房地产行业存货会计核算简析
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[摘 要]房地产行业的存货具有独特的行业特点。“房屋”这个存货的外在形态与其他行业一般存货有所不同，核算更加精细与复杂。本文从房地产存货核算的基本程序、对象确定、科目设置、成本归集与分配等环节进行梳理分析，以供实践参考。
[关键词]房地产;存货;核算
doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2019.14.011
[中图分类号]F275.2 [文献标识码]A [文章编号]1673-0194（2019）14-00-02
0 引 言
房地产行业的存货因其行业特点，不同于一般制造企业、经营型企业拥有诸如原材料、备件、辅助材料等存货类型。房地产从获取土地到房屋建设、销售等所有环节都涉及存货核算，只是“房屋”这个存货的外在形态有所不同，本文就房地产行业存货核算特点进行简要剖析。
1 房地产存货核算的基本程序
房地产存货核算应规划步骤，其中，基本程序作为核算工作骨架，是内控管理的基本要求，是会计核算的规范要求，是会计人员进行标准化操作的工作指引。主要包括：根据房地产项目情况和特点，确定存货对象;设置有关房地产存货核算会计科目;对项目不同产品类型进行区分，分别确定相应的建筑面积;确定开发成本分摊方法，编制项目目标成本、动态成本、结算成本等报表信息;在项目结转收入、成本阶段，根据成本信息表、已结转及未结转项目情况，对已开发完不同产品类型的存货分别进行成本分摊结转。
2 确定房地产存货核算对象的内容
存货核算工作最主要的是如何确定存货核算对象，相关确定原则主要包括分期性原则、产品类型原则、产品用途原则和便于成本归集原则。现就不同原则的具体内容进行分析。
如果某一类开发产品建设、销售期相对独立，可单独作为一项核算对象;如果某一类开发产品的产品类型存在差异，可单独作为一项核算对象;如果某一类开发产品的用途存在差异，比如同一办公产品一部分销售一部分持有经营，不同用途的同一产品类型产品可单独作为一项核算对象;确定存货核算对象还应根据企业相关成本信息的精细程度、工作量大小、效率高低综合予以评定，以便于企业开展成本归集工作。
确定具体存货核算对象可遵循以下方法：①一期开发完毕的同一产品，按不同产品的功能用途划分核算对象;②分期核算成片分期开发项目;③在同一建筑物上若有住宅、公寓、办公、酒店、商业等不同产品类型的产品，应按不同产品类型分开核算。
3 房地产存货核算科目设置
设置存货科目是核算的必要工作，其设置情况将直接影响后续核算的工作效率与开展经营分析工作的情况。一般在建项目开发成本可按土地相关费、开发前期费、基础工程费、建安工程费、配套工程费、园林绿化费、工程间接费和建设管理费八大类设置二级科目，下级明細科目及辅助核算可根据实际需要自行添加。竣工项目开发成本除上述八大类二级科目外，还可设置预提成本、成本结转两类二级科目，下级明细科目及辅助核算可根据实际需要自行添加。竣工项目存货可通过完工开发产品、出租开发产品两类科目结转相关成本。具体科目的内容可参考以下分类予以区分，也可根据企业自身情况予以进一步细化。
（1）土地相关费包括企业进行房地产开发土地交易环节产生的相关成本，包括缴纳的地价、契税、合作地价、拆迁补偿金、红线外建设费用等。
（2）开发前期费包括项目开发启动阶段，对项目进行前期研究、设计、调查、政府行政缴费、临建工程等产生的费用。
（3）基础工程费包括在项目基础施工阶段，对建筑主体外进行相关水、暖、电、气施工及设备安装等产生的费用。
（4）建安工程费包括在项目主体施工内产生的相关费用，主要包括桩基工程、主体工程、外立面工程、门窗工程、装修工程、机电工程和设备工程等。
（5）配套工程费包括根据土地出让合同、合作协议、政府法规等约定，要求开发商建设的配套教育、服务、交通等设施，其产权一般无偿归属于政府，开发商不得对其享有相关收益权。
（6）园林绿化费包括在项目开发时，在项目范围内进行绿植、标示、铺路、建造泳池、园林施工等费用。
（7）工程间接费包括项目开发间接相关费用：①项目管理费，主要包括工程管理过程中产生的相关中介、服务单位费用;②营销设施建造费，主要包括卖场费用、样板间费用、销售环境改造费、维护费等;③资本化利息，主要包括项目直接相关的融资产生的利息费用。
（8）建设管理费作为管理费用成本化专项归集的科目，主要包括间接、直接管理费两项。
