房屋租赁随天渐“热”

来源:用户上传      作者: 蔡志元

　　大学生毕业的租房需求催火了房屋租赁业务。从供求关系角度来说，租房需求的硬性增长、宏观调控、供给结构不平衡等因素导致租赁房屋供给量不足，加剧了供需矛盾。建立一个能够满足不同群体租房需求的廉租房体系，已迫在眉睫。
　　
　　大学生毕业的时候，也是房屋租赁市场全线升温的时候。“学校就要封楼赶人了，我们宿舍的都忙着找房子呢！”北京工业大学毕业生小王说。类似的情况也出现在上海、南京等城市，上海“我爱我家”近一周统计显示，大学生进店咨询、求租人数明显增加，比前段时间的需求量增长30%左右。对此，北京顺驰不动产网络公司市场研究部门的吴琼说，从6月底到9月底，北京的房地产租赁业务将迎来一个季节性高峰期。
　　
　　需求因素催火租赁业务
　　从目前情况看，房屋租赁业务升温的主要原因是季节性因素起了主导作用。每年7月份，大学生都要离校择业，租房成了他们在城市中主要的落脚方式。以北京为例，今年北京地区高等学校及研究生培养单位共有毕业生19.3万人。除去北京生源进京指标外，还有大量虽无进京指标但仍留在北京就业的大学毕业生。同时，还有利用假期来北京实习的、进入考研辅导班上课的外地大学生。来自中大恒基的统计显示，目前大学生租房已经占到整个租赁市场成交量的20％到30％左右，这两股“热潮”使得北京的房屋租赁市场趁势火爆起来。
　　据“链家地产”统计数字显示，6月上旬北京市的租赁客户登记量环比增长了19.2%，受此带动，6月上旬的租赁成交量环比增长了11.4%。记者在顺驰公司劲松店遇到了一位租房的毕业生，他介绍说，现在找到合适的房子很难，他还要帮助舍友找房子，已经登记了3天，今天才约来看房子。至于能不能租成功，还得看完房子再说。
　　“链家地产”的分析报告也认为，北京作为经济发展的中心，发展机遇较多，每年都吸引了不少的外地毕业生前来就业，直接带动了6月份的租赁市场，而2007年由于北京的奥运的预热效应，使得更多的毕业生将发展的目光投向北京，因此6月份租赁市场承接了大部分的此类需求。
　　
　　买房者“挤”成租房者
　　除了季节性因素外，买房者变为租房者也是提升房屋租赁业务热度的重要原因。能够享受廉租房的市民毕竟只是少数，大多数人还是要咬着牙买房子，现在高房价使很多贷款买房者沦为房奴，随着房价不断攀升的大趋势，有些人决定要解放自己，他们一咬牙，干脆不买房了，长期租房住，把腾出来的钱用来投资或者炒股，这种做法看起来也是一种理智的选择。
　　买房者变为租房者的一个短期因素就是政府的宏观调控。2007年5月份，央行再次加息，使个人住房公积金贷款和商业性住房按揭贷款的利息支出会有所增加，这样的宏观措施对房地产新房和二手房买卖起到了一定的抑制作用。虽然这样的调控措施对打击房地产投机行为有制约作用，但也打击了有正常需求的购房者的购房预期。顺驰房地产的吴琼说：“每次宏观调控都会使房屋买卖进入一个‘冷冻期’，之后才是‘回暖期’，有买房预期的人，受调控影响，这些人会将买房变为租房。”5月底，在北京举办的“2007年首届二手房展会”正值加息调控措施出台的时候。展会上，有21%的消费者表示受加息影响要暂缓买房；12%的消费者表示不确定，增大了持币观望者的比例。而这些人买不到房，势必会被挤成“租房族”。
　　买房者变为租房者的另一个原因就是高企不下的房价。万科的王石说房地产的泡沫2到3年内就可能破裂。且不说他这句话是否会应验，但至少可以肯定的是这位地产大亨毫无掩饰地指出，当前的房地产是存在泡沫的。以北京为例，北京房价多个月位列城市房价涨幅前三甲，万元以下的新开楼盘在五环以内已经难觅踪迹。5月份，北京房价涨幅又越过了10%的警戒线，这样的增长速度，让很多有真正需求的购房者不得不望而却步。来京近7年的马先生，2006年底就打算买房，在他寻找合适楼盘的半年时间里，房价一涨再涨，如今他只得放弃这个念头，打算等等看。像马先生这样的行为，就是由于心理价位和楼盘的实际价位之间还存在一定距离，因此，在没有符合其需求的产品供应前，这一类购房者新一轮的持币观望期即将到来，租房居住成了他们唯一的选择。这些情况无疑加重了城市租房者的比例。
