中小房地产企业融资渠道研究

来源:用户上传      作者: 杜广如 赵君彦 赵兰霞

　　内容提要：房地产业是资金密集型产业，需要大量的资金。尤其是中小房地产企业，能否有效融资，选择合适的融资渠道，是关系到中小房地产企业生死存亡的关键。在当前金融危机席卷全球的前提下，拓展中小房地产企业的融资渠道更是重中之重。
　　关键词：中小房地产企业；融资；渠道
　　中图分类号：F832.45
　　文献标识码：A
　　文章编号：1003-4161(2010}02-0080-04
　　
　　房地产是社会再生产不可或缺的一部分，在国民经济中占据重要地位，是我国支撑GDP增长的重要力量。
　　目前我国房地产开发企业大约有6万多家，其中资质较高的企业不多，大部分是中小房地产企业，其融资困难的问题更是亟待解决。
　　
　　一、中小房地产企业金融现状
　　
　　(一)中小房地产企业界定
　　房地产开发企业是依法设立，具有企业法人资格的经济实体，以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。我国目前仍处于经济发展阶段，房地产企业主要以房地产开发为主。所以，本文中的房地产企业专指房地产开发企业。
　　
　　房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四、暂定资质五个资质等级(表1)。从业人数在200人以下，销售额低于15000万元，企业资质低于二级企业(含二级)的企业定义为中小房地产企业。我国房地产企业当前大约有6万个，2005年具有一级资质的房地产开发企业所占比例仅为2.3％左右，大多数企业仅为三、四级资质或暂定资质的中小房地产开发企业。
　　
　　(二)中小房地产企业融资现状
　　中小房地产开发企业的主要资金来源有三个：一是自有资金；二是银行贷款；三是定金与预收款(表3)。然而对于大多数中小房地产开发企业来说，自有资金极其有限；由于其在资产规模、企业形象、信用等级、经营业绩、偿债能力等方面普遍存在一定缺陷，银行考虑贷款的安全性等因素通常会无形中提高对中小房地产开发企业的贷款评审门槛；定金及预收款的融资往往受到政策及企业规模、声誉的影响；而上市融资又是中小房地产开发企业不能奢求的，其他融资方式也存在着类似情况。2005年以后，随着国家对房地产的金融调控政策相继出台，国家数次提高存款准备金率和存贷款基准利率，使金融机构的银根呈紧缩状态。虽然2008年房地产市场比较疲软，国家也出台了降低存款准备金率和降低存贷款基准利率的措施，并且明确提出支持房地产企业合理的融资要求，使得房地产金融市场有所放松，但是，中小房地产企业资金短缺的现状并没有得到很大改观。而中小房地产企业的资金链一旦断裂，就会使企业的财务状况陷入危机，可能造成大面积商品房空置，银行贷款发生呆账、坏账，建筑商的工程款、材料商的材料款会被拖欠，从而引发一系列连锁反应，造成新的三角债问题，导致社会资源的大量浪费和损失。因此，拓展和正确选择适合中小房地产企业发展的融资渠道，是切实解决其融资困难的唯一途径。
　　
　　
　　
　　二、传统融资渠道
　　
　　我国历年房地产开发资金来源中，以自筹资金、定金及预售款和银行贷款为主(表3)。
　　
　　(一)自筹资金
　　自筹资金是房地产开发企业初始阶段的融资渠道。在房地产价值较低或开发规模较小时，资金需求比较容易满足。当房地产市场不景气或开发项目无法销售时，房地产企业根本无法用自筹资金再开发新的项目。随着房地产价值的提高，投资规模的增大，资金周期的延长，房地产企业单靠自筹资金必然无法实现融资目标。2006年《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(新国六条)规定，对项目资本金比例达不到35％等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。因此自筹资金的比例逐年提高(表3)。
　　
　　(二)定金及预收款