（9）在项目竣工时，预计成本总额与已发生成本总额之间的差额计入预提成本，直至项目合同全部结算且付清全款。
在项目竣工时，通过“成本结转”科目将成本结转至“完工开发产品”“出租开发产品”“投资性房地产”科目。完工开发产品核算作为出售的存货;出租开发产品核算以出售为目的，暂时出租的存货;“投资性房地产”核算以赚取租金为目的的存货，报表不属于存货类别，单独作为一项资产类别反映。
4 房地产存货科目辅助核算设置
房地产存货科目辅助核算是现代房地产企业财务管理的必备要求，原有的一级科目设置已不能满足现代企业要求。由于房地产财务管理涉及众多的统计分类、数据分析、绩效评价等管理内容，因此，必须设置相关辅助核算科目，以满足相关管理要求。开发成本辅助核算可按以下5类予以设置：客商辅助核算、供应商辅助核算、开发项目、成本项目和成本费用类。客商辅助核算名称可采用合同内容简况;供应商辅助核算供应商名称;根据企业对土地规划予以划分开发项目，原则上同一地块开发应归集同一项目;同一地块开发产品如果用途特殊，应单独归集开发项目;成本项目辅助核算依据项目概算为主要框架予以设置;成本费用项目是建设管理费的专有辅助项，设置与管理费用明细保持一致;完工开发产品、出租开发产品的辅助核算可按开发项目、产品类型、客商、房号予以设置。 5 房地产存货成本的归集与分配原则
房地产存货成本的归集对房地产企业的经营管理非常重要。良好的成本分配方案有利于提高会计核算的准确性，有利于正确反映存货的盈利情况，也有利于房地产企业开展项目税务筹划工作。
5.1 土地相关费的归集与分配原则
不同的开发分期项目，可按照占地面积法进行分摊。配套设施可按建筑面积法在不同分期进行分摊。
5.2 直接建筑成本的归集与分配原则
项目直接发生的相关成本由该项目直接承担。由不同项目共同发生的相关成本，则根据建筑面积法在各期予以分摊。
5.3 间接工程费、建设管理费的归集与分配原则
间接工程费一般根据实际发生直接归属到项目分期。归集在“公共项”辅助类的间接工程费每年或每季度根据在建项目、在建分期的开工时间、开工可售面积加权平均后将当期发生额分配到具体项目分期。各项目分期分摊成本的起止时间分别是开工时间和入伙时间。资本化利息按以下原则归集：专项借款，应以专项借款当期发生的利息减去尚未动用的借款资金存款利息收入计算;一般借款资本化利息根据累计项目支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率计算。
5.4 预提成本及成本结转的归集与分配原则
在存货对象竣工时，按动态成本和已发生成本差额预提成本，按动态成本进行成本结转。已竣工的存货对象每季度或每月按最新动态成本调整预提成本、结转成本金额。已竣工的存货对象按合同付款时，按付款金额冲减已预提成本及应付账款，同时按合同计入相应开发成本。已竣工存货对象按合同付完全款时，“预提成本”科目余额应为零。
5.5 配套设施的处理原则
产权不归属于开发商的配套设置，其成本分摊适用于配套工程费的成本分摊原则。产权归属于开发商的配套设置，成本分摊适用于一般可租售产品类型的成本分摊方法。
6 房地产存货会计核算在经营管理中的作用
房地产存货会计核算在传统房地产经营管理中一般能达到事后反馈经营情况的效果，但不能满足现代房地产企业对财务管理的更高要求。存货会计核算的管理范围还能扩大到事前、事中等领域。
6.1 事前预测作用
房地产企业在获取项目前，需要对目标项目的开发效益进行预测，预测效果对后续经营将产生重大影响。因此，应有效通过相关业务部门联动，将规划指标、设计指标、成本指标、销售指标、租赁指标形成事前系統数据，通过存货会计核算方法，运用财务预测工具将目标项目的财务情况进行事前预测，为经营决策提供有力依据。
6.2 事中监控作用
房地产企业在获取项目后，应在开发过程中对经营情况进行有效预测、跟踪，房地产存货会计核算应在事中进行有效监控，以顺利实现经营目标。随着开发过程不断深入，相关设计、成本、销售、租赁等事项逐步清晰、明朗、准确，应通过存货会计核算方法，在不同的重要阶段对经营管理进行测算监控反映，达到业务管理调整、实现统一目标的目的。房地产存货会计核算可根据各企业、项目的实际情况，综合考虑成本部门预算、成本项目设置情况，并根据信息化建设程度或粗或细予以考虑，最终实现业财一体化、高效全链条覆盖的核算模式。
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