基于VAR模型的房价与地价关系的实证研究
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作者: 杜建华
摘 要：中国房地产市场价格非理性攀升现象引发了关于高地价与高房价孰因孰果关系的争论。针对这一问题，对基于中国2000―2010年房价与地价的季度数据建立VAR模型，使用脉冲响应函数和方差分解技术进行实证分析，发现房价与地价间存在正向的相互影响，短期内房价冲击对地价的影响速度及程度均大于地价冲击的反作用。因此，短期内调整住房供应结构以达到房价维稳是关键，而长期只有增加土地供给，打消供求双方关于房价上涨的预期，才能最终使过高的房价与地价回归理性。
关键词：房价；地价；VAR模型
中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2012）07-0120-03
房价问题是关系经济增长、国家稳定与人民生活水平的重大问题。近年来，过高的房价已大大超出了普通居民的支付能力，房地产泡沫逐渐显现。为了遏制房价过快上涨，从2005年的国八条到2010年的新国十条，国家除了运用货币政策和财政政策等传统的宏观调控手段外，又先后采用了土地、金融、税收等多种方式加以调控。在经历了2010年“史上最严厉”的楼市调控政策之后，频频刷新的地王记录以及仍处高位的房价再一次引起人们的思考：究竟是房价推高了地价，还是高地价导致了高房价？
一、房价与地价关系研究文献综述
国内外学者关于房价与地价关系的研究主要分为三类：一是以“成本推进说”为基础认为地价决定房价。Peng和waehterl（1994）利用香港1965―1990年数据得出土地供给不足导致地价和房价上涨的结论。杨慎（2003）、包宗华（2004）认为由土地招拍挂带来的地价成本上升推动房价的飞涨。二是以“需求拉动说”为基础认为房价决定地价，认为由房价上涨产生的引致需求导致地价上涨。O’Sullivan（2002）认为地价是房价的结果而不是原因；刘润秋与蒋永穆（2005）认为地价是由当前房价及开发商对未来房价的预期决定的，房价决定于市场需求而不是成本；负小苏（2006）同样认为影响房价最重要的因素是房产市场的供求关系而非地价。三是“互为因果说”。近年来，国内多数学者通过实证研究认为根据长短期的不同，房价与地价之间存在较为复杂的因果关系。宋勃等（2009）认为短期内地价对房价没有影响，而房价是地价的原因；长期内房价和地价存在双向因果关系；王岳龙，张瑜（2010）指出无论是长期还是短期，房价都是地价的原因，而地价只是房价的长期granger原因。刘丽（2009）则认为长期内房价与地价互相影响、互为因果，短期内房价影响地价。
总的来说，大多数学者都是基于granger因果关系模型研究房价与地价之间的关系问题，且得出的结论存在显著差异。同时，由于中国房价涨势强劲，且近两年来房价调控政策频出，这使得大多数以2008年以前的数据为样本的研究对新形势下二者之间关系的解释力不足。因此，本文拟以2000―2010年季度数据为样本，通过建立VAR模型，综合运用脉冲响应函数和方差分解技术探寻房价与地价之间的关系，籍此对近年来中国房地产市场价格的非理性高涨现象进行分析。
二、实证研究
1.指标选取与数据处理。本研究分别选取房屋销售价格指数（HP）与土地交易价格指数（LP）作为研究房价与地价关系的指标，根据国家统计局各季度数据与月度数据资料，截取2000年第一季度至2010年第四季度的数据为样本整理所得。由于房屋销售价格指数与土地交易价格指数指标分别为同比和环比数据，无法直接进行比较，因此均转换为以1999年第一季度为基期的定基数据加以比较。
2.单位根检验。本文用ADF单位根检验的方法来对HP、LP样本数据的时间序列进行平稳性检验，检验结果（如下页表1所示）。
由单位根检验结果可知，HP与LP指标的ADF值均大于临界值，P值大于0.05，为非平稳的时间序列。其一阶差分△HP与△LP的ADF值均小于临界值，P值小于0.05，为平衡的时间序列，因此，HP、LP序列均具有一阶单整性，均服从I（1）过程。
3.协整检验。尽管HP、LP序列非平稳，但两序列为同阶单整序列，可进行协整检验。根据Johanson协整检验结果进行分析，可得出（见表2）：
迹统计量检验结果显示：迹统计量20.74大于临界值20.26，由此拒绝a=0的原假设； 迹统计量4.44临界值9.16，接受0 4.VAR建模。由于HP、LP序列存在协整关系，可构建相应的VAR模型。模型主要依据AIC准则，综合考虑AR根
R2=0.9810
5.脉冲响应模型。根据所建立的VAR（1）模型，分别给房价、地价一个正的标准差大小的冲击，得到关于房价和地价的脉冲响应函数图。在图1a至图1d中，横轴表示冲击作用的滞后期间数（单位：季度），纵轴表示房价或地价，实线表示脉冲响应函数，代表了房价或地价对于冲击的反应，虚线表示正负两倍标准差的偏离。
