浅析房地产行业成本核算

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　　摘 要 成本核算是企业会计核算的重要内容之一，能否做好房地产成本核算会直接影响房地产企业的经济效益和社会效益。基于此，本文以房地产行业成本核算为研究对象，对成本核算过程中存在的问题进行研究。首先阐述成本核算的概念及要求，然后对房地产行业成本核算存在的问题及其原因进行深入分析论证，最后提出房地产行业成本核算的改进思路及对策，为改进房地产行业成本核算提供参考。
　　关键词 房地产 成本核算 成本管理
　　最新颁布的企业产品成本核算制度，系统地明确与规范了企业产品成本核算有关的成本核算对象，成本核算项目和范围，成本归集、分配和结转等内容。但在执行过程中，房地产企业的成本核算仍存在较多问题，严重影响了会计信息的质量，也对房地产企业的成本管理产生了不利影响。
　　一、房地产行业成本核算的概念及要求
　　房地产行业成本核算是在整个项目开发的过程中，按规定对计入开发成本的支出进行归集并分配的过程。成本核算要求房地产企业先确认成本核算对象，再确定成本核算项目。在发生的支出遵守合法性、真实性、权责制等原则的情况下，正确区分计入成本费用和计入期间费用的支出。由独立成本对象负担的成本，直接计入该对象;由不同对象负担的共同成本，可从占地面积比率、造价比率、建筑面积比率分配法中选择适合的方法，将共同成本分配给不同的核算对象。
　　二、房地产成本核算问题及原因分析
　　房地产行业成本核算项目较多，成本核算复杂，受房地产行业财务工作者专业水平和管理者对成本核算的重视程度等因素影響，在成本核算过程中还存在较多问题。
　　（一）成本核算对象划分不规范
　　企业在划分成本核算对象的过程中随意、不规范，认为项目发生的成本费用都是该项目的，把所有的成本支出都归集给一个成本对象，或者没有根据项目规划、功能性质及售价不同划分不同成本对象。这样导致可销售部分和不可销售部分以及竣工时间、开发期数、功能性质、售价等不同的核算对象的成本费用混杂，无法区分，土地增值税汇算清缴困难等。其主要原因是财务工作者未了解项目整体规划、产品形态等情况，也未与相关人员沟通，未收集项目的五证一书等基础资料，单方面把不同核算对象的成本归为一个核算对象。
　　（二）成本归集随意和分配不一
　　成本归集和分配中，发生的成本和成本对象、成本项目不匹配，归集、分配的成本费用与预算成本费用口径不一致。这样就导致将前期工程中的工程费用记入建安工程费用，将建安工程中的费用计入配套设施费用，也存在开发间接费用、期间费用混淆的情况，如将土地纠纷的法务费用记入开发间接费用，将共同分担的费用粗略地计入一个成本核算对象和项目。成本归集随意和分配不一导致不能提取有效数据和预算进行分析，造成审计混乱。其主要原因在于财务工作者缺乏工程施工方面的知识，不能正确区分前期工程费用、基础设施费、建安工程费等，不确定成本明细的概念，不清楚发生业务的实质，再加上在签批审核工程款项支付过程中未注明、随意注明或未详细注明款项用途、成本核算对象、成本项目、共同承担的费用各用途、成本核算对象、项目所占金额等信息。另外，由于不同财务工作者对标准的理解不一，所以不同财务工作者对共同成本采用不同的分配方法。财务工作者、工程人员、预算工作者之间缺乏必要的有效沟通也是造成上述问题的原因之一。
　　（三）成本核算不实
　　成本核算不实主要表现为账上的成本大于或者小于实际发生成本，造成账实严重不符。究其原因，工程量完成与工程款支付过程时间较长，未及时完成相关手续，财务未做账，不能体现当期实际成本情况，即先由施工单位定期计算并上报当期工程量，再到监理、投资方单位审批，最后到施工单位开票和投资方付款，一系列程序烦琐、复杂，或者投资方故意拖延审批等。有时投资方和施工单位为了缓解资金压力和延迟缴税等，先不开票，由投资方先行“借支”款项给施工方，账务处理不能计入开发成本。有时投资方为了融资，证明开发资金用量等让施工方提前开票，将未发生的成本计入开发成本等。上述情况都造成了账上成本与实际工程成本不匹配，出现虚增、少列成本等不实现象，并存在税收风险。
　　（四）账套设置不合理
　　账套设置不合理主要表现为账套设置年度账而未设置通账，会计科目设置方面没有层级性，比较混乱，有的科目设置过细，有的过于笼统，没有运用好项目、部门、供应商辅助核算。这样导致在查询跨年度的账务时浪费时间，进行不必要的核算，没有突显和区分不同重点的成本核算项目，降低了工作准确性和效率。究其原因，财务工作者没有整体规划和预见性，在最开始设置账套的时候没有从管理需要和提升工作效率的角度出发，没有形成比较适合企业目前和将来一些情况的整体账套设置思路，也没有对财务软件的功能进行深入研究。比如有的单位目前没有预算，有的财务工作者就不设置辅助核算，当企业有预算的时候再来设置，要么做预算费用支出台账，要么重新建一个账套设置好辅助核算，要么就在原账套下重新设置辅助核算的会计科目。
　　（五）管理者的成本核算意识薄弱
