浅谈中小房地产企业财务管理

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　　 摘要：近几年，中小房地产企业之间竞争激烈，国家也在经济新常态的背景下加大了对房地产行业的调控。中小房地产企业在制度建设、融资渠道管理、财务管理规划等方面存在诸多困难。文章通过对中小企业财务管理中的问题进行深入分析，并相应提出改进措施和解决方案，以提高企业财务管理效率，为经营者决策提供参考依据，为企业发展创造有利条件。
　　 关键词：中小房地产企业;房地产管理;财务管理
　　 随着近几十年房地产行业的快速发展，截至2018年9月，全国注册房地产企业有6万多家。2018年1～9月大型房企前10名累计销售额占到百强房企的42.8%。从数据可以明显看出，中小房地产企业在群雄环伺的格局下面临生死挑战。同时随着国家对房地产行业各种调控政策的密集出台及金融政策的不断变化，规模以上的房地产企业不断开疆拓地，中小房地产企业生存空间被不断挤压。长期掩盖在行业快速发展下的管理问题凸显，尤其财务管理问题尤为突出。
　　 一、新形势下中小房地产企业财务管理的重要意义
　　 企业财务管理工作在整个公司管理中处于枢纽位置和中心环节。同其他管理相比较，财务管理工作具有综合性强，联系面广，反应迅速准确三个特点。财务管理工作包含了整个企业的经济活动，企业经营的好坏，能从各项经济指标中反映出来。可以反映企业的资信水平、偿债能力等，可以预见企业发展前景，可以根据这些数据信息，发现企业存在的问题，以纠正经营方针、策略管理，为企业改善管理提供可靠的资料来源。因此可以说只有抓好财务管理，才能带动企业全面科学管理，只有以财务管理为中心，才能适应不断变化的市场状况。
　　 二、中小房地产企业财务管理存在的问题
　　 （一）企业领导财务管理观念淡薄，管理方式比较落后
　　 企业领导者是企业的核心，尤其在中小企业中的家族企业，领导者几乎主宰了企业的一切。房地产企业目前比较高的收益，吸引更多的人员加入这一行业。中小房地产企业大部分是从其他行业转入甚至更多的是包工头、建筑队成立，他们严重缺乏财务管理理论和实务知识，管理方式也比较落后，集权式领导、家族式管理问题比较严重。口头指示就成为管理工作的标尺，势必造成财务成本的增加和后期的财务风险。
　　 （二）企业缺乏专业管理人才，财务人员相对水平较低
　　 房地产企业由于高投入，高风险的特点，对资金的需求比较大，尤其中小企业，资金比较困难，对引进专业人才，缺乏相对的资金支持。同时对外来财务人员的信任度不够，更愿意让亲戚来担任，人才质量大大降低，对财务管理工作造成不利影响。一些中小企业领导者甚至认为，财务管理不过是就是发发工资、记记账等简单的计算工作，没有必要花大价钱引进专业人才，纯粹是浪费金钱。同时普遍存在着不依法建账、兼职记账、突击做账、以票代账、白条抵现的现象，造成财务管理的无章、无序和混乱状态 ，导致暗箱操作、企业信息失真，给财务管理工作埋下隐患。
　　 （三）企业融资比较困难，限制中小企业的发展
　　 房地产项目开发是一个巨额资金投入的过程，动辄上亿的地价和开发过程费用，对房地产企业实力是一个巨大考验。开发周期长，资金周转率低，促使房地产企业使出浑身解数来筹集资金。目前来看，中小企业对银行贷款和民间融资依赖度较高，受制于资金的压力，多数开发商资金链十分紧张。同时国家加大控制对房地产企业的信贷业务，中小房地产企业缺乏信贷支持，筹措资金难上加难，限制中小房地产企业的业务开拓和发展。
　　 （四）企业财务管理制度不完善，领导专权比较严重
　　 中小房地产企业自身管理能力不足，造成财务管理的流程不完善。对资金的使用方面，不能对成本进行合理的规划和管理，造成企业在成本和费用的方面浪费比较严重。对经费的管理中，没有制定相应的预算制度，仅是在各项费用都花费以后对使用情况进行核算，不能起到监督的作用，造成财务管理的不足。大部分房地产企业将财务管理放在一个较低的层次，制度不健全，管理不完善。在制度执行过程中常常流于形式，基本都是领导一支笔说了算。这样就无法给企业提供有价值的财务数据和信息资料，无法为企业管理层提供决策需要，加大公司的决策风险。
