二手房信息不对称问题研究
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作者: 田霞 程辰
［摘 要］我国二手房交易过程中信息不对称问题严重影响了房地产市场健康积极地发展。基于此，本文在分析二手房交易过程中信息不对称原因及其所带来的负面影响基础上，提出了三种解决方法来有效促进二手房市场的健康发展。
［关键词］二手房;信息不对称;解决方法
［中图分类号］F293.3 ［文献标识码］A ［文章编号］1005-6432（2011）36-0087-02
房地产市场是一个很明显的信息不对称市场,由于信息不对称而给房地产市场带来的资源浪费,供求关系扭曲等不利影响已经严重影响了我国房地产市场正常有序的发展,因此改善房地产市场信息不对称状况,加强市场信息透明度势在必行。
1 信息不对称对二手房市场的影响
1.1 信息不对称的界定
信息不对称就是交易双方所拥有的信息量是不同的,对方无法掌握所需交易的所有信息,这就使得在交易过程中买卖双方对房产质量、产权性质等内在属性所拥有的信息了解不够全面,从而产生一系列纠纷。
1.2 二手房信息不对称的形成原因
(1) 卖主比买主拥有更多的私人信息
二手房的卖主一般都是使用过该房一段时间的拥有者,在使用过程中对房屋的质量、缺陷、区位特点等都有一定的认识,而二手房的买主对二手房的认识一般都是通过简捷渠道认识,特别是通过与卖主的交流对所要购买房屋有了初步的了解,其自身对房屋使用的体会几乎是零。二手房买卖双方对商品信息认识渠道的差别,导致双方对二手房信息拥有量的差别。在市场机制作用下,买卖双方追求自身利益最大化,卖主有隐藏房屋缺陷的激励,从而获得更高的交易价格,而买主有压低交易价格的激励,以补偿二手房可能产生的未知损失。而二手房交易多为一次性博弈,因此存在着欺骗的激励,道德风险无法通过市场本身得以减弱。
（2）卖方比买方拥有更多的隐蔽信息
一般而言,处在卖方的房地产开发商和销售代理商掌握着房地产商品的大量实质性信息,既包括地理位置、地形、户型 、面积、交通情况等在内的公开信息,也包括房地产商品的成本、质量、赢利能力、增值潜力、售后服务及物业管理等在内的隐蔽信息,这些信息可以基本确定该房地产商品的综合品质以及它在市场上的状况。而处在买方地位的消费者拥有的信息只包含一定量的公开信息,这些信息的价值在于让消费者明确自己的消费地位,确定目标产品范围,对产品本身的影响较小。显然,在房地产市场上,买方处于信息劣势地位,卖方处于信息优势地位。房地产开发商和销售代理商为了自身的利益,会尽可能地充分利用自身的信息优势,他们的市场行为可能会使消费者的正当利益受到极大的损害。
1.3 信息不对称对二手房市场的影响
（1）代理市场的混乱
在房地产交易市场上,处于代理人地位的开发商和销售代理商完全掌握了商品房信息和市场信息。一方面他们可以利用报纸、电视和电台等公众媒体发布广告和一些诱导性信息,如户型走向、居住潮流,从而达到炒作和误导的目的；另一方面,由于我国房地产市场上期房交易仍然占据较大比例,消费者在进行此类交易时看到的仅仅是渲染图、三维模型和样板房,不能看到真实的商品房本身,因此代理方可以利用电脑和其他手段制作出不存在的景观和设施,粉饰房地产项目建成后的环境。这些虚假信息明显会影响到消费者的立场,给消费者以错觉并诱使他们以偏高的价格购买名不符实的商品房。据有关资料显示,在房地产交易行为完成之后,有七成以上的购房者会发现这样或那样的问题,问题牵涉到从房屋质量、小区环境到物业管理的方方面面,房地产投诉和纠纷也因此成为近年来我国消费者投诉的持续热点。
（2）房产中介的投机
信息的不对称导致消费者不能观测到房产中介的实际行为,从而带来了房产中介的道德风险问题。房产中介从事道德风险行为可以增加其预期效用,且预期效用越大,从事道德风险行为的动机越强烈,产生道德风险问题也就越严重。在房产中介市场中,如果一个中介从事违规行为而没有被及时发现,则会极大地增强其侥幸心理而继续从事违规行为,并且会被其他中介所效仿,从而使整个中介市场充斥投机行为,严重危害中介市场的健康发展。