　　
　　房源吃紧供给结构存“猫腻”
　　租房者数量不断增加，如果市场能够实现充分的租房供给，才能实现供需平衡。但事实恰恰相反，“北京的租赁房屋供给一直存在着很大的缺口。”顺驰的吴琼介绍说，“平时一个有租房需求的人，我们一般能在一个礼拜找到与之匹配的房源，如今到了租赁高峰期，5个人租房，只有1-2个人才能找到匹配的房源。”
　　如果说这种情况也可以理解，那么原因就是房产租赁资源成了稀缺资源，问题的根源就集中在了供给环节，这个环节中有人挖了房屋供给的墙角。北京市房地产业协会就曾发布报告称：“大量闲置房屋掌握在少数富人手中，导致了住房分配不公，客观上造成了北京房屋供给紧张，房价上涨。”该报告显示，北京的住房在总量上并不短缺，甚至是潜在过剩。造成目前住房紧张的主要原因在于，少数人拥有多套住房。由此可以发现，房产的投资需求掩盖了房产的自住型需求，囤货炒家的投机行为，不仅影响了自住型房屋的供给，也影响了租赁房源的供给。
　　而囤积在他们手中的房产又当做何用呢？国家统计局2006年10月末的统计显示，全国商品房空置面积1.12亿平方米，空置率已达到26%，大大超过国际公认的10%的警戒线。顺驰公司的吴琼说：“北京的房屋空置率很高，其中多以高端公寓和商住两用的公寓为主。这类出租房源的供明显大于求，虽然普通住宅的租赁房源紧缺，但是，这些公寓的房屋持有人宁可空着房子也不会将房子低价出租出去。”
　　由此可见，租赁房屋的供给结构存在了很大的问题。满足普通居住的房屋供给明显不足，高端公寓宁可闲置也不会低价出租。对于北京的大部分流动人口而言，他们恰恰需要的却是廉价租住的房屋。此外，如果房屋租赁的供需矛盾得不到缓解，对中介行业的危害也是很大的。
　　
　　除了住房体系更需租房体系
　　以上从需求和供给两方面展示了北京房屋租赁市场的现状，透过现象可以发现，房屋租赁市场的矛盾如果不得到及时解决，将是一个严峻的社会问题。因为租赁房屋供给结构的问题，一部分低收入的流动人口只能租住居住条件差、相对便宜的住房，甚至是地下室。记者走访了北京光明楼附近的一个出租地下室，这里的老板介绍说这里本是防空洞，经过审批和改造就出租了。地下室位于底下四层，唯一可进入的狭窄楼梯在迎面过人时，只能侧身才能通过。下到四层时明显感觉到一股寒气，这里的财务人员和记者说：“我每天晚上都要出去走走，时间长了受不了。”这里有四通八达的走廊，初进的人感觉像进了地下迷宫，记者在寻找“紧急出口”的时候，只发现了一个标志，往出口里看去，却是漆黑一片。这里的租住者可以随意用电器做饭吃，但灭火器等设备却很难找到。就是这样的居住环境，老板还说自己的生意不错，“如果你看的房今天不租，明天来可能就没有了。”
　　这样的现实，给政府提出了严峻的挑战，我们不应该回避这样的问题，而应主动地去解决它。解决问题的出路就在于解决供给结构，谁能够解决这个问题呢？首先不能指望开发商，因为“90平方米以下户型需占70%”政策的实施情况很不理想。即便是开发商开发了这样的房子，也不能解决租赁市场上的供给结构矛盾。因为，这样的房子本身在市场上就供不应求，而且买者多以自住型为主，谁会拿来出租呢？除了开发商就剩下政府可以指望了。政府在解决这个问题的时候，应该像建立经济适用房体系一样，建立一套针对流动人口的廉价租房体系。目前可以借鉴的经验就是城市廉租房制度，但是，当前的廉租房制度规定房屋只租不售，出租的对象是城镇居民中最低收入者。这样的硬性指标把大部分城市流动人口排除在外。所以，解决城市流动人口租房难的问题，就要扩大廉租房受惠群体的范围，加大廉租房供给，这样才能缓解流动人口租房难的难题，缓和社会矛盾，并有利于建设和谐的城市租房体系，实现城市的和谐发展。

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