二手房资金托管风险案例
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作者:罗克研
案例1
自行支付，30万定金拿不回
2018年6月，买家王先生看中了卖家刘先生位于北京海淀的一套房产，并联系刘先生双方约定见面时间沟通价格的问题。
刘先生表示由于资金周转不开，现在着急卖房，如果王先生看好房子的话可以尽快交易，并表示可以低价出售，但由于此房产仍有部分贷款尚未还清故需要王先生垫资赎契。王先生对房子很满意，而且对方还说可以降价出售心里更是美滋滋的。但是出于安全的考虑，王先生提出了使用资金存管服务的要求，但是卖方刘先生表示拒绝，希望买方王先生可以直接将房款支付至自己的银行账户。最后刘先生说：“你先将30万定金直接支付给我用于垫资赎契，之后的房款可以办理资金存管进行支付”。王先生由于对这套房子以及刘先生開出的价格太满意了，就答应了这个房款支付方案。之后双方签订了《房屋买卖合同》，并在签约当日买家王先生直接向卖家刘先生银行账户支付了30万的定金，用以垫资赎契。过了几天之后卖家刘先生再次联系买方王先生，说房子可以过户了，双方签订了资金存管服务协议，买方王先生向服务协议约定的存管账户支付了房款，并约定第二天去办理过户，可是到了约定的时间刘先生并未出现。事后王先生了解到，原来刘先生并未将买方王先生支付的30万定金用于垫资赎契，而是用于公司经营，后因公司经营不善，卖方刘先生携款潜逃。随后，按照资金存管服务协议的约定做资金存管服务的房款及时退给了王先生。至于那30万的定金，由于没有做资金存管服务，王先生现在也没有追回资金，真是悔不当初，好在后续的房款使用了资金存管服务，才没有更大的损失。
案例2
他人代收代付，钱款被挪用
2015年4月，河北小伙张先生打算在北京购房，他通过中介选中了朝阳区核桃园北里的一套房子。签约现场，房主孙先生没有到场，他的女儿孙小姐带着房产证，孙先生的身份证、户口本和一份孙先生手写的委托书到场代为签约。
张先生当场支付了孙小姐20万定金，并且打算把剩余的138万元房屋首付款办理资金存管。几日后 张先生和孙小姐在办理首付款支付手续时，孙小姐突然提出自己也急于购房，但缺少资金，希望张先生把138万房款直接打给她。张远看到孙小姐挺着大肚子，动了恻隐之心，同意了孙小姐的要求。
但是到了过户的时候，孙小姐开始以各种理由推脱，后来干脆关机不接电话，玩起人间蒸发。
张先生意识到不妙，将孙小姐告上法庭，孙小姐才承认委托书系自己伪造，158万房款已经挪作他用，无法归还。
案例3
随意变更支付，陷入违约纠纷
小张是千千万万北漂中的一员，在京打拼多年，终于拥有了一定积蓄，2016年3月，小张看中了丰台区4环边的一套住宅并且小张惊喜的发现业主马女士是自己的老乡，两人相谈甚欢，小张随即与马女士签订了《房屋买卖合同》，准备以360万元价格购买马女士的住宅。
随后小张支付了马女士20万元定金，但是在小张支付房款的时候， 马女士提出自己的老公公司需要用钱，房款可以直接打到其老公的银行卡。出于对马女士的信任，小张没多想就将90万首付款打入了马女士提供的非买卖合同约定的银行账户中。
不料，小张付款几天后，马女士表示拒绝与小张办理房屋过户手续，理由是小张未按时付清房款。小张顿时傻眼，房款明明是按照马女士的要求汇到其丈夫的账户的，对此马女士予以否认，小张无法提交相关证据证明马女士指示其将相关钱款汇到马女士老公的账户，双方在合同中列明的收款账号亦非马女士的老公。因此，从合同上来看，小张确实没有在规定时间“支付房款”。
案例4
十年离婚终成功，
卖房还是扯不清
2017年年初董女士和徐先生想要出售自己位于朝阳双井的房子，并与买方王先生签署了《房屋买卖合同》，但在确定支付方式的时候问题出现了。
原来卖方徐先生和董女士是一对离了十年婚，却因为各种原因直到今年六月份才离婚成功的夫妻，这次交易房屋的所有权人包括董女士、徐先生还有两人的女儿和徐先生的父亲共四个人，而且作为房屋所有权人之一的董女士在外有大量的欠款。听到这个消息，买方王先生担心交易过程中房子被查封，提前支付的定金拿不回来。而徐先生也完全不信任前妻，担心徐女士收到房款后将全部房款拿去还债，自己拿不到应得的那部分房款。
这时经纪人向王先生和董先生推荐了资金存管服务，在听了经纪人的介绍并对资金存管服务进行了深入了解之后，双方做了资金存管。最终，资金存管服务既保障了王先生的资金安全，又让多个房屋所有权人顺利收款，也让董女士和徐先生从扯不清的卖房资金中解脱出来，一举多得呀！
案例5
卖家意外入狱
买家资金快速收回