　　 （五）企业缺乏长期的财务管理规划，随意性比较严重
　　 中小房地产企业由于受自身资金、管理能力和环境的影响，财务管理规划流于形式，形同虚设。中小房地产企业管理者普遍重技术而轻管理，重销售轻财务，重短期效益而缺长远规划，甚至管理规划的制定是为了应付检查监督。即使有的制定了管理规划，随意更改，束之高阁的也占多数。
　　 （六）企业缺乏有效的财务管理审计体系，缺乏总结和激励
　　 财务管理体系只有完善审计监督，有总结和激励，才能形成一个正循环。“内部审计是可有可无的部门，没有审计，工作一样做”的错误观念存在于許多的管理者当中。其实审计工作是站在第三者的角度上检查监督财务管理的发展和运作，它的角度是相对独立的。财务管理只有完善审计，加强总结和激励，才能更好的促进财务管理体系的制定和实施，确保企业朝着正确的方向前行，使企业能有效的利用各种资源，最终实现企业经济效益最大化。
　　 三、中小房地产企业加强财务管理的对策建议
　　 （一）强化财务管理意识，提高综合管理素质
　　 市场竞争的残酷，促使企业管理者不断转变管理理念，改变管理方法。2018年下半年，多个热点城市出现土地流拍、底价成交等现象，土地市场降温明显。知名房企不断进驻三、四线城市，他们凭借强大的集团后盾和独特的商业模式，“攻城略地”，抢占土地资源，中小房地产企业面临“无米之炊”的尴尬境地。
　　 中小房地产企业的领头人首先要改变管理理念，狠抓财务管理，延伸到公司的整个部门，在整体上理顺管理关系。同时充分发挥“领头羊”的作用，使各个部门团结一致，与公司共进退。中小房地产企业的掌舵者要多走出去，多向知名大型房企学习管理经验，开拓眼界，与时俱进，提高自身的文化修养。要正确处理好各组织机构的关系，多进行宣传和讲解，使相关部门充分明确各自的职责、任务，避免相互推诿。 　　 （二）引进专业管理人才，提高财务人员水平
　　 财务管理工作是一项复杂而严谨的工作，非专业人员是无法担任的。中小房地产企业应根据自身经济状况，尽量引进专业管理人才。中小房地产企业要尽量避免任人唯亲，大胆引进外来优秀的管理人才，增加公司的人才储备。同时公司还可以组织财务人员集体学习培训，尤其在新政策不断更新的“营改增”后。2018年下半年个税改革、小微企业税收优惠等，让财务人员及时掌握国家政策，让职工充分享受国家改革红利。还可以增加财务人员外出进修的机会，激发其工作积极性，更好的为企业财务管理出谋划策。
　　 （三）强化信用观念，拓宽融资渠道
　　 1. 重视企业信用管理水平
　　 现代社会，对企业信用管理越来越严格，要求越来越高。如果信用有问题，势必会严重影响企业的贷款业务、税务办理和其他相关业务。近几年，国家对房地产企业的贷款诸多限制，甚至通过银行办理房地产开发贷款基本没有可操作性。尤其对中小房地产企业，银行站在自己利益的位置上，本来就对中小房地产企业的规模、收入和还款能力有所不安，如果信用有问题，那通过银行贷款就更难上加难。
　　 2. 积极拓宽融资渠道
　　 中小房地产企业财务人员要根据自己公司的实际情况，加强融资业务的学习，认真分析和评价影响企业融资的各项因素，力求在企业力所能及的范围内拓宽融资渠道，争取贷款利率优惠，手续简便的授信贷款等最好的贷款方法。对政府扶持的改造项目，尽量争取到政府补贴，这样就可以为公司节约一部分资金。
　　 3. 通过联合开发实现风险共担
　　 可以选择联合开发模式，充分利用中小房地产企业在本地“区域深耕”多年的资源优势，与大型开发商合作开发，尤其在旧改项目的后续开发上，有更多的合作机会。同时可以得到大型房企的资金支持，这样就可以利益共享，风险共担。