　　预收款是房地产开发企业按照合同规定预收购房者的购房资金(包括定金)，以及按合同规定预收委托单位的开发建设资金。预售可以筹集到必要的建设资金，但随着国家有关规定的健全，要求房地产开发企业需全部缴纳土地出让金和投入超过总投资25％的资金，并办理预售许可证等证件。预售虽可以将部分市场风险转让给买家，但开发利润会下降，如果成本控制较差，就会丧失未来利润。随着房地产企业的不断发展，市场供求双方发生转变，供方大于求方时，就很难采用预售方式筹集资金。
　　
　　(三)商业银行贷款
　　银行贷款，就是房地产开发企业以还本付息为条件通过各商业银行或其他金融机构融入开发资金的融资行为。在房地产企业投入的开发资金中，商业银行贷款占到20％左右(表3)，但定金及预收款中有一定比例的个人按揭贷款，实际的银行贷款比例达到了60％。
　　
　　三、融资渠道拓展
　　
　　(一)证券融资
　　房地产证券化是房地产市场发展的方向，可以促使房地产经营的专业化、资源的合理化，是房地产企业融资的最佳途径。最常见的形式是上市融资，通过上市可以迅速筹集巨额资金并作为注册资本永久使用，并可以扩大规模，化解风险，降低融资成本。投资者也可享受房地产经营利润。中小房地产企业也可以通过项目收购、土地转让等形式实现资源组合，扩大企业规模，实现规模效益，达到上市融资的目的。
　　
　　(二)债券融资
　　房地产债券是企业债券的一个组成部分。很多房地产企业发行企业债券比较困难，如果政府加大对房地产企业的支持力度，正确引导房地产企业进行多种经营活动，利用政府的信用建立房地产发展基金，为房地产企业债券融资添砖加瓦，就会使大众对债券融资的态度有实质性改变，为房地产企业进行债券融资创造良好的前提条件。
　　
　　(三)信托融资
　　信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按照委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定的目的进行管理或进行处分的行为。房地产信托，就是房地产开发商借助权威信托责任公司专业理财优势和运用资金的丰富经验，通过实施信托计划，将多个指定管理的开发项目的信托资金集合起来，形成具有一定投资规模和实力的资金组合，然后将信托计划资金以信托贷款的方式运用于房地产开发项目，为委托人获取安全、稳定的收益”J。
　　相对银行贷款而言，房地产信托的融资方式可以降低整体融资成本，节约财务费用，而且期限弹性较大，在不提高资产负债率的情况下，可以优化公司结构。在供给方法上可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的资金支持。信托独具制度优势，并具有较强的灵活性，已成为房地产企业融资的新热点，是与银行并驾齐驱的融资模式。
　　
　　(四)合作融资
　　合作融资包括外资合作和内在合作。外资合作一般是成立合资或合作公司，利用较好的国外先进技术和经验，进行优势互补。在承接大型国际项目、提高自身知名度的同时，达到融资的效果。利用内资，是利用大量民间闲散资金进行融资。这种方式能充分降低资源浪费，集中不同企业的优势和先进的管理理念，分散投资风险。实现“有钱出钱，无钱出力”，达到企业的融

资目的，使企业做大做强。合作融资是我国目前最为可行的融资方式。
　　但对中小房地产开发企业来说，外资合作的方式因为涉及面广，技术性强，并需要良好的信誉，所以可操作性不强，而对这些中小规模的企业来说，可行的合作融资有如下几种方式：
　　第一，吸收内部资金。具体是向企业内部职工借款的方式，采用较高利率或项目建成收回利润后分红的方式实现项目的融资。此种融资方式中职工对自身企业有一定的信任度，有一定的投资意愿，而企业可以稳定获得一定资金，但仅限于少量资金缺口的情况下，因为职工的个人资金毕竟是有限的。
　　第二，吸收民间资金。具体是向某个或几个大的投资商借款运营项目，采用较高利率回报或项目开始回收利润时逐渐偿还或按出资额比例分红的方式运作。在一些资金很少的中小房地产企业，这一融资渠道也是可以一试的。
　　第三，与其他拥有闲置资金的房地产开发企业合作。一家房地产开发企业出项目，另一家或几家房地产开发企业出资金，采用共同管理，财务监督，利润分成的方式运作。如果是与大的房地产开发公司合作，不仅可以得到部分资金支持，解决暂时的资金困难，而且可以借助大企业的良好声誉吸引购房者，对中小房地产企业来说，是个一举两得的融资渠道。
