新一轮货币政策对房地产行业的影响
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作者:苗相
摘要：2017年央行首提稳健中性的货币政策，标志着货币政策不会再走宽松的路线。这种货币宽松曾经是造成房价飞涨的原因之一。货币政策分别从货币供应量、银行借贷规模、利率、汇率四个方面影响房地产行业。虽然新一轮的货币政策让一线城市的房价得到抑制，山西就是其中之一。山西太原、晋中等城市在2018年、2019年房价呈稳步上升的态势。建议山西本地银行相机抉择贷款利率，帮助山西房地产企业实现股权融资，有效抑制房地产泡沫。
关键词：货币政策 房地产 山西房地产
山西省位于中国中原地区，根据2018年的统计数据，山西省拥有人口3294万人，人均GDP4.5万。山西曾经是煤炭资源的重要产出地，但在向清洁能源转型的时代背景下，山西煤炭逐渐萧条，而房地产后来居上，成为山西的支柱产业。本文通过对山西房地产行业的考察，分析新一轮货币政策对房地产行业的影响。
一、山西省房地产行业情况
山西省的房地产业于上世纪90年代开始有了较快发展，在国内属于较晚起步的行列。但当时仍然存在管理混乱、资金运转不畅和盲目设立开发区等乱象[1]。
（一）山西房地产现状
山西目前房地产投资飞速增长，其中商品住宅增幅最大。2018年，山西省房地产开发投资完成1376.6亿元，同比增长18.0%，增长幅度比去年增加45个百分点，高于全国平均增速8.5个百分点，比同期全省固定资产投资增速快2.3个百分点。其中商品住宅投资完成1033.8亿元，同比增长22.1%，占房地产开发投资的比重为75.1%。此外，山西省房屋建设规模不断增大，新开工面积快速增长。2018年，山西省房地产开发项目房屋施工面积16949.6万平方米，同比增长2.9%。城市人口集聚效应为房地产发展带来动力。2018年，山西省会太原常住人口增加数是全省最高，比去年多出4.17万人，2017年太原城镇化率高達84.7%。
（二）山西近三年房价增长情况
总体而言，山西房价仍然处于稳步上升的态势。从几个较大的城市来看，山西省会太原房价最高，2017年房价平均为8859.75元/平方米，2018年房价平均为11370.25元/平方米，成为山西首个突破万元每平米的城市，2019年（截止到前四个月）太原房价平均为12007.25元/平方米。太原三年来的房价增长了35.5%。其次是晋中，晋中房价在2017年平均为6127.5元/平方米，2018年为6730.25元/平方米，2019年（截止到前四个月）为7618元/平方米，是山西房价第二高的城市，增长了24.32%。第三是晋城，晋城2017年平均房价在6327.33元/平方米，2018年平均房价为6902.42元/平方米，2019年（截止到前四个月）平均房价为7501.5元/平方米，目前是山西房价第三高的城市，三年来增长了18.55%。
（三）山西省的房价调控政策及成效
山西省大部分资源集中在省会太原，因此太原是山西省房价中的领涨城市，也是山西房价调控最频繁的城市。2018年开始，太原响应国家的房价调控政策，对房价进行调控。2018年5月，太原市人民政府印发《关于加强房地产市场调控工作的实施意见》（以下简称《意见》），《意见》要求实行楼市住房限购政策、加强差别化住房信贷和税收政策、及控制现房短期交易转让。随后太原又发布了个贷调整方案，将原先20%购房合同总价的最低首付款比例调整至30%，停止向购买第三套及以上的居民发放商业性个人住房贷款。对于取得房产证后不满两年的二手房，在进行交易要收取税费，该规定也对二手房市场产生了一定影响。太原房价增长率从2017年的28.37%下降到2018年的5.6%，增长率下降了22.77%。
二、新一轮货币政策的要点和趋势
（一）货币政策将在松紧适度中偏紧
2019年政府工作报告中指出，稳健的货币政策要松紧适度。虽然今年一季度宏观数据好于预期，但是外部环境不确定性和经济下行压力仍然存在，央行在货币政策上势必会更为谨慎，不会搞“大水漫灌”也不会收紧。从种种迹象来看，今年货币政策都趋于偏紧，不论是央行降低了公开市场操作的频率和规模，还是一季度央行工作例会强调“把好货币总闸门”。其中原因，房地产市场回暖占据了一定因素。今年以来，一线城市成交面积环比大增，二线城市局部地区成交楼面价甚至创出新高。放任楼市的升温会对当前扶持实体经济的基调相违背。因此在松紧适度中偏紧，是未来货币政策的主要趋势。
（二）向民营、小微企业发力