（3）潜在危害的滋生
由于房地产市场中存在着质量、成本信息的严重不对称,一方面,购房者很有可能因此而为普通的、甚至低质量的商品房支付很高的价格,而代理商则会从中牟取超正常水平的高额利润；另一方面,甚至还有可能出现整个房地产市场的商品房质量由优走向劣。这两种危害性,政府、开发商和广大购房者们都是不愿意看到的,但是由于质量、成本信息的不对称使得这种趋势成为可能,并且这种现象已经在局部地区的房地产市场中显现。而且,我们还可以看到,在房地产市场信息不对称的情况下,商品房的质量将严重依赖于价格,这跟传统经济学中所讲的商品的价格取决于质量是相悖的。
2 二手房信息不对称问题的对策
2.1 政府加大规制力度,加强监督机制建设
政府作为宏观经济的把握者,首先应该建立完善的法规制度,这是保证经济正常运行的前提条件。虽然我国房地产市场发展的历史比较短,但速度很快,现有的房地产市场的法律法规始终跟不上市场发展的需要,这也是导致目前很多房地产交易纠纷无法解决的原因之一,所以加快相关立法步伐是首先应该考虑的。此外,相应的监督、监管机制也必不可少。监管机制的缺乏是房地产市场信息透明度不高的成因之一,完善的监管机制可以保障法律法规的实施和执行,保证市场运行的透明和公正。
政府如何通过完善法律法规的建设,完善监督机制等措施确实降低信息不对称对房地产市场效率的影响是当务之急。借鉴发达国家经验，一个成熟的房地产市场需要一个信息流通顺畅的交易平台。网上公示楼盘信息，使市民以最低的成本获得了足够的买房信息。网上售房的推出，正一步步改变房地产市场信息不对称的状况。买方事先可通过廉价的搜寻和更广泛的信息渠道减少信息不对称,事后也可通过网络方便地与其他业主进行实时交流，了解各方面情况,从而减少信息不对称。但政府如何有力规范商品房网上交易系统,如何督促开发商真实、及时披露房地产信息有待长期研究。
2.2 开发商树立诚信意识,加强沟通能力
首先,开发商应该具有长远的发展眼光,树立诚信意识,真诚地向购房者提供完整、真实的产品信息,保证性价比最高。其次,开发商要善于沟通。沟通的过程实际上就是消除信息不对称的过程。2011年以来全国房地产市场普遍出现低迷,开发商要想尽快走出困境,就要努力增加自身的信息含量,最大限度地获得消费信息,仔细研究消费者偏好,并以最快的速度生产或销售消费者满意的产品。再次,开发商可以采用创名牌的方式,通过信号显示的方法向市场和购房者传递正面的信息,来表明自己的房屋质量一流。比如开发商可以向购房者提供一系列的质量保证、售后服务,一次交款88折等向他们发送优质产品优质服务的质量信号。
2.3 培育发达、完善的房地产中介行业
我国现在的中介一般是双向代理,双向代理最大的缺点就是利益纠缠不清,纠纷不断。在美国,一般情况下,房地产中介公司只代表买卖双方中的一方,即代表卖方或者代表买方。由于独家销售权保障了中介经纪人的利益,所以中介公司的经纪人一旦按照法律程序被认定是客户的委托人,就对客户有一种高度的责任,所以在房屋买卖中,中介公司的经纪人会尽他们最大的努力,向客户披露所有的信息。而且通过独家销售权制度的建立,不仅可以避免买卖双方抛弃中介私下接触等损害中介利益的行为,而且可以加强中介的责任感从而减少交易中的信息不对称。中介机构的优胜劣汰也会促使市场信息不对称的改善。
3 结 论
按照国家规划，到2020年我国的城市化程度将达到60%，届时将有2.6亿到3亿的农民变成城市居民，为此要提供的住房面积将是一个天文数字，因此只有改善房地产业尤其是二手房的信息不对称才能从根本上保证广大人民的利益。
［作者简介］田霞(1974―),女,山西财经大学副教授,主要研究方向：工程管理。
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