浅析中小房地产企业成本核算问题
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摘要：近年来，我国的房地产企业正值变革的时期，政府为了让房子回归到居住的属性上来，先后出台了多项宏观调控政策，面对着有史以来最严峻的宏观环境，房地产企业暴利的时代已然过去，随着资金、土地等资源在市场配置的过程中不断向大型房地产企业倾斜，中小房地产企业的竞争力进一步减弱，中小房地产企业想要在这样艰难的环境中生存下来，其成本核算问题显得尤为重要。文章从中小房地产企业的成本核算困境入手，分析当下影响房地产企业发展的症结所在，从五个方面着手，提出相关的改进意见。
关键词：中小房地产企业;成本;核算
近年来，我国的房地产市场不断出台了调控措施，在现行的国家宏观调控的大环境下，房地产行业面临着重新的洗牌，而中小企业房地产企业在“优胜劣汰”的环境下由于其资金少，实力弱，管理不规范等问题导致了行业竞争力弱，因此如何在既定的资源下保证企业的健康持续发展显得尤为关键，中小房地产企业要不断加强企业的成本控制，在既定的市场“蛋糕”面前，通过合理的降低成本提高企业的利润率，打好这场生存战。
一、中小房地产企业成本核算的困境
（一）企业资金来源复杂
中小企业房地产开发往往存在资金实力弱，开发企业专业化程度低，很多是工业企业或者商业企业转而投资房地产的情况，更有甚者是私人股东集资来开发地块的，如果是企业经营业务多样化开发的房产，那资金实力尚且可以得到保障，但是在过去几年中，私人股东集资开发的情况却也屡见不鲜，对于这种情况，往往其资金来源主要依靠的是银行贷款和民间借贷，亦或吸纳多个股东，由于股东人数众多，参与管理人员混乱，谁都想在里头分一杯羹，直接增加了企业的管理难度以及成本控制难度，这在很大程度上为企业的健康良性发展，降低企业成本埋下了隐患。
（二）企业人员混乱
中小企业房地产由于企业规模较小，组织结构简单，人员关系却复杂，往往各部门内部的人员都出现了沾亲带故，人事部门没有一个规范的用人标准，导致从业人员没有专业的能力，半吊子或者半路出家的专业人员占比大，这给管理造成了很大的难度，为推广成本控制制度加大了难度。
（三）企业管理制度缺失
中小房地产企业内部缺乏完善的管理机制，内控机制欠缺，成本控制流于表面，没有建立完善的部门机制，也没有明确的资金使用规章制度，更没有成本核算的相关约束，往往都是企业发展到哪开支到哪，相关的成本费用都没有一个合理的预算管理和约束，随意性较大。
（四）财务人员专业素质有待提高，风险意识相对薄弱
在中小企业会计当中，专业的高水平的财务管理人员相对比较稀缺，人员配置也相对简单，往往小型的房地产企业只有一个主办会计和一个出纳，其中主办会计的专业能力有很多还需要提升，其从事的财务工作可能更多的是完成会计核算的相关工作，涉及到财务管理和管理会计的相关知识就属于力不从心的状态，而出纳则更是出现了很多都是非专业人员在从事的情况，这些情况都导致了成本核算的地基不稳。
二、中小型房地产企业的成本核算改进策略
房地产企业的成本归纳起来主要集中在以下几部分：土地及前期费用、工程成本、期间费用等， 要想优化企业的成本控制，需要从这几方面切入研究。撇开房地产企业共性的成本核算问题，结合中小房地产企业其自身的局限性和特征，其还可以从以下几个角度来完善其成本核算。
（一）建立内控机制，完善企业的管理制度
在实际工作中，很多工地里存在着资源过度浪费的情况，从采购成本控制环节来说，有的采购员存在收受回扣，虚报工程采购价来谋取私利的情况，这在无形之中增加了直接的材料成本，应建立完善的内部稽核制度，采购员与询价员要分开，如果中小企业没有相应的岗位设置，只设立了材料员，由材料员一人完成采购及询价活动的话，可另指派一名工程部或者成本部的相应人员进行市场询价，使其能够对材料员的报价进行核实。在材料入库使用环节来说，企业对仓库也要设立对应的岗位，由仓库保管员核对入库数量，确保入库的数量与发票数量一致，避免出现实际入库材料少于账面数的情况。很多工程往往材料的接收人与采购人是同一人，企业没有进行有效的监督，如果有设立材料仓库的企业可以将核对工作交由仓库人员来进行清点签字确认，如果没有设立仓库的则由现场人员指派一人负责，并且责任到人，对于账实不符的均由相关责任人负责。
（二）提高资金使用效率，降低企业的财务成本
