新形势下房地产企业多元化融资渠道探析

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　　摘要：房地产行业的发展势头总体上较为良好，但经济新常态下，房地产企业的资金周转周期明显变长，绝大多数中小企业融资的成功率也不断下降。通过对部分房地产企业融资活动开展状况进行分析可以看出，融资渠道较为单一一直以来都是其融资活动开展上存在的不足，多元化融资渠道也是其未来一段时间里融资活动开展需要关注的重点事宜。本文将对房地产企业融资渠道选用中存在的问题进行具体分析，并就其如何更好的对融资渠道进行多元化选用提出合理化建议。
　　关键词：房地产;融资渠道;多元化
　　房地产业是国民经济的支柱行业，房地产企业在持续经营发展中需要进行一定程度的融资活动开展，融资状况好坏与否甚至会影响到具体企业的生死存亡[1]。国家层面极为注重对房地产行业发展的宏观调整，在资本与金融市场上进行的调整也对房地产企业融资活动的开展产生了很大影响。近几年，融资渠道单一这一问题在房地产领域内越发显著，虽然很多房地产企业认识到了融资渠道单一带来的问题和负面影响，但其对于如何进行融资渠道的多元依然较为茫然。鉴于此，探寻出新时期房地产企业更好进行融资渠道多元化选用的一般性策略也十分必要。
　　一、房地产企业融资渠道选用中存在的问题
　　（一）对外源融资依赖性较高
　　房地产企业的大部分资金来源于银行，而最主要的渠道来源于银行的信贷，外援性融资虽然具有很多优势，但在经济新常态这样的经济发展环境下，外源性融资渠道的贡献力正在不断降低，商业银行为代表的传统金融机构受宏观调控性政策影响较为明显，房地产企业从商业银行处获得资金支持的现实难度也不断增加，房地产作为资金密集型行业，开发周期长、投资规模大，其需要大量的资金支持才能确保长期运转，加上2010年后，央行、银监会、证监会再三警示房地产贷款风险，将银行存款准备金率上调，使得银行大幅提高对房地产的放贷门槛，加上近年来房价持续上涨，国家为调控房价，房地产市场经营出现两难局面，很多房地产企业就通过民间借贷进行资金周转，但由于利率很高，导致成本非常高，本身只能适用于短期的资金不足的民间借贷可能会成为压垮骆驼的最后一根稻草。不仅如此，由于很多房地产企业在外源融资的依赖性较高，其一直以来都忽视了内部融资渠道的开拓以及融资价值的最大化挖掘，融资活动开展中的主动性优势也十分薄弱。久而久之，房地产企业在融资活动开展中对外源融资的依赖程度会越发越高，而外部因素对其融资活动开展的影响也会越来越大，这也很容易催生出一些新的融资问题产生，并影响到房地产企业的融资成功率[2]。
　　（二）融资成本管控困难
　　房地产企业的融资规模往往较大且十分频繁，主营业务具有的特殊性也使得融资活动的开展需要较为庞大的融资成本予以支撑。从最近几年国家层面在房地产行业发展上的一些调控性政策颁布与实施状况来看，政府通常会在资本与金融市场上进行调控，并通过影响房地产企业融资这一途径来对房地产行业发展进行调控。为了抑制房地产行业内“泡沫”的增加，房地产企业的直接与间接融资成本实际上都在不断上升，特别是那些对外源融资依赖程度较高的房地产企业，其往往需要支付高昂的融资成本，且无法进行融资渠道的多元化选用时，融资成本的压缩也变得十分困难。
　　（三）融资风险控制意识薄弱
　　房地产企业在融资渠道选用时往往会忽略融资风险的防范，特别是在对外源融资就有较高的依赖性时，房地产企业在融资风险控制上的主动性优势相对较低，外部因素对融资风险的诱发性作用也相对较大。作为一种经济行为，融资本身便带有一定的风险性，房地产企业大多需要进行规模较大的融资，很多房地产企业也正在进行举债经营。一旦资金链断裂或短期债务压力持续性攀升，具体的融资风险便会产生。而从现阶段房地产企业在融资活动开展中的偏好来看，无论是在哪一种融资渠道选用的背景下，融资需求的满足都是优先级的事宜，特别是在融资需求较为急切时，融资风险的控制事宜往往会被忽视，这也使得房地产企业的融资风险系数近几年始终处于一个较高水平。