其中，图1a反映房价新息冲击引起其自身波动的脉冲响应函数。当本期给房价一个正冲击后，房价迅速涨至最高点，涨幅3.5%，之后小幅回落至第6期的2.8%左右，之后总体趋于稳定。长期来看，房价新息冲击对其自身的影响稳定在3%的水平，说明房价近年来存在自我推动的上涨趋势。上页图1b反映地价新息冲击引起房价波动的反应。对于地价的正冲击，房价有较明显的正向反应过程，从初期逐步上涨至8期以后达到稳定状态，影响达2%左右，这表明地价变动对房价的冲击影响具有长期性。
上页图1c反映房价冲击引起地价波动的脉冲响应函数。对于房价新息的正冲击，地价反应迅速且幅度较大，初期立即上涨2.8%，之后一直保持上涨趋势，稳定后其影响程度达5%，也就是说，房价新息冲击对地价的影响长期存在并平缓上升。上页图1d反映地价新息冲击引起其自身波动的脉冲响应函数。地价一个标准差的新息冲击立刻引起地价上涨，涨幅约5%，之后小幅回落至第7期趋于稳定，长期影响约保持在5%的水平。地价新息冲击对其自身波动的影响具有长期性。
整体来看，房价与地价对来自对方增量冲击的反应均为正向且作用时间持久，说明二者存在长期互动机制。而且由房价或地价上涨本身带来的惯性上涨现象仍长期存在；地价对房价变动冲击的反应要快于房价对地价变动冲击的反应，而且短期内房价变动对地价的影响程度大于地价变动对房价的影响程度。
6.方差分解。利用方差分解方法可分析房价与地价新息冲击对二者价格变动的贡献程度。从图2a房价的方差分解图可以看出：房价变动受其自身冲击的影响与滞后期长短高度相关，随滞后期延长而减弱，影响程度由初期的100%降至稳定期的70%；同时，房价变动受地价变动冲击的影响逐渐增强，地价变动冲击贡献度在20期时较稳定的达到30%左右。从图2b地价的方差分解图可以看出：地价变动受其自身冲击的影响与滞后期长短高度相关，随滞后期延长而减弱，影响程度由初期的80%降至稳定期的45%；而地价变动受房价变动冲击的影响逐渐增强，地价变动冲击贡献度在20期时较稳定的达到55%左右。约13期时房价、地价变动冲击对地价变动的贡献度相当，各占50%。
三、结论及政策建议
通过对基于房价和地价关系的VAR模型的分析，结合脉冲响应函数及方差分解技术可得出如下结论：房价与地价具有长期均衡关系；二者间的相互影响都是正向的，特别是短期内房价冲击对地价的影响速度及程度均大于地价冲击对房价的反作用。实证结果表明“需求拉动说”是当前特别是短期内解释高房价与高地价成因的主要依据，而房地产开发商所坚持的“成本推进说”并不具有对现实的解释力。这说明中国近十年来房价地价高涨的主要原因仍在于不平衡的房地产市场供求关系的影响：由对住房过度的刚性需求或投资投机需求导致房价上升，而房价一旦出现变动，开发商对未来房地产市场的预期也会随之改变，引起土地需求变化，从而通过引致需求拉动地价上涨；虽然长期中地价仍是房价的一个影响因素，但相比开发商的利润，其在房地产价格构成中所占比重并不大。另外，研究表明由房价或地价上涨本身带来的惯性上涨现象仍存在，这说明预期因素在房价、地价的决定方面也存在重要影响，而这种影响会形成自我推动的恶性循环使得价格形成持续上涨态势。
因此，要维持房地产价格的稳定，短期内可通过稳定住房供应来防止房价大起大落；长期内既应增加土地的稳定供给，又要加强住房改革，逐步打消供求双方对于房价上涨的预期，才能最终遏制房价的过度上涨。相应的政策建议：（1）从根本上讲，应增加土地供给满足刚性需求。其中完善土地储备制度、切实解决地方政府土地财政问题是关键；同时应改革目前的“招拍挂”制度为“招投标”制度，综合考虑土地价格和开发商的后期运作能力来决定中标者（王岳龙等，2010），缓解地价飚升的问题。（2）加强住宅建设，合理调整住房结构，缓解房地产市场的供求矛盾。一方面，应稳定中低价位普通商品住房供应；另一方面，在经济适用房、限价房、廉租房建设方面应增加政府支持力度，增加房源，切实保证低收入家庭的住房需求，扭转供不应求的紧张局势。（3）通过税收、信贷等宏观调控手段，合理引导住房供给与消费，抑制投资投机性购房需求；并加强房地产市场监管，严格房地产企业市场准入，依法查处哄抬房价、捂盘惜售以及炒地等扰乱市场秩序的行为。（4）打消房地产市场价格上涨的预期。应设置专门机构负责调查房地产开发成本、监测房价、公布房价信息等，提高房地产市场价格的透明度，从而通过稳定消费者的心理预期稳定房价。当然，相关调控政策还应保持连续性和稳定性，因为只有这样才能使消费者真正打消房价进一步上涨的预期，从而打破房价与地价自我推动与相互联动上涨的恶性循环方式，确保地价与房价的稳定，使房地产市场能够得以平稳健康地发展。
参考文献：
[1] 刘丽.房价与地价关系实证研究――基于中国1999―2008 年的经验证据[J].价格理论与实践，2009，(4).
[2] 王岳龙，张瑜.房价与地价之争的理性思考[J].财贸研究，2010，(2).
[责任编辑 吴明宇]
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