　　 房地产企业应在取得项目后根据公司的发展战略及开发计划，进行一系列的估算、概算和预算，即从投资测算阶段的项目估算，到规划设计阶段的项目概算，再到施工图确定后的项目预算，并根据房地产项目开发进度逐步细化，每一个阶段都应有严格的控制标准和控制重点。只有这样才能对项目资金进行合理的规划，才能做到何时投，投多少，资金来源，开发计划，合同如何签，销售计划，资金回笼计划等一系列问题都尽在掌控中，使企业的经营风险和财务风险降到最低。
　　 所有这些都离不开一整套适合本企业的预算管理体系，从事前预算的编制，執行过程中的控制，以及事后的评价与考核，都有详细的规则。只有这样才能真正发挥预算管理的作用，从而降低企业财务风险。
　　 四、结语
　　 房地产行业的暴利时代已过去，而且国家对房地产市场的监管也越来越严，市场竞争也越来越激烈，房地产企业要想生存下来并能可持续发展，唯有加强企业管理，规范各项规章制度，从而降低企业的财务风险，提高企业的经济效益。
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　　 （作者单位：江苏万嘉置业有限公司）
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