　　
　　四、融资格局分析
　　
　　(一)银行贷款居于主导地位
　　1　宏观原因
　　我国当前仍处于经济水平发展较低的阶段。我国当前人均收入在1000～4000美元之间，这一阶段会成为房地产发展的黄金阶段。2008年之前我国的房地产投资呈逐年增加态势，2008年初房地产开发投资放缓，但仍然呈现向上态势(图1)。而房地产企业的资金来源面临很大资金缺口。目前我国房地产发展所需资金有60％以上来自银行，这是与我国当前的经济发展相适应的。
　　2　微观原因
　　首先，商业银行是最大的资金供给者。商业银行的重要地位决定了银行贷款是房地产融资活动最重要的资金来源。
　　第二，房地产企业贷款是银行较为优良的资产之一。尽管房地产价格出现周期性波动，但房地产的发展应该还有很大空间，整体会是一个好的走势，因此，房地产企业贷款是质量较好的贷款。
　　第三，房地产企业贷款成为银行利润的增长点。2007年本外币各项存款余额为40.11万亿元，同比增长15.22％，人民币各项贷款余额为38.94万亿元，金融机构本外币各项贷款余额为27.77万亿元，同比增长16.42％。本外币存贷差达到12.34万亿元，贷款余额占存款余额的比重为69％，距离《商业银行法》规定的75％的资金利用率还有一定的差距。因此，银行必须寻找利润增长点，而房地产企业贷款是各商业银行不可放弃的一个广阔市场。
　　最后，房地产开发结构对融资结构的影响。2008年1~11月，全国完成房地产开发投资26546亿元，同比增长22.7％，增幅比1～10月回落1.9个百分点。其中，商品住宅完成投资19333亿元，同比增长25.2％，回落2.2个百分点，占房地产开发投资的比重为72.8％。购买商品住宅的消费者一般要申请个人住房贷款，即住宅投资越大，个人住房贷款需求越多。而我国当前正处在城市化进程加速的过程中，短期内商品住宅的投资比重不会大幅下降，因此，房地产企业对商业银行贷款的依赖仍是不可避免的。
　　
　　(二)定金及预付款受政策影响易产生波动
　　预售房屋对购房者来说，只需支付少量定金或部分房款，即可能享受未来一段时间的增值收益。而对开发商而言，预售部分房屋既可以筹集到部分资金又可以降低市场风险。尤其对于自有资金实力不强的开发商来说，能否成功地组织预售，是房地产开发成功的关键。
　　2003年6月13日，央行的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(银发[2003]121号)出台后，对房地产业造成了较大的冲击，以规范房地产信贷为主要内容的“121号文件”有针对性地对房地产开发企业贷款和建筑施工企业流动资金贷款用途作了详细规定，其中，要求房地产企业申请银行贷款，白有资金比例应不少于30％；商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的，首付款比例仍执行20％的规定；对购买第二套以上(含第二套)住房的，应适当提高首付款比例。这些规定切中了房地产企业的“要害”。虽然我国房地产企业较多，但大部分是中小房地产企业，自有资金有限，“121文件”的出台对“定金及预付款”的资金影响很大。
　　《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(国办发[2008]131号)指出，要“加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度。在落实居民首次贷款购买普通自住房，享受贷款利率和首付款比例优惠政策的同时，对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对其他贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定”。因此，有效促进了个人购房消费和降低了贷款的门槛。
　　国办发[2008]131号文件又规定“对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)转让免征营业税，改为超过2年(含2年)转让免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税”。同样促进了二手房的交易。