2018年5月，北京孙先生通过中介出售一套大兴区的房屋，与买方刘女士达成交易意向，并签署了资金存管协议。
但在后续的交易中意外事件出现了，卖方孙先生因为犯罪而被判刑，导致房屋买卖交易无法继续。由于之前做了资金存管，核实了相关情况后，资金存管机构根据资金存管服务协议的约定将房款及时退还给了买方刘女士。
在客观因素导致交易无法完成时，资金存管服务能最大限度的降低买方的资金风险，减少交易纠纷。
案例6
年迈奶奶不幸去世
房款资金何去何从
2017年1月，刘奶奶出售位于北京通州的一处房子，并与买方檀先生签订了《房屋买卖协议》，双方同时签署了资金存管协议。
期间，考虑到刘奶奶已经83岁高龄，且行动不便，经纪人及资金存管业务员主动到刘奶奶家里提供上门服务，让刘奶奶足不出户完成了业务办理，并协助刘奶奶顺利完成了房屋过户手续。
天有不测风云，由于刘奶奶年事已高，过户不久后突然去世了，但还有105万的房款尚未提现至刘奶奶银行账户，发现这一情况后，后贝壳经纪人及资金存管机构第一时间与刘奶奶唯一的继承人（刘奶奶的女儿）取得了联系，并派出法务人员帮助联系公证处，陪同其女儿办理继承公证，最终按照资金存管服务协议约定将105万房款支付给刘奶奶女儿。 案例7
新房入住没几天，
居然要缴3万物业费
2017年9月份，李先生看了无数套房子，最终选定了位于朝阳区的一套两居室，并和卖家邱先生签订了《房屋买卖合同》。
用李先生的话说：“攒钱买房不容易，必须要小心谨慎”，所有的房屋买卖交易资金李先生都办理了资金存管。房屋过户交接完成后不久，李先生一家就高高兴兴的搬进了新房。可是高兴没几天，一张物业送来的32678元的费用催缴单，让李先生一家怎么也高兴不起来了，新房入住没几天，怎么会要交这么多的物业费？李先生来到物业了解情况，原来，卖方邱先生老早就打算卖房子，已经很久没有缴纳物业费了，李先生立即给邱先生打电话说明情况，希望邱先生可以及时缴纳拖欠的物业费。但是，邱先生的态度却180度大转弯，拒不配合缴纳物业费，最后干脆不接电话了。
正当李先生无可奈何之际，他突然想到自己之前办理了资金存管服务，当时预留了5万元房款作为物业保证金。卖家邱先生也得知，如果不结清拖欠的物业费，自己就拿不到这5万元的物业保证金。最后卖方及时缴纳了拖欠的物业费用，买卖双方顺利的进行了物业交割，李先生也终于可以安心入住新家。
案例8
买个学区房
经历了卖家的各种变脸
孙先生夫妻为了方便孩子上学，决定买一套海淀的学区房。通过中介不久就与卖家程先生达成了交易意向，并签订了资金存管服务协议。接下来发生的事更让夫妻俩万分庆幸当时做了资金存管服务。
原来当时卖家谎称仅有婆婆一人的户口落在此房屋上，等办理完房屋过户手续后他们就把婆婆的户口迁走。后来办理完了房屋过户手续，卖家说他们已经把户口迁走了。孙先生高兴的就去派出所办理一家三口的落户手续，却在户籍民警那里得知，这个房屋名下居然还有卖家姐姐和孩子的户口。
孙先生回家后立刻联系了卖家，卖家却耍起了无赖说：户口迁不走，爱咋办咋办！孙先生有点慌了，买了学区房，但是无法落户。夫妻俩想起了当时在办理资金存管时，当时因为是学区房就预留了房款的40%作为户口保证金。耍赖的卖家一看不迁户口就无法拿到房款40%的资金，立马和颜悦色的配合孙先生夫妻迁出了户口。
事后孙先生说：没想到当时因为方便才使用资金存管服务，现在不但让支付房款方便了，而且解决了卖方不配合迁出户口的难题，真是太好了！
案例9
购买央产房请注意！
2015年9月，严先生在通州看中了一套小户型，由于房屋朝向较好，又离地铁近，交通便利，严先生几乎是一眼就看中。“通州刚开始限购，还好我资质没问题，因为担心往后更加不好买，所以我决定迅速拿下这套房子。”严先生说。
虽然严先生知道这套房子是央产房，但是业主告诉他是可以办理上市的，加上严先生很怕通州的限购升级，所以很快就和业主签署了购房合同，同时办理了资金存管服务。结果意外发生了，业主张女士找不到原单位，无法办理上市审批单，导致该房屋不能过户。严先生震惊之余以违约为由，要求张女士赔偿并退回存管房款。由于无法完成过户，根据资金存管协议约定，严先生最终拿回了自己之前的存管资金。
央产房是二手房交易市场上一种特殊的房源。央产房是指中央在京单位已购公有住房。一般仅限党中央各部门、全国人大机关、全国政协、最高法等“中央在京单位”职工自住。
想要購买央产房需要注意：一定要确定房源经过了“央产上市审批”。没有上市的央产房是无法过户的。
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