浅析房地产行业成本核算
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[摘要]房地产业是我国经济发展的重要产业，其上下游带动的行业更是广泛，为中国经济的快速增长做出了重大贡献。房地产业从黄金十年到了行业的白银时代，虽然这两年在棚改货币化补偿的背景下，房地产业又呈现短暂的繁荣，但从行业中长期看利润水平中枢下滑已是业内不争的事实，过去一味地追求高毛利而导致库存积压的模式无法持续。在利润率下行趋势下，高杠杆、快周转的模式曾一度大行其道，但随着行业调控手段的多样化和严格化，一味追求高杠杆、快周转又受到了限购限贷和融资收紧等调控手段的打压。文章分析了房地产行业在成本核算方面存在的问题和对策，提出在这种利润和规模的平衡之下，如何追求“有质量的增长”、对房地产进行成本核算力求降低企业成本、追求资产回报率的提升。
[关键词]房地产行业；成本核算；成本控制
[DOI]1013939/jcnkizgsc201918062
1房地产业进行成本核算的意义
房地产成本核算在房地产企业成本管理的过程中至关重要，房地产成本管理应包括成本预测、成本核算、成本分析、成本控制和成本决策，成本分析、成本控制和成本决策是建立在准确及时的成本核算基础上得，是后面各个环节的数据支撑，所以准确、及时成本核算数据将为决策者的管理和决策提供关键有效的数据支持。
房地产成本核算是对企业在房地产开发过程中发生的各种成本费用按照一定的分配方式在不同品类之间进行分配和归集，以计算出项目的总成本和品类的单位成本。房地产在成本核算时应以会计核算为基础，以货币为计算单位，以前期企业所做的项目成本预算为对照标准，进行比对分析从而进行有效的成本控制。企业通过制定合理的成本控制目标，反过来调动企业管理人员及员工的积极性促使企业各部门更加重视成本控制，以提高投资收益率，达到“有质量的增长”，从而促进企业的持续稳定发展。
2房地产业成本核算的对象及成本核算的项目
对于房地产企业而言，其成本也应分为广义成本和狭义成本。狭义成本由开发成本构成，一般通过“开发成本”一级科目进行核算其主要涉及土地费用、前期费用、建安成本、基础设施费、公共配套费、资本化的利息、项目部费用、间接费用等。广义成本则是在狭义成本的基础上加上企业发生的各种期间费用、各项税费等。房地产企业的成本核算应该对其广义上的成本进行核算，具体实施过程中以项目为单位进行成本核算，项目中核算的具体内容包括住宅、商铺、别墅、公寓、写字楼、物业配套用房、幼儿园等公配用房。
3房地产企业会计成本核算中常见的问题
31会计成本核算对象划分不细致
房地产企业开发项目一般都是分期开发的，所以在会计成本核算时也应该分期进行，在一个项目或一期项目中往往有多种品类，如住宅、商铺、别墅、公寓、写字楼、物业配套用房、幼儿园等且同一品类都有面积不同的具体划分，如住宅会有多种户型。在这种情况下只有确保成本核算对象划分明确才能保障会计核算的顺利进行。然而在现实工作中，大部分中小房产开发企业由于划分太细致会导致大幅增加成本会计核算的工作量，所以都存在核算对象划分粗糙、随意、不精细（特别是公共配套费的划分问题突出），但这样就不能准确反映开发项目品类的实际成本状况，进而影响企业的成本分析和成本控制，最终影响企业的决策。
32期间费用归集不合理
在房地产企业的会计成本核算中，期间费用的归集也很重要。特别是总公司的期间费用的归集划分将对房地产企业成本核算的严谨性以及准确性造成很大的影响。但是目前大部分中小型房地产企业的期间费用归集还存在很多的问题。主要体现在：将房地产企业层面经营管理中的费用不划分或随意划分，但是无论不划分或随意划分都不合适。如总公司机构运营中的管理费用、总公司对外为提升公司形象和知名度所做的广告费用、在項目实施前提前借入的借款产生的利息无法资本化的财务费用，但这些支出目的也是为了促进项目的销售，但大部分中小房企在内部核算成本时并没有将这部分支出归入成本进行合理分摊。
33成本会计账簿没有设置或设置不合理
