房地产企业融资存在的问题及对策探析
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[摘 要]房地产行业是我国重要的经济支柱行业，整个行业链与民生经济息息相关。房地产行业是国家财政收入主要来源之一，推动了城市现代化建设，带动了相关行业飞速发展，提供了大量就业岗位，提升了人们的生活质量和幸福感等，其重要性不言而喻。房地产不同于其他行业，其项目开发资金要求极大，因此房地产企业融资是其生存与发展的关键。随着国家相继出台一系列调控政策，导致目前房地产企业融资受到很大限制。文章就当前市场环境下房地产企业融资现状、通常采取的融资方式、存在的问题及原因进行浅析，并就相关问题提出了一些应对方案。
[关键词]房地产;融资方式;问题;对策
[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2020.02.078
1 房地产企业融资概述
房地产企业融资，是指发生在房地产经济活动中的，通过各种信用方式、方法和工具为房地产业融通资金的金融行为。在这里可以通俗的理解为房地产企业通过各种合法渠道，筹集资金，用于房地产项目开发。
2 房地产企业融资主要方式
房地产企业融资方式较多，其融资主要注重的是规模和放款的及时性，在不同开发阶段采用的融资手段也不尽相同，大致如下：
其一，在获取土地前期主要采用的融资方式有：信托、资管计划、旧改贷、并购贷、并购基金、旧改基金等;其二，在获取土地取得“四证”之前主要采用结构化融资;其三，在取得“预售证”之前主要采用的融资方式有：开发贷、信托、资管计划、地产基金等;其四，在取得“预售证”之后，竣工验收前主要采用的融资方式有：按揭贷款、购房尾款、ABS等;其五，交付使用时候主要采用的融资方式有：经营性物业贷款、租金收入、ABS等。
3 当前市场环境下房地产企业融资存在的问题及原因
3.1 融资渠道受限，难以达到融资规模
2017年2月13日中基协发布《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号——私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》规定，证券期货经营机构设立私募资产管理计划投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目的，暂不予备案。私募资产管理计划不得通过银行委托贷款、信托计划、受让资产收（受）益权等方式向以名股实债的方式受让房地产开发企业股权的房地产开发企业提供融资，用于支付土地出让价款或补充流动资金;不得直接或间接为各类机构发放首付贷等违法违规行为提供便利。
2018年4月印发的《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》（银发〔2018〕106号），其中第二十二条规定，金融机构不得为其他金融机构的资产管理产品提供规避投资范围、杠杆约束等监管要求的通道服务。该规定直接导致之前通过通道实施的违规为房地产开发企业发放贷款用于支付土地出让金的棚改贷款业务，或者违规为四证不全、资本金比例不到位项目发放房地产开发贷款的开发贷款业务被叫停。
由于国家对房地产行业相继出台了一系列调控政策，对房地产企业融资冲击很大，导致房地产企业融资渠道受限，难以达到融资规模。
3.2 融资周期长，变化因素多，致企业财务压力大
根据房地产项目开发特点，导致其财务压力非常大。其一，项目周期性较长，且前期投资巨大。房地产项目从取得土地到竣工验收是一个长期而复杂的过程，目前绝大多数房地产企业项目资金以银行贷款为主，需要支付高额债务利息。其二，政策因素的影响。近几年国家对房地产宏观调控比较频繁，一旦出现政策调整，企业将面临计划内的融资渠道受限、利率上调、房产限售限购等政策因素变化的影响，原定的融资计划很可能破产。其三，开发成本越来越高。随着物价的上涨，各建筑材料、人工成本也在上涨，导致建筑施工成本不断提高，工程款项支付压力增大。其四，资金周转率低。项目开发中晚期才有回款收益，如果没有足够的项目资金支撑，容易导致资金链断裂，工程停滞，影响工程进度。其五，项目期间不确定性因素较多。项目前期通常会涉及土地性质变更、容积率调整、项目设计调整、绿化率是否达标以及人防工程对接等一系列问题，这些事项手续复杂，都会延长项目周期。工程施工过程中的安全事故也会导致项目停工，巨额赔偿等。
