物业管理对房地产价格的影响
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摘要：随着我国经济的不断发展，城市化进程不断加速，在自住刚需和作为资产投资的双重刺激之下，我国的房地产产业获得巨大的发展空间，房地产开发商开始重视房产物业管理工作。本文从房地产价格的影响因素入手，分析物业管理现状，探讨物业管理在房地产价格中的影响，为房地产市场销售提供一些思路。
关键词：物业管理 房地产市场 价格
引言：随着我国社会老龄化现象严重、人口出生率下降，大中型城市房地产市场逐渐出现变化，并不是指市民对于房产的需求降低，而是指市民购买房产自住、投资时会考虑的问题增多，房地产商面临的竞争激烈程度上升，想要将销售利益扩大至最大，物业管理服务水平是十分重要的因素之一。
一、房地产价格的影响因素
能够影响房地产价格的因素有很多，首先是房地产自身因素，例如：地段、地形地势、建筑物质量等，地段影响房地产的交通、商业等资源，建筑物质量直接影响居住市民的家居体验，这些都会影响到房地产价格;其次是房地产所处周边环境因素，例如：周边自然环境、经济环境、公共基础设施、物业管理等，其中自然环境影响市民感官体验，若出现难闻的气味就会影响居住在此地居民的舒适程度，周边经济环境的整体高低和公共基础设施的匹配程度也会影响到房地产的基础价格;然后是城市经济因素，例如：城市整体物价水平、居民收入水平等，城市经济水平决定了城市中绝大多数市民的购买能力，也连带影响了房产建设施工、材料、人工费等费用：最后是城市的人口数量、城市化程度、社会治安、风俗习惯等因素对房地产价格的影响，例如：当城市中风靡风水之说，人们会在购买房产时研究房地产的风水，所谓风水好的房产价格自然会上涨。除以上这些外，政府层面的政策、制度、对投机者的监管都会影响城市房地产的价格，但在这些因素之中，房地产开发商能够干涉和影响却不多，能够由开放商干涉用于提高房价的因素主要是建筑物质量、物业管理、地段等寥寥数中。
二、物业管理现状
物业管理主要是指房地产开发商通过对小区内自然和人工环境、相关设施做好养护，来提高房产所在小区的卫生质量和设施质量，为住户提供舒适、环保、安全的家居环境的管理工作。目前，消费者在购买房产时对于物业管理的重视越来越高，物业管理对房地产价格的影响也就越来越大，成为房地产开发商重要的竞争途径之一。面对这样的现象，我国已经颁发了相应的、关于物业管理的管理条例，对房地产开发商的物业管理工作进行约束，为消费者提供更加优质的服务，保障消费者利益。
三、物业管理对房地产价格的影响
（一）对房地产一级市场销售价格的影响
房地产一级市场，也被称为土地一级市场，是用于进行土地使用权出让的市场，即政府部门将国有土地出让给开发商的市场，因此房地产一级市场是一个国家垄断市场。物业管理对一级市场中房地产价格的影响主要通过开发商信誉的方式进行体现，但总体来讲，物业管理在此阶段的影响程度不大。房产属于价值量和使用寿命都很大的商品，消费者购买过程中必然考虑物业管理服务在其中的作用，希望购买更加安全、舒适、便利的房产及服务，因此当一个房地产开发商通过物业管理赚取了消费者的口碑和信任，这个开发商开发的房地产产业比较容易提升价格。房地产开发商通过房地产获取了更多的经济效益，拥有了较大的市场竞争实力，在房地产一级市场上能够购买的土地地段更佳、面积更大，配合物业管理服务可以有效提升房地产价格。
（二）对二级市场中房地产销售价格的影响
房地产二级市场的交易主要是房地产开发商与消费者之间的房产交易，在这个市场中能够影响房地产价格的因素非常多，这一点笔者在第一段中阐述过。而物业管理在二级市场上对房价产生的作用主要是通过高质量的物业管理服务和房地产开发商的口碑来实现的，首先是物业管理服务中的硬件设施服务，房地产开发过程中物业硬件设施一同进行了建设，例如：出入小区的道路、停车场等设施，这些设施建设是否便利，设施质量是否合格，都会影响住户的家居体验，影响到物业管理服务的质量;其次是物业管理服务对房产折旧的影响，通过有效的物业管理服务，可以有效延长房产的使用寿命、使用质量、使用体验，从而使房产有效保值、增值，提升房产交易价格;然后是物业管理服务为住户带来的舒适感，物业管理服务提升了住户居住环境的清洁程度、安全程度，进而提升了住户的舒适度，为房地产开发商赚取消费者的口碑和信任，从而使开发商开发的房地产价格上升。
（三）对三级市场中房地产销售价格的影响
三级市场是指二手房交易市场，是住户与住户之间的交易，在这个市场中，物业管理依然对房价产生了重要的影响，二手房消费者与新房消费者相同，也十分注重物业管理服务对家居生活的影响，选购二手房时同样希望能够购买到开发商口碑、服务更好的房产，从而提升了房产交易价格。
结束语：随着人们生活水平的不断提高，物业管理逐渐被人们所熟悉、习惯，物业管理服务开始成为房地产开发增值的重要组成部分，对于消费者而言，物业管理服务提升了居住环境的质量，提升了房产保值增值的效果，增加了消费者投资保值增值的效果，也提升了房地产在一级市场、二级市场中交易的价格。因此，物業管理开始拥有影响房地产价格的能力，成为房地产开发商提升经济效益的重要手段和工具。
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