虽然我国关于房地产企业方面的会计法规在不断完善，但对于房地产公司成本会计这方面的会计制度却鲜有规定。在实际工作中绝大多数的小型房地产公司都没有设置成本会计账簿，也没有成本会计人员。其原因一方面是我国的房地产市场在以前年度处于成长阶段，房地产业盈利较好，企业决策者不注重成本核算，大部分企业是粗放式管理，这是经济规律发展的必经阶段。另一个原因是有些会计从业者业务素质不高，无法向企业决策者提供有效的意见或建议来设置成本会计岗位进行成本会计核算。有些房企即使设置了成本会计岗位，但由于种种原因，账簿设置粗放，且成本会计不能站在企业管理者的角度，进行成本核算和成本管理。无论是成本账簿没有设置还是设置不合理，都无法进行准确的成本核算，更不可能对项目成本进行事中调节和控制。
34会计成本核算周期长且具有成本具有不确定
众所周知，正常的成本核算具有周期性，也就是要按生产周期核算，这样企业才能及时算出要交的税金以及企业的利润，进行经营业绩的评价，进而对后续项目成本控制进行改进。然而房地产企业的开发周期一般都在两年以上，且由于开发期间受制于资金、地方环境、工程进度、宏观环境等因素影响，（如在不能取得净地的情况下，对地上建筑或青苗的各种补偿谈判等，导致开工延误；国家环保政策的执行导致的间歇性停工损失；由于甲方或设计院的原因导致的工程已验收完工，但后期又出现的维修或局部改造，最终导致成本归集严重滞后等。开发周期长且具有不确定性，从而导致成本核算周期长，成本总额也具有不确定性。
4房地产行业成本核算的改进对策
41对会计成本核算对象品类进行仔细划分
虽然房地产企业开发项目中品类繁多，但还是应该进行仔细划分。在当今智能化软件广泛应用及大数据发展的今天，借助科技的力量（如引入ERP管理系统）完成品类繁多、核算量大的工作，变得极其容易可行。对于公配等公共支出的部分应按照合理方法如建筑面积法、造价法或受益原则进行分摊。从而对项目中不同品类进行单独核算，以此确保成本和收入相配比。 42加强对企业费用类支出特别是期间费用支出的归类和分配
在项目成本核算中费用支出整理和归类建议使用直接成本法和间接成本分类法进行分类。项目部的直接支出和可以明确归属于某个项目的借款利息支出及销售部费用支出直接列入项目成本进行核算，但总公司层面的费用类支出在成本会计进行成本核算是应予以考虑，因为这部分支出虽然不是项目上的直接支出，但它是为了保证公司整体运营及项目顺利运营的必须支出，如公司发生的无法准确计入项目的宣传费用、广告费用、公益性捐赠费用的支出，虽然不是为某个项目做的宣传，但在项目推广及销售时确实起到了很大的作用，有时都会产生一定的商誉进而产生一定的销售溢价，所以对于这部分支出应该按照受益比例在各个项目之间进行合理的分配，这样才能更好地体现配比性原则。
43加强会计成本账簿的设置
在我国的房地产业经过了黄金十年的发展以后，房地产业也遵循经济发展的规律慢慢的进入了成熟阶段，在行业发展的成熟阶段必然会有大量的小企业倒闭破产从而进入相对寡头时代。那么加强企业的成本控制发展壮大自己成为了企业的唯一出路。企业应加设专职的成本会计核算岗位、聘用优秀的會计人员设置合理的成本账簿。在成本账簿的设置时应充分与企业决策者进行沟通，以便以更高的视野来进行成本的核算和管理。
44明确会计成本核算周期合理预计成本支出
首先，在房产企业进行成本核算时应该与有关部门进行充分的沟通（如拆迁办等）、对国家宏观方面的政策应进行充分的学习和了解（如环保政策、金融政策等）在此基础上合理的预计项目的核算周期。其次，应结合现实情况对无法进行准确核算的成本支出，如因环保因素造成的损失等提前进行成本预估，再根据实际的情况进行随时调整，这样一方面可以提高成本核算的效率做到及时性，另一方面也对成本进行了总体预测，提高核算的准确性。
5结论
房地产企业成本核算比较复杂，每个项目实际情况不尽相同。提前进行成本预算，在项目进行过程中严格按照成本预算进行成本控制和核算，才能及时地为决策者提供准确的数据支持为企业的发展壮大做出应有的贡献。
参考文献：
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