房地产企业成本有效控制的财务管理途径探究
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作者: 蒋松伶
［摘 要］针对房地产企业目前的困境,不仅需要拓展企业自身的外源性融资渠道,更需要在优化企业财务管理方面下工夫。具体而言,财务管理应通过对资金使用的全面监管,来对企业成本进行有效控制。只有这样,才能使房地产企业在目前的宏观经济环境下实现可持续发展。面对企业社会效益的内在要求,财务管理在资金的配置方面应具有弹性。
［关键词］房地产企业；成本；财务管理
［中图分类号］F275 ［文献标识码］A ［文章编号］1005-6432（2011）48-0089-01
伴随着国家对房地产市场宏观调控的不断深化,房地产企业普遍面临着资金需求困境。针对改善困境的目标,不仅需要拓展企业自身的外源性融资渠道,更需要在优化企业财务管理方面下工夫。具体而言,房地产企业财务管理,应通过对资金使用的全面监管来对企业成本进行有效控制。在此基础上,充分履行财务部门作为企业成本中心的职能。
考察诸多房地产企业的财务管理工作发现,其大都还未形成对资金全面监管的合理机制。受到企业“工程项目导向”以及财务管理人员自身素质的影响,往往存在着“重项目轻预算”的问题。不难理解,房地产企业财务管理的有效实施,关键就在于对资金预算的配置绩效。
综上所述,本文将在阐述房地产企业的成本构成,以及成本控制内在要求之后,着重讨论企业财务管理的有效开展。
1 房地产企业面临的成本构成
在经济学意义的成本范畴内,来考察房地产企业的成本构成,可归类为：显性成本、隐性成本。由此,以下将围绕两类成本展开阐述。
1.1 房地产企业所面临的显性成本
显性成本可近似归属于会计成本范畴。由房地产企业的经营内容决定,其所内在的显性成本主要包括以下部分：
（1）人工成本。不可否认,房地产业属于劳动密集型产业,从而,房地产企业在成本构成中,大量体现为人工成本。如,诸多非正式员工在从事搬运、翻沙等体力劳动,他们的劳动报酬往往一天一结。人工成本属于房地产企业的刚性费用支出,随着国家最低工资水平的逐步提升,企业人工成本的总量也将显著提高。
（2）设备购置成本。房地产企业无论是展开市场竞争,还是资质认证,都须不断购置某些大型设备。由于这些大型设备一般处于寡头市场结构,CR4的比重可能达到60%以上,因此,设备的价格也较高昂。这样一来,必然使房地产企业的资金使用面临压力。
（3）资金使用成本。房地产企业在生产经营过程中,大量需要外源性资金供给。在此背景下,企业向商业银行寻求借款必将面临较高的资金利息率。同时,配合国家对房地产市场的宏观调控举措,因商业银行针对房地产企业的借贷行为,也推高了企业的资金使用成本。
1.2 房地产企业所面临的隐性成本
房地产企业在成本管理中,一般忽略了对隐性成本的控制。这一缺失,必然弱化企业成本管理的有效性。由此,本文将在沉淀成本、机会成本等两个方面,考察该隐性成本的构成。
（1）沉淀成本。房地产企业沉淀成本的产生,主要来源于大型设备的购置。大型设备具有资产专用性高的技术特征,正因如此,企业若转变生产经营方式,则难以将资产专用性高的设备用于其他途径。最终,必然产生沉淀成本。
（2）机会成本。房地产企业的机会成本,主要存在于对资金的使用中。不难理解,房地产企业在选定项目后,伴随着资金的大量投入,最终能否顺利实现G｀的复归,将直接取决于项目选择的优越程度。从而,作为稀缺资源的资金必然存在使用上的机会成本。
2 房地产企业成本控制的内在要求
在经济学范畴下考察成本的构成,自然引入了隐性成本概念。不难看出,唯有同时对隐性成本展开管理,才能通过成本控制的倒逼机制,实现房地产企业生产经营的不断优化。其内在要求应满足以下两个方面：
2.1 经济效益的内在要求
房地产企业作为市场微观经济主体,必然存在自身的经济效益目标。经济效益目标的实现,是该企业存在的内在规定性,也是满足社会效益目标的前提。
在此背景下,房地产企业应通过生产、管理等领域,充分展开对成本的管理工作。其中,关键在于对隐性成本的控制与管理,该管理内容主要在于：对设备购置与项目选择的合理化确定。
2.2 社会效益的内在要求
“社会效益”体现为,房地产企业功能的外部性特征。房地产企业满足社会效益目标,不仅符合住房关乎民生大事的时代背景,也能通过良好舆论的释放建立起企业的品牌优势。因此,企业在成本控制上应有的放矢,必须避免诸如“劣质廉租房”事件的发生。
3 房地产企业成本有效控制的财务管理途径
3.1 建立全过程的资金管控机制
建立全过程的资金管控机制,便是通过制定一系列的规则,优化企业资本循环的效率与效益。具体而言：根据房地产企业近期的项目规模,决定相应的原料使用量。然后,财务主管部门根据原料的市场价格,测算出所需资金的数额。同时,由于施工部门具备原料需求数量的具体知识,因此,财务主管部门与施工部门须建立起协商机制,来弹性化地开展资金拨付与管理。
3.2 建立资金使用效益的评价机制
房地产企业财务主管部门建立资金使用效益的评价机制,目的在于减少资金使用中的机会主义行为。关于评价机制的设计,应着重在于事前分析与事中的权变管理。因此,有关计算资金贴现的公式、模型,都可以作为事前分析的工具。资金使用中的权变管理,则在于针对企业经营过程中的风险概率值,适应性的进行资金配置。
3.3 建立与企业各职能部门的信息沟通机制
房地产企业财务部门终究体现为服务部门的角色,它唯有协助企业业务部门创造利润,才能真正有效地完成自己的职能。为此,须建立其与各职能的沟通机制,通过“项目制”来具体商讨财务管理目标。
综上所述,房地产企业成本的有效控制,不仅需要从技术层面展开对显性与隐性成本的约束；更需要企业财务管理部门,从资金的配置层面建立起约束机制。只有这样,才能使房地产企业在目前的宏观经济环境下实现可持续发展。当然,面对企业社会效益的内在要求,财务管理在资金的配置方面应具有弹性。
参考文献：
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