房地产企业融资管理问题分析

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　　【摘要】在经济迅速发展的今天，房地产行业在我国国民经济中扮演着重要的角色，而房地产企业融资问题又是房地产行业得以良好运行的重中之重。因此，作为资金密集型的房地产行业，保证企业顺畅的资金链条、缓解企业资金压力是房地产行业一直以来存在的课题。本文就房地产企业现存主要融资方式浅析其融资存在的各种问题，并根据问题提出相应的对策。
　　【关键词】房地产企业;融资风险;对策
　　一、房地产企业融资的主要方式
　　（一）银行贷款
　　银行贷款作为房地产企业最重要的融资方式，其应用于房地产开发的各个阶段中，不论是在取得土地使用权前期、在取得预售许可证前期，还是在竣工验收时，银行贷款都发挥了巨大的作用。根据现行政策，房地产企业通常通过收购项目公司来获得土地使用权，并且采用并购贷、开发贷等银行贷款的方式进行融资。
　　（二）信托融资
　　除了银行贷款这一融资方式，信托融资也是房地产企业重要融资方式之一。虽然信托融资相较于银行贷款的融资成本略高，但是它也有其独特的优势，比如周期短，更具灵活性，更容易控制风险等。但是，房地产信托融资所占房地产融资总额比例并不高，同时也代表了其巨大的发展潜力。
　　（三）债券融资
　　债券融资在2014年以前规模并不大，但自从2015年证监会发行《公司债发行与交易管理办法》，扩大了公司债发行主体范围，宣布债券融资市场向房地产企业开放，房地产企业债券的数量和规模都有了较大增长，截止2019年年底，海外债达到井喷。
　　二、房地产企业融资存在的主要问题分析
　　（一）融资渠道约束多，难以形成融资规模
　　自从2017年以来，政府陆续出台一系列政策，房地产企业融资逐渐收紧，政府对于房地产企业的融资有了更多的限制、融资渠道更加狭窄。
　　2019年7月，中国银保监警示约谈房地产信托业务增长速度过快、增长数量过大的包括中行信托、万向信托等10家企业，同时要求给房地产企业贷款金额较大的银行控制其贷款额度。政府对于房地产行业收紧政策还有很多，这些国家调控政策使得房地产企业融资难以形成规模。
　　（二）融资政策变化大，难以控制融资风险
　　改革开放以来，房地产行业蓬勃发展，对中国国民生产总值的增长发挥着重要的作用，是关乎国计民生的大事，自然备受国家关注。那么同样，融资作为房地产企业开发项目必不可少的一环，国家对其政策的调整也时有发生。政策调整后，原有的融资计划在未实施时已经不再适应企业，如果不能及时调整出适合企业的融资方案，企业将面临资金困难，同时难以控制企业融资风险。
　　房企融资政策不断变化是事实，而如果对政策把握不准确，难以控制融资风险，将给企业造成不必要的损失。
　　（三）融资期限结构差，难以降低融资成本
　　所谓融资期限结构，是指房地产企业融资总金额中长期融资和短期融资所占比例情况。
　　由于我国房地产企业对于融资规模有很高的要求，使得企业通常会选择长期融资，导致在企业融资总金额中，长期融资占的比例过大，同时资本转化率又低，这样企业内部就存在大量闲置资金。这些资金存在于企业中，没有发挥其应有的作用，但是却极大的增加了房地产企业的融资成本。房地产企业是典型的资金密集型企业，因此决定了其对于资金有很高的要求。融资成本的增加显然不利于房地产企业持续发展。
　　三、加强房地产企业融资的对策
　　（一）拓展融资渠道
　　国家对房地产企业融资确实存在收紧政策，但是也并非对房地产企业一味压制，抑制其发展，房地产企业应该顺应并利用国家政策制定适合企业的融资方案。
　　一方面，积极参与政府扶持项目，一般政府扶持项目都会存在政策优惠，如针对旧城改造的融资优惠——旧改贷，以及《2017—2021年中国旧城改造深度分析及发展规划咨询建议报告》中指出，旧城改造实施由民间资本参与的PPP模式，这种模式不但降低了房地产企业前期投资，后续也会有降低贷款利率、加速折旧等优惠政策，拓展融资渠道的同时降低了企业资金压力。
　　另一方面，当前房地产企业融资仍然非常依赖银行贷款，并且银行贷款占房企融资很大份额，这使得企业融资方式单一，承担风险的能力较弱。因此，企业应充分利用各种融资渠道，适应企业自身特点，对于项目各个阶段不同的资金需求选择不同的融资方式，打造属于自身的融资方案。
　　（二）建立人才培养机制
　　房地产企业融资政策的不断变更增加了企业合理选择融资渠道、降低融资成本的难度，这使得建立房地产企业专业人才培养机制变得尤为重要。只有做好企業内部人才培养及梯队建设，才能支持企业持续长久的发展。
　　首先，房地产企业需要为员工提供良好的持续学习新政策新法规的环境及平台。企业引进人才固然重要，如万科集团的“海盗行动”就为万科吸引了大量的人才，但企业储备和培养人才更为重要，尤其是房地产行业这样专业的领域。企业应定期组织专家讲座学习新政策新法规，借鉴其他企业的成功案例，研究创新融资模式，降低企业融资风险。
　　其次，建立合理的奖惩与晋升机制以防止人员流失。人员流失常常给企业带来很大的损失，而公平公正的奖惩机制有利于企业留住专业人才，透明的晋升机制可以有效提高专业人才的忠诚度，从而为企业创造更大的价值。
　　（三）调整资本结构
　　净负债率指标作为房地产企业融资风险的风向标，可以直观的表现企业债务和权益的现有情况，提示房地产企业根据自身经营情况防范风险，减少资金压力。
　　过多依赖银行贷款融资会给企业带来更多的风险，因此，房地产企业应在适应外部政策变更及内部经营情况的前提下，妥善分配债务和权益的比例，选择多元化的融资方式及渠道，优化房地产资本结构，减少对银行贷款这一融资方式的依赖程度。
　　同样，单一的融资方案也无形中增加了企业的财务风险。长周期的房地产项目在实施过程中难免会遇到各种各样的突发状况，单一的融资方案一定难以完全适应这种变化，因此，企业应建立多个融资备选方案以适应房地产开发过程中的利率上调、安全事故等事件。
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