我国房地产企业投资开发中成本核算问题及应对措施

来源:用户上传      作者: 盛桂花

　　 摘 要: 近年来,随着我国房地产市场的潮起潮落,一系列房地产宏观调控政策的实施,市场竞争的加剧,房地产企业的成本管理也日渐受重视。在新形势下,房地产开发商要想在激烈的市场竞争中获得经营利润,就必须运用新的成本管理方法,降低开发成本,严格控制各项费用支出。本文以2010年楼市的严控政策为背景,认为在严控之下,房地产开发企业想要继续保持高额利润就必须加强成本控制。
　　 关键词: 楼市新政; 成本核算; 成本控制
　　中图分类号: F293.33文献标识码: A文章编码: 1009-8631(2010)03-0039-02
　　
　　 一、我国房地产企业投资开发现状中面临的问题
　　 (一)成本核算及成本控制存在的问题
　　 1. 成本费用的归集和分配方法不太合理。一个企业生产中如果发现能够归属于生产产品的料工费的话,就应该直接归属于生产产品的直接成本。如果是交叉发生的多种产品发生的成本费用的话,就应该通过一定的程序先归集料工费,再采用适当的方法进行分配,
　　 2. 随意调剂成本,工程款决算与成本费用支出存在较大差距。由于每个项目的地理位置、市场用途以及土地出让价格等的不同,会导致每个项目的利润率不一样。
　　 3. 会计成本核算不到位,虚列成本费用。房地产行业是属于成本核算比较复杂的行业,涉及的会计期间也比较长,跟一般的企业成本会计核算存在较大差距。
　　 4. 成本控制处于主体缺位状态。目前大多数房地产企业对工程成本的管理仍停留在竣工项目的财务核算、竣工结算上。部分企业虽已提前到施工阶段的招投标管理和预算分编制,却也仅注重施工阶段的成本确定与控制。
　　 (二)房地产宏观调控政策实施的压力
　　 1. 严控之下土地供应价格下降,影响楼市价格。很多开发商的楼盘用地都是囤地待开发,如今地价下降,楼价受到影响,势必造成楼盘开发预算大幅偏差。中国指数研究院近日发布4月份土地市场交易情报。从4月份起,土地调控政策的效果已逐渐显现,4月份住宅用地平均楼面地价承接上月下调态势,环比下跌20%。
　　 2. 严控之下,政府以及行政事业性收费名目繁多,企业赋税加重。可以说,在房地产业实际的开发过程中,缴税费的种类伴随着开发的始终,而在建设过程中需要缴纳的费用更是“无从计算”、“不可预料”。如市政配套费、水电工程费、小区配套工程费等都是明确的收费;而一些在取得土地时附带要求的修路、建学校等费用则是难以估算的。“但是羊毛出在羊身上”,这些花销费用,最后都将计入房价,转嫁到购房者头上。
　　 3. 严控之下,房贷频繁出现新政策。首次房贷比例不得低于30%;二套房贷款首付款比例不得低于50%;贷款利率上幅10%,不得低于基准利率的1.1倍,对贷款购买第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平。
　　 4. 融资渠道相对狭窄,贷款利息居高不下。长期以来,我国房地产开发属于典型的“香港模式”,即开发商大量利用银行资金买地、建房、卖房,然后再开始新一轮循环,开发商自有资金比例很低,且融资渠道多是通过银行间接融资,而通过股票市场、债券市场、基金、信托、外资、民间资本等直接融资的很少。
　　 二、严控下我国房地产企业投资开发中的成本核算与控制完善对策
　　 (一)成本核算的完善
