房地产企业融资策略和融资风险控制策略探析

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　　摘要：在当前的经济市场中，房地产企业占据着非常重要的位置，在经营发展的过程中通常会采用融资方式解决资金问题，但是却会带来一定的风险。基于此，笔者从房地产企业融资策略中存在的不足及面对的困难入手，给出了解决融资风险的控制策略，以期为房地产企业开展融资提供理论帮助。
　　关键词：房地产企业;融资策略;融资风险;风险控制
　　在房地产企业稳定发展的背景下，房地产项目的复杂程度越来越高，地皮的价格也在不断上涨，增加了企业经营发展的难度。在此基础上，有些房地产企业会通过融资方式筹集更多的发展资金，用于企业房地产项目的设计、建设。但是，一旦出现经济下滑的现象，或则房地产市场价格出现明显波动，就会导致企业无法获得利润，进而造成融资风险。因此，房地产企业需要提高对融资风险的重视，制定完善的策略规避融资风险。
　　一、房地产企业融资策略的现状及难点
　　（一）企业融资渠道较为单一
　　在房地产企业生产经营过程中，大部分经营管理工作都需要资金的支持。但是就目前的状况而言，大部分房地产企业都面临着融资渠道单一的问题。这样的融资形式，实际上很难解决房地产各个环节、项目重大支出，因此会在很大程度上带来融资风险，限制房地产企业的稳定发展。在市场经济良好发展背景下，房地产企业的融资渠道有了很大的扩展，如ABS方式、供应链融资、自有资金、银行信贷、债券融资等融资方式，但是有85%以上的企业都在使用银行信贷的融资方式，很少会有企业采用其他的方式实现融资。
　　（二）企业财务工作风险较高
　　众所周知，房地产企业的项目需要大量的资金，加之企业过度依赖银行信贷，所以就会增强财务风险，即净负债率明显提高。相关数据统计表明，房地产企业的平均财务负债率大约为70%，这一统一中涵盖一定数量的大型房地产企业，这类大型房地产企业的净负债率要远大于当前的平均水平，在很大程度上提升了房地产企业的发展风险。除此之外，在政府部门的宏观调控之下，出台了很多调控政策，使得房地产企业在经营发展出现显著的不确定性，导致房地产企业融资风险的出现[1]。
　　（三）企业融资成本明显提高
　　就当前的现状来说，房地产企业的发展中因为融资的影响，所以经营成本也明显提升，增加了企业的发展风险。相关数据统计表明，在2017年度，我国大部分房地产企业的融资成本都呈现出增长趋势。因此，相关专家及研究学者均指出，房地产企业开展的短期融资模式，其利率依然会持续提升，基本上能够达到12%左右。另外，与短期融资相比，长期融资的利率也会呈现上涨的趋势，为房地产企业的经营发展带来风险。在2018年后，我国房地产企业的融资成本增长速度仍旧处于增长趋势，在很大程度上阻碍了房地产项目的順利开发。
　　（四）财务管理工作不到位
　　对于房地产企业而言，财务管理工作与其融资风险联系密切。目前我国大部分房地产企业都属于中小型企业，和大型房地产企业相比，中小型房地产企业在财务制度及财务管理方面存在较多的不足，如财务部门制定的融资计划缺乏科学性及合理性、盲目扩张企业规模，提升企业的资产负债比例，从而导致企业面临财务风险，进入负债经营→债务偿还→负债经营的恶性循环，不利于房地产企业的可持续发展，严重时将会导致企业破产。与此同时，房地产企业在融资预算方面也存在不足，大部分房地产企业都按照领导指示→财务核算→银行借贷流程开展融资预算，这种预算模式过于简化，导致预算结果不具备科学性，难以为房地产企业开展融资提供指导，很容易引发融资风险。
　　二、房地产企业融资风险控制的策略分析
　　（一）丰富融资渠道
　　首先，政府应该对股票融资的限制，进行适当的调整，降低股票融资的准入门槛，同时使用不同的工具完成对资金的引入。通过这样的方式，能够吸引房地产企业对股票融资的重视，从而在一定程度上提高资本结构的合理性。其次，相关部门应该对债券市场进行合理的完善，适当放宽对房地产企业的限制。在这一基础上，还应该适当调整债券的额度，积极向房地产企业提供高额的长期债券，从而解决企业在资金方面的压力。再次，需要对与证券相关的法律法规，进行合理的完善、细化，保证各项资源都能够实现合理的配置，提高资源的利用率。通过上述的方式，能够丰富房地产企业的融资渠道，打破以往单一的融资方式，进而实现对融资风险的控制。总的来说，丰富的融资渠道可以有效分散房地产企业的融资风险，还可以为社会中的闲散资金提供利用孔空间，有助于金融市场的稳定发展。
　　（二）降低财务风险
　　就房地产企业而言，在融资的过程中应该对净负债率进行合理的控制，同时对权益、债务之间的关系进行合理的安排，最大程度降低对银行信贷的依赖。结合上文所提及的不同融资方式，房地产企业应该选择风险最小的方式，以此来提高资本结构的合理性、科学性。另外，房地产企业应该对财务风险进行合理的控制、预算，对项目进行全周期的成本预算管理，同时加大对财务工作的监督力度、执行力度，积极健全房地产企业内部的相关制度，从而保证效益可以达到最大化[2]。同时，房地产企业应该顺应国家政策的调整趋势，充分认识到政府调控的目的与价值，以此来做到与时俱进，增强自身风险防御的能力。
　　（三）减少融资成本
　　通常来说，不同的融资方式会产生不同的融资成本，如果将各种方式的成本进行从大到小排列，其结果为：股权私募、股票、银行贷款、企业债、ABS、短期融资券、金融券、国债。在房地产企业的经营发展中，其实不可能只单纯的依靠一种融资方式，所以可以适当增加债务融资的额度，以此来降低房地产企业的成本。但是，如果债务融资所占的比例较大时，就会进一步增加房地产企业的风险，而一旦出现这种问题后反而会增加融资成本。对此，房地产企业必须对融资方式进行合理选择，同时调整好融资的比例，通过这样的方式降低房地产企业的融资成本。总体而言，房地产企业在融资的过程中，必须结合自身的实际选择融资方式，制定科学的融资规划，为自身的发展提供保障。
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