浅谈房地产行业财务管理现状与发展

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　　摘 要 近期，我国对房地产行业密集出台宏观调控政策。房地产行业面临的外部环境发生了巨大变化，原来粗放型的财务管理存在的问题日益凸显，亟待采取一定的措施对其财务管理进行优化，以有效应对当前严峻的形势。鉴于此，本文结合房地产行业财务管理的主要内容、特点及重要性，总结分析当前我国房地产行业中财务管理存在的问题，阐述产生问题的原因，并结合问题及成因，指出公司存在的相关问题，提出相应的对策建议，以期对房地产企业有效提高其财务管理水平有所帮助。
　　关键词 房地产行业 财务管理 现状 优化对策
　　房地产行业的财务管理工作，具有资金需求大、回收时间长，资产变现能力弱等特点。财务管理工作主要内容是对其经营活动过程中所需资金的预测、计划、控制、核算、分析和考核，在房地产行业的可持续发展中具有非常重要的作用，其财务管理的质量和效率直接影响企业经济效益与核心竞争力。
　　一、财务管理在房地产行业发展中的重要性
　　（一）有利于优化资金链条，提高资金使用效率
　　企业财务管理的良性发展，能够优化企业资金链条，提高企业资金使用效率，同时为企业提供除资金以外更多方面的支持。房地产开发项目总投资不等于自有流动资金，因为项目的开發过程，是一个资金投入与资金回流的交叉循环过程。只有加强企业财务管理，指引有限资金使用到最需要的地方，才能将资金的利用程度达到最大化。优化财务管理，资金链条才能得到很好的维系，才能为企业在各项事件中获得更多的经济效益。
　　（二）财务成本管理是行业项目开发的关键因素
　　项目成本控制是财务成本管理的重点内容。房地产企业在自身发展过程中，如果仅注重项目工程的开发，而对项目成本控制明显不注重，甚者直接忽视，就会引发各种问题的出现。房地产企业如果只把开发、工程，营销作为核心管理工作，而忽视项目成本管理，那么只能导致本末倒置。如果在工程决算时才发现原计划成本大大超出预期，即使工程质量再好，营销手法再成功，企业的利润空间也会大幅度缩小，无法达到预期的利润水平，这将使项目开发的效果不能达到预期。因此，房地产企业在开发过程中的概算、预算、决算等成本控制程序，对企业来说就显得非常重要。
　　二、房地产行业财务管理存在的不足之处
　　房地产行业已成为我国的支柱产业，随着建筑功能的多元化、城镇进程的加快，我国房地产行业迎来机遇的同时也受到严峻的挑战。目前落后的财务管理机制，将抑制房地产行业的高速发展。因此，房地产行业必须直视财务管理中存在的不足，并对存在的不足之处采取相应有效的调控策略，以实现房地产企业经济利益的最大化。
　　（一）财务管理意识相对薄弱
　　在我国经济高速发展的进程中，人们普遍认为只有经济效益工作是管理工作的核心，而对财务管理工作没有引起足够的重视。财务管理工作仅定位在记账等基础的工作上，缺乏深刻的认识及理解。管理层财务管理意识的薄弱，造就了公司利润增加的途径，无法通过健全的公司规章制度、会计规范、开源节流等措施来实现。这样导致管理者能力受限，财务管理理念差，财务管理意识淡薄等不良现象，最终影响企业的综合管理效果，客观上增加企业的经营管理风险。
　　（二）财务管理制度不健全
　　在日常的财务管理工作中，健全的财务管理制度至关重要。首先，财务管理工作是一个系统性非常强的工作，如果房地产企业未建立完善的财务管理制度，那么会导致财务经常性业务处理得比较随意、盲目。其次，房地产行业涉及面较广，包含环节众多，资金的存放也较为分散，使得企业的资金不能集中管理;加上没有相应存放制度的支持，非常容易造成财务安全隐患。另外，有的企业虽然制定了财务管理制度，但是很多制度的执行力非常低下，并没有真正落实到具体的工作中。这种财务管理模式不能促进房地产企业的高速发展，极可能还会给其带来危机。财务管理制度的不完善、成本缺乏监控体系，将使得企业在同行业中不能保持强大的竞争力。
　　（三）缺乏科学的风险意识
　　现代企业财务管理理念应当融入更多的财务管理风险意识，财务风险意识如果不科学，财务管理效益将大幅度下降。房地产企业在投资过程中，需要结合市场环境的变化，准确地作出投资决策。而现实情况是，许多房地产企业在投资时缺乏风险管理意识，且对市场预估不足，造成投资效益低下，更有甚者造成企业现金流断裂等灾难性后果。此外，房地产企业的预算管理缺乏科学的市场评估机制及市场评析指标等，难以实现资源、资金以及信息的高度整合。
　　（四）财务管理人员的综合素质并不高