3.3 银行对房地产企业融资门槛设置较高
通过前面的论述可以看出，房地产企业对银行贷款融资的依赖程度非常高，而银行对房地产企业融资的准入条件又非常高。银行对房地产企业贷款融资条件有一定的限制，如是否属于全国100强（部分银行要求120强）企业、信用等级是否达到2A以上、是不是城中村改造项目、商业地段是否非常好且商业运营良好，商业占比是否达到50%等。很多中小型房地产企业都无法满足上述条件，导致很多企业贷款融资受限。
3.4 内控体制不够健全，缺乏管理型人才
我国房地产市场起步较晚，普遍存在内部控制制度缺失或不健全。很多企业在内控实施环节没有严格执行，“特事特办”成为了一种惯性，风险意识不强，资本结构不合理。在人才储备和培养方面不够重视，追求短期利益，没有实施长远合理的人才培养计划。
4 房地产企业融资的优化对策
4.1 拓展融资渠道，顺应国家政策导向
首先，房地产企业应当充分发挥自身优势，实现规模化发展，主动适应外部环境，积极创新融资方案，保证每个环节资金需求。其次，需多参与政府支持的项目，如城中村改造、安置房、公租房項目建设等，充分利用国家优惠政策，获得政策性优惠贷款支持。再次，要积极参与地标性建筑项目，提升企业知名度及品牌形象。最后，广泛开展合作，实行多元化发展，实现资本积累。
4.2 调整资本结构，降低财务风险
首先，控制项目周期，加强项目监管，保证项目顺利正常推进。发挥资源优势，多方合作，获取资金保障。其次，建立多个融资备选方案，积极应对国家政策调控对企业带来的风险。与银行签订固定利率贷款，以免利率变动造成财务压力。制订科学全面的销售计划，合理保证资金快速回笼;与下游企业通力合作，必要时采取并购策略或成立建筑公司，缓解工程施工款支付压力;提高资金周转率，盘活存量资产，防止资金链断裂。再次，从各部门抽调专业人员，设立专门团队，熟悉运用相关政策法规，掌握各个环节流程，保证各项手续得以顺利推进，发挥团队协调作用。最后，需要对施工单位严格监管，安全、质量、效率等纳入日常监督范围，一旦发现隐患，一定要及时处理，对安全事故零容忍。同时要求施工方为施工人员购买相应保险，应对意外风险。
4.3 向银行设置的贷款条件靠拢，争取银行贷款支持
企业要与银行等金融机构建立良好的长期合作关系，努力提高企业信用等级，这是一个漫长而严谨的过程。人无信而不立，以诚信为本，企业才能长久立足。企业要把诚信意识作为一种企业文化进行宣传，与业务紧密结合，从企业层面、业务层面和个人层面建立诚信意识。同时要加强与百强企业合作，提升企业知名度和形象。积极参与政府支持项目，获得政府信任，争取进入银行授信贷款范畴，为企业长远发展铺路。
4.4 健全内控制度，建立人才培养机制
首先要重视内控制度的建设，实施全面预算管理，进行风险管控，优化融资方案。尤其在融资方面，要遵循低成本、规模适度、结构优化、把握最佳时机、风险可控等原则。其次要引进人才，以德才兼备、以德为先为原则，注重人才储备和培养。建立公平、公正、合理的奖惩机制，发挥人才作用。企业还应当积极培育具有自身特色的企业文化，引导和规范员工行为，打造以主业为核心的企业品牌，形成整体团队的向心力，促进企业长远发展。
5 结语
房地产行业虽然市场竞争激烈，融资受到各种条件限制，但也不必悲观。目前我国经济飞速发展，政府对企业开放了许多优惠政策，出路有很多。为了企业健康长远发展，必须遵纪守法，适应复杂的社会环境。同时对企业要实行规范化管理，发挥优势，创新思路，拓宽视野，抓住机遇。
参考文献：
[1]李刚.中国房地产企业融资渠道[J].财会学习，2018（22）：197.
[2]李化俊.房地产企业融资渠道研究[J].中国国际财经，2017 （8）：197-198.
[3]于美杰.房地产企业融资风险及管理问题研究[J].中国市场，2019（30）.
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