我国房地产融资问题研究探析
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摘要：随着经济体制改革的不断深化，社会经济发展态势良好，房地产行业在此背景下得到蓬勃发展，在国民经济中发挥着越来越重要的作用，成为我国的支柱性产业。房地产行业属于资金密集型行业，高收益和高风险并存，对资金的需求量和依赖性较大，基于此融资成为房地产行业发展的重要命脉。在当前阶段，房地产行业面临的融资环境较差，融资成为制约房地产发展的关键因素，加强融资问题的研究对房地产企业的发展至关重要。本文基于现实情况对我国房地产融资问题进行了浅要的探析，以期为房地产行业的发展提供意见和参考。
关键词：房地产;融资问题;研究探析
中国房地产企业已经成为我国的支柱性产业，对国民经济的发展能起重大的影响作用。融资就是一种资金筹措的方式，是资金需求方为达到筹资目的而实行的一种举措。当前中国的房地产行业已经完全趋向市场化，传统的融资方式已经不适应房地产的进一步发展，同时融资体系的不健全也会成为制约因素。在房地产宏观调控背景下分析房地产融资的现实状况和存在的问题，对构建完善有效的融资渠道，促进房地产行业的可持续发展具有重要的意义。
一、我国房地产在国民经济中的作用
随着城市规模的扩大和人们物质生活水平的提升，房地产行业仍然会在国民经济中占据着支柱性的地位。一方面房地产行业主导经济的发展趋势，其对GDP的贡献率仍然呈上升趋势，社会经济的发展促进了人们收入水平的提高，也使得人们对住房的数量和质量在不断提升，基于此，房地产在相当长时期内仍然是国民经济的一个新的经济增长点。另一方面房地产行业的发展也带动了许多相关行业的发展，直接或间接地带动消费型和消耗型行业的发展，如家具制造、建材、建筑、设计、装饰、服装、食品、商业等多个行业，同时人们消费能力的增加，对居住环境有了更高的要求，更是可以直接或间接地带动第三产业的发展。此外，房地产行业的发展带动相关行业的发展还会为社会增加更多的就业岗位，缓解当前严峻的就业形势。最后房地产行业也是财政收入的重要来源，通过财政收入的增加又会带动社会的建设和发展，由此可见，房地产行业在我国国民经济中发挥着支柱性的作用。
二、我国房地产企业融资的现状
在我国大多数房地产企业的融资渠道基本上是银行贷款，一半甚至是一半以上的资金都是来自银行，融资过度依赖银行。房地产融资的方式有贷款、债券。外资投资等。随着房地产行业的快速发展，融资的规模也在逐渐增大，房地产行业的发展对融资的需求也在不断增加，对融资的重视程度也在日益上升，但是近年来外资投资和企业债券的比例都在下降，国内资金的比重不断攀升，融资方式的多元化遭到破坏，由此制约了房地产行业的可持续发展。
三、我国房地产企业融资存在的问题
（一）融资相关的法律法规不完善
就当前我国的法律体系而言，缺乏完善的与房地产融资的相关法律法规，且现有的法律法规一致性较为缺失，其中的规定也不够清晰，如《公司法》和《担保法》是当前为数不多的与房地产融资相关的，但在实际应用中法律约束性却较弱，《担保法》中明确规定了国家行政机关没有对外担保的权利，但是国家能够担保房地产融资市场，在现实中的应用范围狭窄，并不适用于房地产行业整体。近年来，房价不断攀升，房地产行业亟待更强有力的宏观调控，但调控困难重重，要推动房地产市场的健康可持续发展，必须要有完善的法律法规体系作为保障，而现实是这方面还存在较大的缺陷。
（二）融资渠道趋向单一性
我国房地产开发企业筹措资金的渠道主要为银行信贷或是自筹资金，融资渠道越来越狭窄，趋向单一化，虽然近年来自筹资金的比例在不断上升，但是银行融资方式仍然是最为主要的渠道，债券融资和股票融资的比例呈逐年下降趋势，尤其是股票融资仅占一小部分比例。房地产行业对于其他融资方式的应用还不够广泛，对银行信贷融资渠道过于依赖，这对房地产行业和企业的健康可持续发展产生了很大的制约作用。