　　 1. 合理确定房地产开发企业的成本归集和分配方法。笔者认为,我国房地产企业应当规范地对成本项目进行归集,例如房屋开发中发生的供水、供电、排污、通讯、绿化以及道路等基础设施支出,一般应该直接分配计入有关房屋开发成本信息对象的“基础设施费”成本项目,借“开发成本―房屋开发成本”,贷“银行存款”等科目。在成本费用的分配方法上,成本分配也应该选择合适的方法,不能够随意分摊。具体方法的选择应该结合具体项目的实际情况,例如基础设施费用的分摊应主要采用因果关系法,即按照基础设施费的历史成本发生原因给予合理分摊。总之,成本的归集和分配应该能够提供准确的经济决策信息、客观的成本核算方式,为企业的会计预决算提供坚实的基础。
　　 2. 强化内部会计监督。企业内部审计部门应该加大内部监管力度,对不真实核算工程预决算的部门及个人、不按照规定核算收入和成本的部门及个人加大监管力度,从成本核算控制层面上确实提高房地产企业的会计核算水平。
　　 3. 加强项目成本核算和成本分析控制,有效控制成本支出途径。俗话说“良好的企业内部管理出成本效益”,房地产企业更是如此,为了对企业投资开发的成本有一个全面的考核分析,本人认为企业应以施工的区域为依据,来作为确立每个工程项目的成本依据,并单独设立进行共同分配的成本对象来强化成本核算和成本分析控制。此外,房地产企业也要积极强化成本控制途径,重视包括成本费用开支范围、期间费用的开支范围、成本和费用管理责任制、成本和费用的计划和考核等一整套成本管理措施,在整体层面上不断提高房地产企业的成本核算水平。
　　 (二)开发成本的有效控制方法
　　 1. 在新楼市政策下,通过调控房地产开发用地结构调控开发结构。即严格控制高档住宅用地的供应,增加中低价位普通商品住宅用地供应,尤其是经济适用房用地比重应大幅度增加,这对住房价格的理性回归和避免房价大起大落有积极作用。其次,要扭转以增量为主的局面,积极消化存量建设用地,提高集约用地程度,保证了房地产开发用地的有效供应。
　　 2. 开拓多种融资方式,增强产业活力,降低利息费用。真正完善的房地产融资体系必须是两条腿走路,间接融资与直接融资并举。在难以获得银行信贷支持的情况下,开发企业应当关注一些金融创新产品和已进入中国房地产市场的海外地产基金,如摩根士丹利、SUN-REF盛阳地产基金、凯德置地、澳大利亚麦格理等、ING地产等。这些金融创新产品和国际地产基金的进入,拓宽了国内房地产企业的融资渠道,可为企业开辟了新的财路,对降低企业资金利息成本有着积极意义。
　　 3. 把握政府的市场规律,适时的购入建安材料。政府通过产业政策的调整,配合进出口、财政、利率、货币、价格等手段调节经济运行,鼓励市场竞争,优化建材产品结构,稳定并适当降低钢材、水泥、木材等建筑安装材料产品的市场价格。企业应该不失时机的配合和利用政府的这些调控政策,阶段性地向着整个过程逐步降低房屋建安成本。
　　 4. 加强公司内部管理,维持合理利润空间。利润最大化是企业不懈的追求。在目前情形下,企业更应向内部管理要利润,要效益。要将科学优化的管理渗透到企业的各个层面,渗透到每一项工作中,从预算管理到施工质量的监管,从施工队伍的选择到材料、设备采购等等,要完善管理制度,强化成本核算,从而有效控制各项可控成本。同时,开发企业在定价过程中,在谋求自身发展的同时,应更多地兼顾消费者利益和社会效益,力争实现国家、企业和消费者三方共赢之目的。
　　 5. 建立有利成本控制的激励机制。成本控制要重视成本管理体系中“监督”职能,分析成本失控原因,对症下药。对成本控制漠不关心造成失控者进行惩罚;对成本控制成绩明显者和好的建议提出者进行奖励,充分调动员工参与成本控制的积极性。
　　 6. 建立房地产开发成本全过程成本控制
