房地产行业成本核算问题浅析
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摘 要 近年来，我国房地产行业得到了飞速的发展，成为我国经济的重要支柱行业之一。然而随着近年来国家宏观调控政策的出台，房地产价格受到很大的限制，销售情况不乐观，竞争环境日益激烈。在这一背景下，降低企业成本已成为影响企业发展的重要因素之一，房地产企业做好成本管理和成本核算极其重要。所以房地產企业必须要转变观念，对成本进行有效合理控制，以实现经营效益最大化。本文就目前房地产企业成本核算中存在的问题进行探讨，并提出一些有针对性的改进建议。
关键词 房地产企业 成本核算
在以往的一段时期中，房地产行业取得了长足的发展，成为国民经济的支柱行业之一，但其简单粗放的经营管理模式也给企业的发展带来诸多问题。近年来，由于宏观政策的影响，以及内外环境压力不断增大，房地产的利润空间不断变小，只有规范成本核算管理，进一步减少经营风险，才能提升获利能力。因此房地产企业要充分认识到成本管控的重要性，及时发现成本管控过程中存在的问题。
一、房地产行业成本核算的重要性
房地产企业开发项目具有涉及周期长，资金需求量大，风险高，涉及的业务种类繁多，核算复杂等特点，房地产成本管理内容包括成本预测、成本核算、成本分析、成本控制和成本决策。成本分析、成本控制和成本决策是建立成本核算数据准确的基础上，是后面各个环节的基础，准确的成本核算数据能为决策者提供关键的数据支持，在房地产企业成本管理的过程具有举足轻重的作用。
二、房地产行业成本核算存在的问题
（一）成本管理意识薄弱，成本管控水平低
在先前的一段时期内，房地产行业处于快速发展期，房地产企业将工作重点放在横向的业务扩张方面，房地产行业的管理者更关注销售额、利润、净现金流量等指标，将销售指标作为公司的中心指标，对成本核算工作不重视，也忽视了对成本核算的管理。某些公司的管理层和部分员工认为成本核算管理工作只是公司财务部门的工作，不积极参与，导致无法对成本管理进行事前、事中的全过程控制。房地产行业是高利润行业，会吸引很多其他行业经营者陆续加入，而他们对房地产行业的特殊性认识不到位，管理意识还停留在原行业的经验中，也造成这部分房地产公司成本管理意识较差。
（二）成本核算对象确定标准不统一
首先，房地产企业开发的产品会伴随各种配套设施同时建设，使房地产企业的产品开发具有规模大、多样性、周期长、复杂性的特点。其次，因为房地产项目开发要经过获取土地、规划设计、工程建设、竣工交付等多个环节，要保证开发管理的顺利进行，尤其是人员、资金和资源的有序衔接，房地产企业往往采用分期滚动的形式进行房地产开发，以避免开发期被延长，而分期滚动开发和产品形态复杂性，使得房地产成本核算对象不能实现统一。还有，我国的会计准则中没有将成本核算对象进行明确的定义，导致实际工作中核算对象的确定各不相同，这也是房地产企业之间成本核算标准存在差异的原因。
（三）成本项目归集与分配不规范，成本科目划分不合理
1.工程的成本支出具有专业性，开发产品的建设期长，需要分期进行，而财务人员对建筑工程方面的知识了解甚少，对基础设施费、建安工程费、前期工程费的划分不明确使得一致的成本支出会在不同期间和不同的类别中归集和分类。且在这些科目下还会设置明细科目，导致核算科目更加复杂。实际工作中，房地产企业归集和分配的方法多样，甚至一家企业对不同项目在成本费用的归集分配上方法都不一致。没有统一的标准，操作空间过大，成本核算也必然会出现较大的差距。另外，财务人员因工作岗位的变动会产生成本归集前后不一致的情况。
2.房地产企业工程款的支付和工程完成量不一致。一般首先由施工单位上报工程量，然后由工程或成本部门核实工程量，进入审批程序，再发放工程款，由于整个过程时间较长，因此工程款的支付一般要比工程完工进度慢。另外，施工单位在没有确定核算前不会提前开具发票，以合理延迟缴纳税款。这就造成其完工进度不能真实体现工程成本。
成本核算的准确性下降，成本核算就会失真，给企业经营和土地增值税清算工作带来影响，直接影响房地产企业的销售方案，给企业的发展带来负面影响。
三、房地产行业成本核算管理的改进方法
（一）不断提高成本核算管理意识和相关人员的专业核算能力
房地产企业的管理者要站在全局的战略角度出发，突破狭隘的成本管理模式。首先，更新管理层和员工的成本管理理念，提高管理层对成本管理的重视程度，其次，成本管理不仅是成本部门或财务部门的工作，而是要让全员参与到成本管理工作中去。
再次，企业要根据工作的需要，不断组织人员培训和学习，可通过网络课程、现场培训，组织成本管理人员共同讨论研究工作过程中的问题，使房地产企业成本核算相关人员熟悉工程开发内容，还有行业专业知识，参与到设计部门的规划、工程预算和工程合同签订等工作，在核算过程中要统筹兼顾各方的要求，合理运用分配方法，形成企业完善的成本管理制度，让成本管理与绩效考核挂钩，落实岗位责任制，使成本真正有效的得到控制。