中小企业的房地产资金来源最突出的一个特点就是企业的负债率较大，这在一定程度上增加了企业的财务费用，从采取的几个样本来看，普遍中小企业的房地产企业资产负债率都超过了100%，更有甚者超过150%的，这些企业每年都需要支付大额的财务费用，其中有向银行取得的贷款，有向母公司或者兄弟公司借用的资金，也有民间借贷，从企业所得税的角度来说，从关联企业的利息支出其允许扣除的限额有规定，企业向非金融企业借款的利息支出，超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分不得税前扣除;向金融企业借款的利息支出则根据合同据实扣除。同时有的房地产企业往往会出现向母公司或者同一集团内的兄弟公司借款，该种情况下的利息支出则受以下限制“企业向关联方借款超过债资比超过200%的部分发生的利息支出不得税前扣除，且借款利息不得超过按照金融企业同期同类贷款利率。超过部分即增加了财务费用，又没有达到节税作用，因此对于企业的杠杆比例要分析各自企业的资本来源，采取最优的资金成本率，来降低企業的利息成本。
（三）归集正确的成本核算对象及科目
中小房地产企业的建造过程中不断的产生成本，进行成本的正确归集对后续的成本核算起到了举足轻重的作用。有的企业由于房产情况复杂，不仅有住宅，还有商业、公共设施等，其成本对象多个，且很多企业由于工期问题，不会一个个开发，往往是一起动工，因此其成本对象的归集问题就越需要财务人员的专业性，对于有明确的对象的其成本问题相对比较清晰，但是对于其难以界定收益对象的成本，需要采用合理的分配方法进行归集，根据各自企业的不同情况，可以按照占地面积法、建筑面积法等合理的办法科学的归集成本。但是在成本归集的过程中要进行正确的科目归集，不要造成该入成本的入了费用，造成节税上的流失。土地增值税法相关法律规定，针对房地产企业新建房的情况，其在计算土地增值税时，其允许扣除的项目主要包括土地款、开发成本、开发费用、税金等，其中开发费用的扣除金额根据土地款及开发成本为基数计算，如果利息支出能分摊并提供金融机构证明，则开发费用是利息加土地款和开发成本合计数的5%以内扣除，如果不能提供则按照两者合计数的10%以内扣除。其它扣除费用也是土地款及开发成本合计数的20%来扣除，因此土地款及开发成本显得在核算的过程中尤其重要，而土地款的金额因为有合同或支付凭证，其相对来说比较容易确定，因此如何合理的进行开发成本的核算是财务人员需要认真思考的地方，同时也是影响土地增值税税额的关键因素之一。
（四）合理规划期间费用，做好企业资金预算工作
中小房地产企业的运行成本除了开发成本外，其最大的开销在三大费用上：管理费用、财务费用和销售费用。从中小房地产企业的企业特征和费用管控角度来说，应该把重点放在销售费用和财务费用上，由于财务费用在之前已研究过，这里从销售费用角度来分析企业成本的问题。中小房地产企业的收入来源就在于销售环节的售房，而其具有特征性的就在于支付给销售人员的佣金及工资及销售营销过程中的宣传费用。企业应做好相应的预算工作，根据市场行情来规划当年企业的用人数量及佣金率测算，近年来房地产企业往往将销售工作移交给中介机构来进行统一售卖，因此在谈中介费的时候要合理考虑其中介费用，降低企业的销售成本。同时对于其招待费由于其抵扣的限额有规定，因此对于其管理人员的招待费支出要规定合理区间，不能实报实销，造成不必要的浪费。另一方面，对于有母公司的企业，其销售过程中的广告费及业务宣传费超过当年销售收入15%的部分可以根据分摊协议由另一个企业进行抵扣，这在一定程度上有节税作用。
（五）完善用人制度，提高从业人员的专业素质
企业成本核算的开展不仅是制度上的建设与变革，更重要的是要提高企业人员的专业化。要想企业良好的发展，就要避免任人唯亲的标准，由于中小房地产企业的财务人员相对单一，往往都是一人会计，因此对于其会计的要求就更高了，其不仅要懂得会计的记账与报表的编制，其预算管理，财务管理等都需要主办会计来进行落实与推进，因此要想做好企业的成本核算，必须要着眼在人上。
参考文献：
[1]王秀华.浅析房地产企业成本核算 [J].中国市场，2019（09）.
[2]张咏梅.浅析房地产企业成本核算中存在的问题与对策[J].财会学习，2019（05）.
[3]武晓娣.房地产企业成本核算存在的问题及对策[J].中国市场，2018（30）.
（作者单位：浙江省东阳市道路交通事故社会救助基金管理中心）
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