　　 (1)开发成本的事前控制。房地产开发建设的特点决定了成本事前控制的重要性。一个开发项目在开工前所进行的以投资决策为中心的前期策划工作对项目的成功与否起着决定的作用。房产公司必须做好前期专业化的系统研究,包括通过消费者心理预测把握市场需求趋势,引入技术经济手段,分析对比各种档次房屋的开发成本资料,对多种投资建设方案评估选优等等,然后对新开项目进行决策。项目一旦决策定位,根据其选址、小区环境、房型、公用设施、建筑外观等因素确定总体成本水平。

　　 (2)开发成本的事中控制。开发成本的事中控制可分解为发包阶段的控制和施工阶段的控制,大量的资金由此为起点开始运作。在发包阶段,要引入竞争机制,通过招投标选择优秀施工队伍,重点要抓好三个环节:一是编制标底。编制标底要有一个比较完整的资料数据库作为编标依据,特别是在执行量、价分离控制造价的情况下,全面把握市场信息,使所编标底更切合实际。有了正确科学的标底,才能判断投标价格和合理性与可靠性;二是评标、定标。主要是审查投标价的合理性,与标底分析比较,并把各投标者的价格、质量、工期及信誉四大因素综合起来,确定最理想的承包单位;三是编制或审查工程承包合同。承包合同是发包方和承包方为完成建筑安装工程约定相互权利、义务的协议,合同条款对开发成本控制有着重要的作用。
　　 在施工阶段,要根据实际情况,采用动态管理和静态控制监督相结合的方法。动态管理就是以资金投入为主线,施工周期为顺序,网络技术为方法,将总工程分解为不同的单项工程,并根据不同工程的施工技术难度、资金到位程度、工程完成进度诸因素进行控制。
　　 (3)开发成本的事后控制。事后阶段是静态控制。竣工结算阶段的控制工作主要内容是及时审核和编制竣工结算书。要汇总整理变更设计的记录、三大才的用量、材差标准、隐蔽工程的签证台帐等等,然后根据掌握的资料对承包方提供的竣工结算进行审核,编制竣工结算书,与目标成本进行对比分析,对项目开发成本控制作出总的评价,总结经验教训,形成书面材料,归入项目档案,为今后所用。
　　 分析储存阶段要通过计算机辅助管理功能,建立数据资料库,为今后的投资决策提供可靠的依据,体现了成本控制的超前性。
　　 (三)其他方面的成本控制
　　 1. 税收成本控制。房地产开发在所有行业中涉及的税种算是比较多的,主要的有营业税、城建税、土地增值税、印花税、土地使用税、房产税、契税、企业所得税等,而且金额都比较大,所以税收成本也较高。我们这里所说的税收成本控制,不是指偷税漏税,而是合理地节税和避税。节税,就是合理利用税法的规定,选取有利于自身的方式纳税。例如,土地增值税规定扣除的房地产开发费用可按两种方式计算,一是纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出,并提供金融机构贷款证明的,其允许扣除的房地产开发费用为:利息+(地价十房地产开发成本)*5%以内;二是不能够按转让房地产项目计算分摊利息支出,或不能提供金融机构贷款证明的,其允许扣除的房地产开发费用为:(地价+房地产开发成)*10%以内。作为房地产企业当然是希望能扣除的费用越大越好,至于能不能按项目分摊利息支出,完全取决于自身的意愿,这时就可以按企业的利息、地价和开发成本数额来决定采取哪种方式计算更有利。如B公司目前的借款利息不多,可采用上述第二种方法计算的可扣除房地产开发费用会更多,需交的土地增值税比第一种方法要少。
　　 2. 物业管理成本控制。物业交付使用后需要管理维护,这方面的成本比较琐碎,但也需要控制好一点一滴的成本。对于一些专业性较强或利润较低的业务,如清洁卫生,可以向外发包。还有就是可以环保利用资源,如一些靠近江河的小区,可以抽取江水喷淋绿化,节省大量的水费。
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