房地产企业会计成本核算问题分析
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[摘 要]随着国民经济的迅速发展，房地产企业的市场规模不断扩大，市场竞争压力也随之增加。与其他企业不同，房地产企业需要大量的资金投入，且投资回收时间长、风险大，加强成本管控是当前企业实现良性发展的重要途径之一。会计成本核算作为成本管控的基础性工作，房地产企业在实施成本管控的过程中，要明确核算对象，通过规范化的成本核算流程实现自身的健康发展。文章探析了房地产企业成本核算中存在的问题，并提出了相应的优化对策。
[关键词]房地产企业;会计成本核算;成本支出
1 房地产企业会计成本分析
一般而言，企业的业务内容不同，其成本支出及核算的对象也存在差异，当前房地产企业的成本核算对象主要包括前期工程费用、基础设施费用以及后期其他费用等。
（1）前期工程费用。是指房地产项目建设前期准备阶段产生的费用，包括土地费、建筑安装工程费及测绘、勘察等工程前期费用。其中土地费用主要为土地征用费（土地出让金）、劳动力安置费、安置动迁用房支出等;建筑安装工程费由材料采购费、人工费、设备租借费、安装、装饰装潢费等组成;前期工程费用包括项目可行性研究费、勘测费、测绘费、行政报建费、七通一平费用等[1]。
（2）基础设施费用。是指建设满足人们生活需求所需的费用，如电力、给排水、天燃气及照明等基础设施费用，公用配套设施费用包括无法有偿转让的开发小区的公共配套设施发生的支出，如居委会、幼儿园、学校及公共設施的区内公建费、物业办理费、公共设施维修基金等。这一部分与业主生活的关联性较大，为确保相关公共设施的质量，企业需要保证设施成本的合理支出。
（3）后期其他费用。房地产企业在工程建设后期还需支付工程及相关设备的维修费及折旧费，工作人员的劳务费等。同时，房地产企业在工程建设中需要投入大量的资金，资金短缺时企业多会与银行合作进行借贷筹资，这其中往往存在利息等费用，在后期发展过程中企业还需及时支付融资成本，以确保企业的信用。
2 房地产企业会计成本核算问题分析
（1）成本费用归集不规范。近年来在我国各项政策的扶持下，房地产企业发展迅速，市场竞争压力不断加大，部分企业虽强调会计成本核算工作的开展，但其忽视会计工作管理制度及准则的确立，致使企业成本费用分配及归集等工作缺乏规范性，如未对基础设施及公共设施建设等间接费用的归集进行明确规定，成本核算中会计人员容易因经验等随意分配并归集相关费用，主观随意性较强，影响了企业的成本核算结果。
（2）成本核算对象不明确。房地产企业的成本支出项目较多，部分环节的支出账目较烦琐，并且工程建设各环节的成本费用受市场经济环境影响较大，其具有较强的不确定性，如市场材料费下降后施工成本降低，不同时期同一项目的成本费用可能存在差异，对此，企业会计核算人员要定期分批次核算各成本支出，以精准核算企业的成本支出。在实际工作中，由于房地产企业同一项目往往涵盖多项成本的支出，会计人员在进行成本核算时需要精准划分费用，但由于会计人员工作水平不足，其工作过程中容易出现成本划分粗细不等现象。
（3）企业账簿设置不科学。房地产企业与其他企业不同，项目从拿地到建设完成需要几年的时间，投资周期较长，这一过程中各项成本的支出类型多、金额高，为精准核算成本，多数企业设置了详细的账目，各项规范条框较多，列表科目详尽，项目中的部分成本往往因为时间跨度问题由数个账簿记录，在增加会计成本核算负担的同时加大了后期审计人员的监督难度，降低了房地产企业会计成本核算的精准性。
3 优化房地产企业会计成本核算对策
（1）合理划分成本核算费用。针对当前房地产企业利用直接与间接成本方式分配成本核算费用，在新形势下，房地产企业要依据业务需求制定详细规范的归集标准，如设置直接成本与间接成本的划分依据，据此对项目中的各项成本核算工作进行合理分类，构建系统匹配的规范标准。在这一环节中，企业需加强会计人员的成本归集核算技能培训与思想教育，增强各会计人员的成本分配类别思想，提高间接成本划分的精准性。同时在制定分配标准时，会计人员需避免成本利益最大化的分配标准，依照项目的实际情况及后期收益的评估等精准分配成本，以达到工程整体收益最大化目标。