　　大多数房地产企业把主要精力和资源放在项目开发、项目销售方面，对成本核算的重要性的认识不够全面。管理层和员工狭隘地认为成本核算及管理是财务部门的事，在成本核算方面难以做到协调配合、全员参与、全面管理和全过程控制。在招聘方面，对财务工作者的资质、经验等的要求不高，也不重视后续培养，很难保证成本核算质量。
　　三、房地产行业成本核算的改进策略
　　针对房地产行业成本核算存在的问题，本文提出以下建议以帮助企业完善房地产成本核算：
　　（一）合理划分成本核算对象
　　对外销售的，作为独立的成本对象;非营利性的配套设施作为过渡性成本对象单独进行归集，然后按建筑面积法、预算造价法等合理方法，按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象;同一开发时间、地点，产品结构类型没有明显差异的项目，可作为一个成本对象进行核算;开发项目的组成部分相对独立且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算，如销售中心、地下停车场等;产品类型或预期售价存在较大差异的，应作为不同的成本对象，如商业和住宅、普通住宅及别墅等;建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象，如清水房和精装房;权属不同的，划为不同成本对象，如自建房、代建房。 　　（二）合理确定成本归集和分配方法
　　在成本归集的过程中，首先对财务工作者开展必要的培训，将工程中的成本项目告诉给财务工作者，提高归集的准确性。其次，不能按照成本利益的最大化归集，应结合企业的实际情况和配比原则，将成本精准归集到对应成本对象和项目。最后，在款项审批过程中，要详细注明用途、成本核算对象、成本项目、各用途、成本核算对象、项目所占金额等信息，对于有疑问的，结合合同，与工程、预算、审计等工作人员沟通确定归集项目。
　　在成本分配过程中，共同成本和不能分清对象的间接成本，应按受益和配比的原则分配至各成本对象。如土地成本，一般按占用土地比率法进行分配;属于公共配套设施的成本，按建筑面积比率法进行分配;借款费用共同负担的，按成本比率法、预算造价比率法进行分配。确定分配方式后不得随意改变。根据业务实质，正确区分开发费用和期间费用。
　　（三）如实核算成本
　　在投资方和施工方协调一致的情况下，按照合理的审批流程申请款项支付，并建立限时办理机制，加强对双方责权利的约束。具体工作中，如果预计审核的工程量比较大和复杂，需要较长时间审批，首先可将结算截止期提早，从而延长审批时间，其次对有争议的问题，在日常施工过程中先达成一致，节约争议解决时间，最后在办理结算付款审批的过程中，提前与相关签字人员沟通，避免人员外出等无法审批，根据权责发生制和配比性要求，在一个相对不变期间良性滚动办理结算、审批、付款、开票做账手续，并按会计制度、准则、法律法规要求对业务进行核算，未结算完工程款，预提成本费用不超过税收法规标准，不提前或延后确定成本费用，不设账外账，如实反映项目开发成本，这样也可以减少税收风险。
　　（四）合理设置账套
　　在满足管理要求、预算口径一致并保证高效的前提下，合理设置会计核算科目并进行辅助核算，便于记录、查询、出具财务报告等信息。比如，项目开发的期限一般都有好几年，跨年业务较多，在设置账套时应尽量设置通账，而不宜采用年度账，这样更有利于对跨年度财务信息的查询。
　　合理设置账套，要先进行账簿的分类设计，然后启用全程跟踪、分阶段核算的成本审核制度。首先在账目的分类设计上，划分出具体的类别，将具体的支出归到同类别中，合并小数额的费用，方便后期结算，提高效率。其次是启用全过程跟踪、分阶段审核的制度，全过程跟踪、记录工程成本的使用情况，按照工程的周期划分出几个较为平均的时间段作为结算期，然后根據周期性对工程进行结算。这样能提高成本核算的效率及精确度，实现收益的最大化。最后，由审计工作者来监督财务工作者和施工人员的工作，避免出现纰漏。
　　（五）完善成本核算制度及培养人才
　　首先要增强全员成本核算的意识，相互配合，形成合力;其次建立适合企业的成本核算制度，并做到“有法可依、有法必依、执法必严、违法必究”，提升财务管理水平及成本核算能力;最后将职业能力、职业意识、职业品德作为选拔人才的标准，鼓励全员通过学习提升业务能力，并建立激励机制，培养合格的人才。
　　四、结语
　　本文对房地产开发行业成本核算中存在的主要问题进行了研究分析，并提出了对应的解决措施，促使房地产企业正确认识当前房地产行业成本核算存在的问题，采取必要的改进措施，以保证科学合理地管理成本核算，促进企业全面可持续发展。通过本文对房地产企业成本核算问题与对策的研究和分析，以期在新形势背景下，为房地产行业的发展提供有价值的参考依据。
　　（作者单位为四川恒升泰和投资管理有限责任公司）
　　参考文献
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