在今年3月经济企稳的情况下，市场对加杠杆、炒房产、宽信用的预期增加，对此央行深夜辟谣，表示不会进行定向降准。从政府角度上看，国家要长期稳定发展，根本还是依赖科技创新和产业升级，房地产只能保证经济不下滑，因此央行实行更为精准的定向中期借贷便利（TMLF）来帮助中小企业融资，尽量避免资金流入地产、基建等资金洼地。未来央行不会进行大规模的降息或者降准，而是根据经济增长和CPI进行预调微调，以逆回购和MLF操作为主，调整短期流动性。
三、新一轮货币政策对山西房地产的影响
从宏观层面分析，货币政策对房地产产生影响的因素主要有货币供应量、银行信贷规模、利率、汇率[2]。货币供应量的增加使银行可以更多地发放贷款，购房者和开放商也就能够更容易获得银行贷款，从而刺激房地产供求，使房价上升。中国的广义货币供应量（M2）增速已经连续三年下滑，分别为2016年的11.3%，2017年的8.2%，2018年的8.1%。为了继续稳杠杆的政策，货币供应量不会再出现大的变化，而山西房地产投资正处于高速发展的状态，货币供应量的收紧将对山西房地产带来负面影响[3]。
银行信贷规模则直接影响房地产行业的资金融通状况。虽然央行为了避免资金流入房地产行业，采取定向中期借贷便利的方式为市场注入流动性，但是对于中小企业来说，获得的融资仍然有一部分要进行固定资产投资，其中就包括房地产投资。而且对于山西省而言，省内企业多以大型国企为主，产业也多为重资产的第二产业，银行信贷规模的增加将为山西省房地产带来正面影响。 利率是资金的价格，贷款利率越低房地产商就能以更低的价格获得资金，由于房地产业的高负债率，低利率可以给房地产商带来更多利润。因此贷款利率的降低会影响房地产的定价。2018年长期和短期的利率均有所下降，同时监管部门鼓励银行以“保本微利”来进行资金定价，对于房地产供给端来说是利好。
汇率是通过资金流动对房地产产生影响的。当国际形势不稳定，人民币发生贬值时，国内资金就会流向海外资产，从而导致国内楼市遇冷。但2018年4月在岸人民币对美元汇率下降，在这期间山西太原房价增长率飙升至1%以上。这是由于2018年央行两次进行降准，抵消了人民币贬值带来的房地产下行压力。可以看出山西房地产对汇率并没有对货币供应量敏感。
四、山西金融机构应帮助房地产行业健康发展
山西省金融发展不够成熟，房地产市场的发展也较为落后。山西金融机构可以从以下三个方面对房地产行业产生帮助。一是有针对性地对利率进行调整。银行信贷在房地产融资占据了很重要的部分，且信贷利率对房产价格具有影响。中国目前的利率市场化改革已经基本完成，山西地方银行在进行信贷时应关注房地产贷款，配合宏观地产调控政策，在房地产过热时对购房者实行差别化的利率政策，在房地产低迷时放宽购房条件。二是定制住房抵押信贷产品。当房地产市场的资金流趋于宽松，或者房地产市场需求过热的时候，适当地调高信贷利率，反之则调低。针对不同需求的购房者提供差異化的住房抵押贷款产品，有效地预防和控制房地产投机行为。第三是完善房地产融资渠道，提高内部盈余资金融资和外部融资的比例，减少金融杠杆，防范金融银行体系风险。对于业绩出色的地产企业，帮助其上市以实现股权融资;允许部分信用好的房地产企业发行企业债券，或者发行房地产投资信托基金。
五、面对新一轮货币政策，房地产企业的对策
在“稳”字当头的新货币政策面前，房地产业面临的首要问题就是资金来源。中性的货币政策意味着房企融资不再像过去那么容易，房企当务之急是开拓融资渠道。房地产企业可以增加海外融资渠道，或发行债券融资、发售股权融资等，也可以进行售后回租、房地产信托等金融工具进行融资。其次，国家一再强调要防范化解金融风险，要“去杠杆”、“稳杠杆”，而房地产吸引的投资者多、风险高，应加强规模化、集团化，提升经营水平，走联合开发、合作经营的道路，增加抵御金融风险的能力。再次，在逆周期环境下，房地产企业也应缩短开发周期，避免多城拿地，拉长战线，导致资金链紧张。
参考文献：
[1]李辰，王玉萍.山西房地产发展现状及建议[J].中国房地产金融.1994（06）.37-38.
[2]刘杨婷.货币政策对山西省房地产价格的影响研究[D].山西财经大学.2015.
[3]王来福，郭峰.货币政策对房地产价格的动态影响研究——基于VAR模型的实证[J].财经问题研究.2007（11）.15-19.
（作者单位：中国人民银行朔州市中心支行）
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