房地产行业运营能力分析探讨

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　　摘 要 房地产上市企业的营运能力分析，是广大投资者和其他会计信息使用者对房地产上市企业的财务状况和经营成果进行评价和分析的一种基本手段，通过系统地分析和评价企业在过去以及现在的经营成果、财务状况及其变动，了解企业过去的绩效，衡量企业现在的财务状况并预测企业未来的发展趋势。本文将以万达集团为例，从营运能力指标分析的角度出发，结合国内外的相关研究结果以及营运能力理论，对万达集团进行财务分析，供管理者决策参考，希望可以为相关领域的研究提供一定的借鉴和帮助。
　　关键词 营运能力 万达集团 房地产
　　一、引言
　　万达集团创建于1988年，秉承“汇聚科技精华，缔造百年万达”的企业愿景，经过30年的发展，先后走过了“科技促腾飞、品牌创优势、合作促发展”三部曲。集团现已发展成为拥有总资产八百多亿元、占地六百多萬平方米、员工1.3万多名，覆盖港口物流、石油化工、橡胶轮胎、特种电缆、国际贸易等产业的国际化大型企业集团。万达集团先后荣获了国家重点高新技术企业、中国重合同守信用企业、国家标准化良好行为AAAA级企业、国家级知识产权试点企业等荣誉称号，连续多年进入中国企业500强、中国制造业500强、中国民营企业100强、山东民营企业百强前10位。
　　二、营运能力概念及万达的运营现状
　　运营管理是战略管理、财务管理、市场营销、组织行为学和信息管理系统掌握的主要领域之一，并与它们密切相关。运营管理是将产品交付给客户（消费者）的理念和综合实践活动的管理流程中对资源的转换。更确切地说，此活动处理资源的转换。运营管理的对象是转型过程，其实践和设施管理生产过程各阶段中的资源供应和移动以及从生产者向客户（消费者）的产品运输。从2014年到2018年，万达集团存货周转率逐渐降低，从98.66%降至54.02%，说明近几年商品房滞留市场的比例增加，但是2017年和2018年的数据趋于稳定，说明企业加强了对存货资产的控制和管理，没有继续盲目扩大生产。总资产周转率相对较为平稳，说明万达集团发展状况较为稳定，与同行相比，总资产周转率相对较高，资产利用和管理情况都比较好。在2014年到2018年，应收账款周转率下降，应收账款周转天数增加，说明企业催收账款的速度减缓，账款变现能力减弱，坏账损失增加，企业的应收账款管理水平需要提高。2018年应收账款周转率变低的一个原因是多地房产销量一般，导致没有过多的应收账款收回。
　　三、万达集团存在的问题
　　（一）地产化严重
　　万达主要靠地产贷款获得资金，如今万达能得到的地产越来越少，2018年万达把之前的商业地产集团分成商业集团和地产集团，现在仍处于两大集团的磨合期表明地产是万达的根本，万达不会轻易放弃地产市场，现在所谓的去地产化只不过是减少地产在万达的比重而已。去地产化不仅仅是轻资产上阵，更是管理意识的轻资产化，但由于地产系统的军事化管理和无条件服从，加上管理层级的臃肿，想要实现真正的轻资产很难成功。
　　（二）高速扩张导致资金外流
　　万达进行的大规模海外并购，流出了大量的国内资产。对于这样一家规模庞大的私人企业，资本如果不回流，是国内资产的流失。在海外并购方面，万达用的是自有资金，与战略合作伙伴共同完成。在“走出去”的大背景下，国家财政、进出口银行、内保外贷等都是可以利用的较低廉资金。此外，有关人士指出，目前万达正在由商业地产向文化旅游转型。相比商业地产，文化地产投资数额大、回收周期长，这对于万达之前的模式来讲存在风险。万达依靠扩大资产负债表频繁举债进行商业扩张的方式是不可持续的。因此，笔者认为在货币紧缩周期，万达存在经营上的不确定性。
　　四、对策及建议
　　（一）优化资产结构，采用轻资产模型
　　轻资产模型是指通过将股权投资重点放在公司的专业知识能够为投资者带来最佳回报的资产上，以追求资本效率的业务策略。轻资产方法的核心是通过扩大宝贵而独特的公司资源来提高公司的长期价值。轻资产模式的考核目标主要看成本和租金。万达可以建立一整套轻资产投资标准模块，分为ABCD四个版本的轻资产成本标准以及由商业管理公司及商业地产研究部建设的租金标准，根据两个标准综合评定项目投资的可行性。
　　（二）重视财务报表，防止资金链断裂
　　财务报表可以很好地衡量竞争优势，原因有三：一是由于公司必须确定优先级并决定要部署的资源，财务报表反映了可能有助于竞争的优势战略选择;二是财务报表记录了当前的活动和随后的获利能力，这是从过去影响公司利益的行为（即资源配置）中获得的回报;三是资产负债表和损益表表明如何整合和利用原始配置，包括实物资产、人力资源和营销支出，尤其是在先进的大数据互联网时代，财务观念也应该与时俱进，资产的内涵与外延在不断发展变化，而服务于企业的可持续、健康发展才是资产经营的永恒诉求。
　　（作者单位为西安浐灞生态区管理委员会）
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