（2）明确规范成本核算对象。在成本核算对象规范环节，房地产企业需结合各项目的建筑结构、建筑材料、商业价值、面积、地理位置、工期、承包单位等因素，依照项目实际情况制定管理需求，科学归集各项费用，明确费用的主体责任，在税收清算及成本核算需求下明确规范项目的成本核算对象。如S房产公司在明确成本核算对象中制定了一系列准则：一是在同一项目中，会计人员要依据建筑的结构形式和功能区域等进行分区、分批成本核算，并划定不同的成本核算对象;二是结构、功能、开发地点、开工和竣工时间等条件相似的，可由一个承包单位进行多项目施工，并将其列为一个成本核算对象;三是若开发项目工期长、规模大，会计人员可在执行经济责任制的同时依照施工地区及工期等来划定成本核算对象;四是针对多项目分摊的配套设施，若其具有独立的设计及施工图预算，并被多个项目使用，会计人员需将其列为单独的成本核算对象，若配套设施仅为一个项目服务且成本较低，可将其纳入主体项目成本[2]。
（3）科学设置企业会计账簿。在会计账簿设计中，房地产企业需要结合自身的发展现状、当地房地产政策、市场环境等，依据会计制度及流程设置成本核算科目，确定成本项目，针对项目情况对账簿进行分类设置，并制定全程性成本审核制度。例如，设置总账、明细账、现金日记账和银行存款日记账等。明细账目中设置管理费用（下设企业管理的职工薪酬、修理费、其他费用等明细项目）、销售费用（下设销售机构的职工薪酬、物料消耗费、差旅费、车辆使用费等明细项目）、财务费用（下设利息支出、汇兑利益、金融机构手续费、其他费用等明细项目）、开发费用（下设开发间接费用、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费等六个二级科目）四类。这其中，财务费用中，财务人员需明确“财务费用——利息支出”与“开发费用——利息支出”的界限。一般项目开发期间企业为项目专门借款产生的利息费用应当予以资本化，记入“开发成本”科目，项目开始前和完工后产生的利息费用应当确认为费用，记入“财务费用”科目。“开发成本——开发间接费用”明细项目设置中，会计人员要明确划分其与管理费用、销售费用的界限。管理费用的各明细项目以企业管理中产生的费用为主，销售费用下的明细项目以销售机构产生的费用为主，开发间接成本费用的明细项目以项目管理部门等内部核算单位运行中产生的费用为主。
在将项目成本支出划分为数个具体类别后，会计人员需依据各项目的特点进行科学核算，如对发生次数或数额较小的费用可通过项目合并进行核算;针对发生次数或数额较多的费用需单独设立会计科目，并结合合同制定成本明细账目，利用多栏式的账簿格式详细记录项目开发各环节的成本费用[3]。在动态审核制度制定中，会计人员需全程追踪并记录工程成本的流向，依照工程周期设置数个平均的时间段，并将其设为结算日期，以分期分批核算工程款项。这一审核方式不仅避免了人员的不规范行为，同时提升了企业的核算精准度。此外，企业还需设置专门的审计等监督部门，以监督施工及会计人员的工作。
4 结论
综上所述，当前我国房地产企业会计成本核算中存在一系列问题，对此，在新时期企业要合理规范成本核算对象与费用，科学设置账簿，并加强会计人员培训，以强化企业的成本管控力度，实现企业的健康发展。
参考文献：
[1]吕秋艳.房地产企业会计成本核算常见问题分析[J].纳税，2018，12（30）：81，83.
[2]赵莹.房地产企业会计成本核算问题与对策[J].中外企业家，2017（3Z）：52-53.
[3]刘军飞.浅谈房地产企业会计成本核算常见问题及完善对策[J].中外企业家，2018（33）：21-22.
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