　　
　　(三)其他资金呈现逐步增加趋势
　　随着房地产业的不断发展，寻求在传统融资渠道之外的其他融资渠道成为趋势。而国办发[2008]131号文的发布同样给了房地产业以政策支持。131号文规定：支持房地产开发企业合理的融资需求。商业银行要根据信贷原则和监管要求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持力度；对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组有关企业或项目，提供融资支持和相关金融服务。支持资信条件较好的企业经批准发行企业债券，开展房地产投资信托基金试点，拓宽直接融资渠道。有了最新出台的政策支持，其他资金的规模会呈现逐步增加的趋势。
　　1　关于上市融资
　　目前我国房地产上市公司大约有100多家(包括A股和H股)，仅占全国6万家房地产开发公司的千分之二左右。主要原因是因为上市审查过程比较复杂，上市融资的初期成本比较高，对许多中小房地产开发企业而言，采用上市融资还是不太现实的。所以，上市融资的资金在短期内很难扩大。
　　2　关于债券融资
　　2008年度房地产企业的公司债发行进入高发期，一共有6家上市公司的公司债陆续上市，金地集团3月发行12亿元公司债；保利地产7月发行43亿元公司债；新湖中宝7月份发行14亿元公司债；北辰实业7月份发行17亿元公司债；中粮地产8月份发行12亿元公司债；万科9月份发行59亿元公司债；6家公司共通

过公司债券市场融资157亿元。当然，以上企业主要为大型房地产开发企业，这些企业通过发行公司债来融资渐成趋势，而房地产企业也理所当然地充当了今年公司债的发行主体。
　　2007年8月，中国证监会正式颁布实施《公司债券发行试点办法》，标志着中国公司债发行工作的正式启动。9月中国人民银行颁布《公司债券在银行间债券市场发行、交易流通和登记托管有关事宜公告》，规定公司债可在银行间债券市场发行流通和托管。公司债融资细则得到进一步完善。这些政策的出台，客观上引导上市公司多元化的融资途径，缓解过于集中于股权融资的状况。在政策层面放开公司债融资后，众多房地产上市公司以调整债务结构、补充流动资金为主要目的，争相发行公司债。
　　对多数中小房地产企业来说，受资金等条件限制，上市都比较困难，实现债券融资也就比较困难。因此，在融资结构中，债券融资所占比例较小。但是，随着企业重组、扩张等因素的增多，通过债券融资的资金会越来越多。
　　3　房地产信托融资
　　房地产信托融资具备的优势有：第一，信托融资创新空间宽广，具有较大的灵活性。信托连接货币市场、资本市场和产业市场，通过一系列制度安排，能够实现一个企业或项目的组合融资。信托可以和银行实现互补，银行具有资金优势，信托具有制度优势和灵活的创新性。信托在供给方式上也十分灵活，可以针对房地产企业本身运营要求和具体项目设计个性化的信托产品，突出表现在信托对不同阶段、不同水平的项目都可以量身定做解决方案，从开发资金、流动资金到后期的消费资金，乃至一些特殊问题，如烂尾楼问题，都可以通过信托来解决。第二，信托具有财产隔离功能。信托财产既不是信托公司的资产，也不是信托公司的负债。即使信托公司破产，信托财产也不受清算的影响，实现了风险的隔离。第三，房地产信托融资方式可以不受自有资金应不低于开发项目总投资30％的约束，也能够弥补央行“121号”文件规定的只有主体封顶才能按揭所造成的中间消费融资的断裂。随着管理层对房地产信托基金的试点和放开，未来房地产信托的发展将会出现质的飞跃。
　　
　　(四)结论
　　通过分析，我国中小房地产开发企业当前的融资渠道仍以传统融资为主，尤其银行贷款的资金量最大，但这种单一狭窄的融资渠道显然已不足弥补日渐增大的资金缺口，必须寻求并拓展新的融资渠道。本文提出的如信托融资、合作融资等渠道，应该可以为中小房地产企业提供一些借鉴，解决其融资难的难题，从而促进房地产企业的发展。

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