（三）融资风险较高
目前我国房地产融资还存在较高的风险。一方面我国的房地产融资市场体系还不完善，融资市场主要分为一级和二级市场，一级融资市场主要是银行和其他非银行的金融机构，这一级融资市场体系虽然较为完善，但也是主要的融资渠道，对银行金融机构的依赖性较大，而二级融资市场体系尚不完善，如证券、股票以及房地产产业基金市场等，相关的体系制度有待改进，尤其是监管机制，市场亟待规范，且很多新兴的金融产品还在摸索發展，这种融资市场的不确定以及对银行融资的依赖性都不利于房地产融资的安全。另一方面房地产市场融资金额大，且房地产的收益周期较长，项目运作的资金庞大，且在运作的过程中还存在许多不确定因素和随机性因素，由此也为房地产融资带来较高的风险。
（四）房地产企业信用度较低
房地产行业在全国所有行业中的信用度排名几乎是倒数几名。当前我国房地产企业数量较多，但形成大规模和品牌效应的房地产企业不多，大部分的房地产企业的规模较小，自由资金较少，且信用较低，这使得房地产企业融资较为困难，极不利于整个行业的健康可持续发展。房地产企业的许多行为如逃税、卷逃资金、赖账以及空壳经营等，直接使其信用度降低，从而增加了融资的风险。
四、解决我国房地产企业融资问题的相关对策
（一）完善相关的法律法规
为了规范房地产融资市场，提高房地产企业的融资能力，政府应当给予大力支持，完善相关的法律法规，为融资的安全和房地产行业的发展提供基础条件。一方面完善与房地产企业发展相关的财政和税收方面的法律法规，为房地产企业的经营提供一个良好的外部条件;另一方面完善与金融机构相关的法律法规体系，对金融机构的投资加以规范和引导，从而降低融资的风险，建立健全政府支持体系，为房地产企业营造一个良好的融资环境。此外，对于与房地产融资相关的法律法规要加以明确化和规范化，如对资金的来源和用途加以限制，对各种融资资金的比例加以明确规定等，只有完善了相关的法律法规体系，才能为房地产融资保驾护航。 （二）拓宽融资渠道
当前我国房地产行业融资过于依赖银行贷款，这对于降低融资风险，促进房地产企业的健康持续是十分不利的，要拓宽融资渠道，实现融资的多元化就必须打破当前房地产行业融资的单一性。一方面可以根据融资的资金需求和企业的实际情况来制定与银行信贷不同的融资方案，如股权融资、债券融资、租赁融资、房地产抵押贷款证券化等方式。另一方面银行也要创新融资方式，在保持原有的融资服务质量和效率的基础上，为房地产企业提供更加多样且安全有效的融资方案。同时房地产金融体系的完善以及现代金融工具的应用也是融资渠道多元化的有效保障。
（三）完善房地产融资市场体系
房地产融资市场体系的完善应当以两个市场体系的完善和协作为条件。融资市场体系主要分为一级融资市场体系和二级融资市场体系，一级市场以包括银行信贷和抵押信贷的贷款方式为主，外加房地产证券等，二级则主要依托市场信用，降低房地产企业对银行融资方式的依赖。这两个融资市场体系应当相互配合协作，共同發挥作用，从而完善整个金融市场，这样才能降低融资风险，增强融资能力。
（四）提高房地产企业信用
要降低风险，提高融资能力就必须要提高整体房地产企业的素质，增强企业的信用度。一方面政府要加强对房地产市场的监管，完善监管体系，肃清房地产融资市场;另一方面银行应当加强资格审查，建立健全相关的信用机制、惩戒机制和追回机制等，提高房地产企业失信的代价。此外还可以引入第三方机构，加强对房地产企业的信用评估、资产评估以及项目的评估，为融资的安全提供保障。
五、结束语
总之，房地产行业作为我国国民经济的支柱性产业，要促进其健康可持续发展，就必须增强企业的发展能力，而融资是关键。基于此，要针对当前房地产融资所存在的问题加以分析，制定相应的解决对策，为房地产市场融资安全和有效提供保障。
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