（二）明确成本核算对象，合理设置成本科目
房地产项目具有多样性和复杂性的特点。尤其是大型房地产企业，可能同时开发多个项目，业态复杂，成本核算对象的准确划分就更为重要。因此，在项目开发前期就要提前做好调查工作，深入了解核算对象，确定好成本核算对象的划分标准和原则，保持成本核算对象的统一性，避免任意变更。
1.成本核算项目是指为了计算开发产品成本而确定的各项成本费用归集和分配的范围，确定成本核算对象是成本核算的最初步骤。随着房地产市场的深入发展，其会开发各种形式的商业中心、旅游型综合体，养老度假村等，这些多样态的开发产品往往是综合性的。如按居住功能分类，可分为普通住宅、公寓楼、写字楼、商业用房或可单独出售的配套设施等建筑物。按建筑高度分类，可分为普通多层、小高层、高层、别墅、或裙楼等等。按是否装修分类，分为毛坯房、简单装修、或精装修房等，划分标准复杂多样。 房地产业成本归集对象要以政府批准立项的单个项目为核算对象，按照《建设工程规划许可证》上的“项目名称”确定最终成本对象。应按照规划的要求，从整体上综合性考虑项目的建筑密度、容积率、绿化覆盖率、人防设计标准、配套设施的建设，才能将整个项目的成本正确归集完毕。
2.在确定了成本核算对象后，就要选定成本核算项目。在开发成本一级科目下设置“土地成本、前期工程费、建安工程费、基础设施费、配套设施费、开发间接费”等二級科目。再在二级科目下设三级明细科目，对各个二级科目进行细化。设立三级成本明细时，对各工程项目应分类进行核算，可以借助于工程或前期部门所编制的项目预算书，与项目审批、规划、预算内容尽量保持一致，以上内容要在所设置的三级明细成本中合理地归集，同时对于相近的开发产品可以适当合并归集。对于受益对象较多的公共成本，在核算时要做详细的记录，以便进一步分配计算。开发企业成本核算也应借鉴工业、制造企业的产品核算方法，比如品种法、分步法、分批法等等，确定开发产品的类别，进行归类汇总，借助于现代相关软件，对成本明细费用项目进行准确的分类，计算出可售单个开发产品的实际成本，客观地反映企业的经营成果。
3.房地产开发成本主要由开发成本、开发费用、开发税金三大部分构成。企业应结合自身的情况，根据土增税清算的要求，以及企业所得税在计算扣除成本项目和房地产开发费用准予扣除的形式、土地款的分摊方法、借款利息和加计扣除等方面的差异，在成本归集时准确划分成本的核算对象，并设置合理的成本科目，使其能够客观反映产品的成本结构，降低成本。
（三）设计科学、合理的成本管控制度
房地产企业应根据企业的战略目标及企业所处的内外环境和市场环境，制定科学合理的成本管控制度。因为企业取得土地成本的可控空间很小，而建筑安装工程成本的控制空间较大，因此，可以从这方面着手，做好整个成本体系的控制工作，降低开发成本。在制定成本控制制度前，要提前规划设计，注重设计合同的合理、合规性，降低成本到最小，调动起全员的积极性，积极创造，建立适合企业的成本管理体系。
（四）设计科学、合理的成本核算周期
在具体实施成本核算时，需要相关部门建立完善的规章制度，保障后期工作循序进展。还需要成立专门的组织机构对房地产企业成核算本工作，合理安排结算工作的时间，在工程项目即将结束时，要设置会计科目“预提费用”来记录项目尚未发生的成本费用，将预计发生的成本费用计入开发成本，使项目预算费用能按预算进行，使成本核算周期前后一致，降低核算量，提高工作效率。
（五）对项目竣工决算要重视
制约项目竣工的因素众多，由于这些因素的影响会导致企业延长项目决算时间。对于这种情况，企业可以通过设置“预提费用”会计科目来记录尚未发生的工程预算成本，保证工程能按预算如期进行，在项目竣工后可根据实际成本支出调整项目“预提费用”科目。在结转完所有实际成本后，再分别计算各个独立的成本明细。
四、结语
对于房地产企业而言，其涉及业务非常复杂，建设周期长，资金量较大，在开发成本核算过程中面临着许多难点。有效地进行成本核算管理工作，对房地产企业的经营管理起到重要的作用，也能够对房地产企业的资金使用情况进行有效监督，保障房地产企业资金的流动性，使得企业获取最大的经济利益。因此，房地产企业在实际工作中，应深入研究成本核算存在的问题并积极解决，总结经验，以不断提升成本核算工作的质量。
（作者单位为三亚天恒房地产开发有限公司）
参考文献
[1] 张咏梅.浅析房地产企业成本核算中存在的问题与对策[J].财会学习，2019（05）：152.
[2] 王秀华.浅析房地产企业成本核算[J].中国市场，2019（09）：74-75.
[3] 王志锋.浅议房地产企业成本核算与管控措施[J].财会学习，2019（20）：161+163.
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