　　二、房地产企业多元化融资渠道的建议
　　（一）增强对内、外部融资渠道的深度挖掘
　　例如，万科集团在融资中虽然对外源融资的依赖性也处于较高水平，但其并没有忽视内源融资渠道实际融资价值的挖掘，自2016年开始，集团内部也通过股票的内部增发等方式进行着内源融资尝试，各地方分公司在融资活动开展中也十分注重内、外源融资渠道选用间的均衡。例如，房地产公司采用“售后回租”进行融资，在销售时只与购房者签订房产销售合同，同时，全资成立一家专属物业管理公司，专门负责“售后回租”模式下商铺的管理和运营，并由该物业管理公司与购房者另行签订委托代理租赁合同，按高于市场价的价格销售后，房地产公司再将房产租回，统一对外出租，每年按售价的一定比例返还给购房者。只有对内、外部融资渠道的融资价值进行深度挖掘与利用，避免对单一的融资渠道产生过度依赖，从而致使自身在融资活动开展上的可调整空间降低。内、外部融资渠道的价值被较好挖掘后，房地产企业在融资需求的满足能够更为简单，固有的融资问题也可以顺势得到较好解决。
　　（二）围绕着融资成本控制进行融资渠道选择
　　在房地产企业实际融资成本相对较高时，企业需要围绕着成本控制这一中心进行融资渠道的多元化选用。例如，房地产企业在产生了融资需求后，可以首先进行融资方案的确定，并对于可选融资方案的实际融资成本进行预估，从而确立出具体的融资渠道选用方案，或进行组合式的融资渠道选用尝试。例如：可以尝试与信托公司合作，而非民间借贷，有效拓宽房地产企业融资渠道，促进民间资本进入实体经济领域，更好促进产融结合，降低融资成本。这一尝试下，房地产企业可以对不同融资渠道的融资价值有一个较好感知，其在融资成本管控上的主动性优势也可以得到一定程度提升，这也可以帮助房地产企业更好进行融資活动开展的筹划，避免融资成本过高。
　　（三）注重不同融资渠道融资风险的管控
　　具体来说，房地产企业需要结合自身融资状况以及融资渠道的选用状况，进行融资风险的预估，并分析出不同融资渠道选用时不同的风险表现和风险诱发因素特点。在进行了融资渠道选用的融资风险分析后，房地产企业也需要带着融资风险防范意识开展具体的融资活动，在不同的时间段对融资风险进行评价与分析，从而更为及时的感知融资风险管控层面的变化与压力。借助较为积极地进行融资风险管控，房地产企业能够积累出更多的融资活动开展经验，即便是在对外源融资渠道具有较高依赖时，房地产企业也可以较好地进行融资风险应对，确保融资需求的较好满足。
　　（四）房地产企业自身要提高企业竞争力
　　一是房地产企业要扩大企业规模，如此才能降低融资成本，提高市场占有的份额，企业才有发展的空间;二是企业要完善财务管理，规范账务核算，合理进行税收筹划，加强企业信息的透明度，建立精简高效，建立权、责、利一体的岗责体系，建立科学合理的内部流程和运作机制;三是要建立有效合理的奖励激励和监督约束机制，减少代理成本，建立科学运营机制，以市场为导向，注意市场调研，以目标客户的需求开发项目，开展市场营销，融资后在进行房地产项目选择时要谨慎，并且要在法律允许范围内加强融资渠道的创新与发展。
　　三、结语
　　房地产企业需要给予融资活动的开展以更多关注，更加需要积极的金融融资渠道的多元化选用，从而为融资活动的开展提供更多选择。值得注意的是，不同房地产企业以及同一房地产企业在不同时期的融资需求、状况等不尽相同，不同融资渠道的实际贡献力也会具有明显差异。对于具体的房地产企业而言，其也需要充分结合自身融资实际，进行融资渠道的选用，避免对某一种融资渠道产生依赖，或机械式地进行融资渠道多元化选用，对自身融资需求的满足乃至常态化发展产生负面影响。
　　参考文献：
　　[1]岳会玉，王朋艳.房地产企业多元化融资方式研究——以万科地产为例[J].河北企业，2017 （10）： 82-83.
　　[2]张成银.新形势下房地产企业投融资方式的创新研究[J].财会学习，2017 （6）： 198-199.
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