　　 （四）加强财务管理制度建设，完善财务管理体系
　　 完善财务管理制度，是过程控制的前提和基础。财务管理制度是整个企业管理的核心，中小房地产企业应根据本单位的实际情况，制定有针对性、可操作性和强制性原则的财务管理制度，设立专门的财务管理机构统一进行管理。
　　 1. 严格制定预算管理制度
　　 中小房地产企业的财务预算，对企业投资项目的成败和企业经济效益起着重要作用。企业应以项目预算和资本预算为基础，对资金收入、经营成果和分配做出合理的预算;企业应对项目建设的可行性、规划设计费、开发成本、收入、费用等进行整体预算，对预算的效果进行有效的评价、总结，制定激励措施。
　　 2. 规范合同管理制度
　　 中小房地产企业应全面加强合同管理制度。首先从源头抓起，参与合同的签订和内容的审批，着重注意付款和发票的收回，对以后项目的土地增值税、所得税的计算影响重大。其次要加强合同的整理和统计工作，建立合同台账，方便以后工程款的支付和数据的统计，还有印花税的计算工作。最后加强销售合同的统计和保管工作，按每个客户详细记录客户资料、首付款、尾款、贷款等情况，定期与销售部门核对销控情况和回款情况。
　　 3. 完善资金管理制度
　　 由于资金收支频繁、数额较大，企业对资金管理一定要严格程序，加强管理，提高资金的安全性和合理性。首先要有相应的控制和资金使用计划，合理安排资金使用计划，保证企业日常资金的使用需求。资金支出要领导签字审批后才能付款，严格控制资金的铺张浪费、费用超支等现象。每日对资金的收支情况进行汇总，便于统计数据。其次对投资方面，要加强考核与筹划，避免企业陷入投资误区，影响资金的周转，影响项目的进展。
　　 （五）制度长期财务管理规划，严格执行流程
　　 企业应围绕企业的利润目标制定公司长期的财务管理规划，在实施过程严格执行。财务管理规划，是系统和全面的，不单单涉及财务部门。销售规划、工程规划、后期管理等形成一个循环体系，息息相关。这样就将财务管理规划同企业的经济活动紧密结合起来，促进财务管理职能的充分发挥，保证企业正常经营运行。在执行过程中，要严格按照财务管理规划，分步骤，分部门考核执行情况，汇总出现的问题，总结经验和不足。
　　 （六）完善财务审计监督，制定总结和激励措施
　　 企业应制定内部审计和外部审计相结合的审计监督体系。中小房地产企业应成立专门的审计监督小组，对招标投标、工程管理和结算、合同签订、资金支付等每个环节审计监督，杜绝舞弊的发生、不合理行为的发生。企业可以根据经营情况和工作需求，不定期的进行外部审计。外部审计人员工作经验丰富、专业，能更好的為企业提供改善意见。在审计监督过程中，结合财务管理经验总结，对审计问题进行汇总分析，找出差异和不足，为进一步财务管理的修订和执行提供数据资料。兑现激励措施，可以实行物质和精神激励，激发员工的积极性，更好的为公司的发展积蓄经验。企业实行内外部审计相结合的体制，更好的完善财务管理体系，强化监管，使整个财务管理体系更加的科学规范。
　　 财务管理问题已经成为制约中小房地产企业发展的重要问题。无论是公开的招拍挂市场，还是更为复杂的并购领域，留给中小房地产企业的发展空间和机会并不多。在中小房地产企业发展空间日益狭小的今天，怎样提高财务管理水平，促进中小房地产企业的发展，值得我们不断去思考和研究。
　　 参考文献：
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　　 [2]何春芳.新形势下房地产企业加强财务管理的探讨[J].会计师，2018（09）.
　　 [3]周文全.新形势下房地产企业财务管理强化路径探讨[J].中国乡镇企业会计，2018（09）.
　　 （作者单位：济南嘉拓房地产开发有限公司）
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