　　房地产行业的财务人员需要对项目全过程进行核算，还需要全面了解企业的上游及下游，熟悉投资、融资、税务等方面的内容。这需要财务人员具备较强的投资与融资管理能力，风险识别及风险控制能力等，而具备这些综合能力的财务人员并不多。目前，大多数财务人员的主要工作仅停留在记账、结账等初级核算上，属于事后监督层面。这样容易造成信息不对称，影响财务预算、投融资计划等，造成财务管理与其他环节脱节，无法发挥财务管理工作应有的作用，无法为决策者决策提供真实有效的数据。
　　三、房地产行业财务管理问题的解决建议
　　资金高度密集是房地产行业的特征之一。企业在项目开发的初始阶段，需要投入大量的前期起动资金，而销售回款与资金投入之间存在较大的时间差。虽然企业已运用了预售、预购等方法来缩小资金投入与销售回款之间的时间差，借此规避了部分市场风险，但在行业发展的过程中仍然存在许多巨大的风险。因此，针对财务管理中存在的主要问题，采取有效的应对策略，对推动行业的健康发展具有非常重要的意义。
　　（一）优化财务管理意识，树立正确的财务管理思维
　　财务管理是企业管理的核心内容，占据企业管理的中心位置。因此，增强管理层的财务管理意识对优化财务管理工作至关重要。一方面，财务管理工作不仅是财务部门的事情，更是企业所有部门的事情。管理层必须增强财务管理意识，高度重视财务管理工作，自发地将财务管理与其他管理工作高度融合。财务管理涉及企业的全部环节，具有高度融合性。因此，在日常经营管理中，企业必须加强财务管理重要性的宣传，以增强企业所有员工的财务管理意识，引导企业其他工作人员积极参与到财务管理工作中来，在做好本职工作的同时，为财务管理工作献言献策，为财务管理工作输送有用信息。另一方面，财务工作是一项专业技术性很强的工作，在具体的财务工作中，仍需财务管理人员来实际“操盘”，这就要求从业人员具备一定的职业素质和技能。鉴于房地产行业的特殊性，财务管理人员不仅要具备过硬的专业素养、丰富的管理经验，而且要时刻保持头脑清醒，遇到突发事件时第一时间做出积极判断。如果财务管理人员态度不明朗，缺乏严谨性，没有树立相应的风险防范意识，甚至连最基本的风险意识都无法预判，就会给企业带来严重的财务后果。财务管理人员的专业素养、专业胜任能力及专业管理意识，决定了企业财务管理的整体水平。 　　（二）构建科学的财务制度体系，降低企业筹资风险
　　我国房地产行业发展具有不均衡性，绝大部分中小型房地产企业没有符合自身发展需要的财务管理机制，导致财务管理工作面临巨大的风险。这就需要企业创建完善的财务监督体系，并贯彻运用到整个开发过程中。鉴于此，中小型房地产企业应该有效借鉴大型房地产企业成功的管理实例，运用现代企业管理制度来规范自身的财务管理实践，结合自身项目全过程的发展特点来构建符合自身实用的财务管理制度。同时，房地产行业属于资金高度密集型行业，在企业运营的过程中，房地产企业应该有效降低企业筹资风险，考虑税控风险以及提高资本收益。这样才能让财务管理发挥关键作用，为房地产企业的健康稳定发展提供有力的保障。
　　（三）加强全面预算管理，加强财务风险管控
　　在财务管理的全过程中，为最大限度地降低企业发展过程中存在的财务风险，房地产企业应该同时加强全面预算管理与财务风险管控。这要求企业结合自身的战略发展目标，结合市场环境变化及市场发展动态，编制符合自身的财务预算;同时保持财务预算的灵活性，做好市场环境变化的应对策略。此外，企业还应增强风险管控意识，完善风险预警机制，优化风险管控能力。
　　（四）加强管理财务人才的培养
　　企业财务管理框架的设计目标，需要依靠广大的财务工作者去实现。尤其是这种大时代背景之下，财务人才的匮乏始终影响着财务管理工作的水平;同时，财务人员的流动性也增加了财务管理工作的难度。企业为加速财务转型工作，在框架设计时提出对财务管理人员能力的相应要求，有助于增强财务人员的专业胜任能力，加速财务转型工作。因此，财务人员的职业素养必须跟上大时代的步伐，财务人员需要掌握财务基本理论知识，同时熟练运用到日常财务管理工作中。在“互联网 + ”大时代的要求下，廣大财务工作者要能够掌握先进信息的应用，要具备综合性较强的管理能力、分析及执行能力等;对项目的全过程进行监督核算，做到事前规划、事中控制、事后分析。总之，为实现现代化的财务管理，企业必须加强对管理会计人才的培养。
　　四、结语
　　当前，在经济全球化及世界格局多极化的双重影响下，我国的经济有了快速发展的机遇，同时也有一定的挑战。对于我国的支柱产业，企业整体管理的核心是企业财务管理。为提高财务管理的整体水平，降低企业发展的风险，房地产企业就需要结合自身的实际情况以及风险上升的因素，寻找针对性的解决方案;同时还需要准确找准定位，增强自身竞争力，实现企业价值最大化。
　　（作者单位为海南龙圣投资置业有限公司）
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