金融风暴背景下广州市房地产市场分析
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作者: 黄睿
［摘 要］美国由房地产业引发次贷危机,进而转化为全球金融风暴。房地产是关系国计民生的重要支柱产业,为减轻金融风暴的负面影响,保证我国国民经济平稳快速的发展,本文选取广州市的房地产市场作为分析对象,分析我国房地产市场在金融风暴背景下的变化及其原因,得出房地产FDI、汇率、居民收入、出口等对房地产业的影响途径,并针对这些影响提出相应的政策建议。
［关键词］广州市；房地产业；金融风暴
［中图分类号］F293.35 ［文献标识码］A ［文章编号］1005-6432（2010）48-0008-04
1 前 言
我国在美国次贷危机及后来的全球金融危机的影响下,出口和FDI方面出现了明显的负面变化。房地产业在我国经济发展过程中有着举足轻重的地位,而广州作为全国经济发展的一个典型代表,其房地产业的变化及其采取的政策对各地的房地产市场的管理都有一定的借鉴作用。因此,本文选取广州市房地产市场作为分析对象,选取广州市的宏观经济数据和房地产业的相关行业数据进行分析,旨在从房地产变化的内因和外因两方面来分析这次金融风暴给我国的房地产业带来的影响,得出这种影响和变化的大小及其方向,以及出现这种影响的原因和我们应该采取的对策。
2 文献综述
彭红艳(2009)认为中美之间的贸易主要集中在服装、鞋类等劳动密集型产品,收入弹性较小,在金融风暴下美国居民对这些商品的需求可能不降反升,同时美国经济放缓会增加业务外包的可能,有利于我国增加对世界其他地区的出口,但是金融风暴会使中美贸易中的非经济因素干扰增加,人民币升值压力加大,贸易环境可能会恶化。
黄润中(2007)认为从产品结构与国际竞争力看我国具有绝对比较优势的低端产品出口弹性受出口对象国经济环境恶化的影响不大,中国所保持的巨额贸易顺差使人民币仍具有很强的升值潜力,我国实行相对严格的资本管制政策也使国内经济受国际金融事件的影响大为减弱,但国际短期融资市场中仍然存在大量不确定因素会对我国的FDI有负面影响。
3 数据分析
3.1 广州市社会宏观经济数据
宏观经济数据选取的是广州市的地区生产总值及其增长率、三大产业的增加值比重、全社会固定资产投资和城镇居民可支配收入。
2007年第3季度地区生产总值为4996.96亿元,比2006年同期增长14.5%,其中第一产业增加值比重为2.41%,第二产业增加值比重为40.65%,第三产业增加值比重为56.94%；第4季度地区生产总值为7050.78亿元,比2006年同期增长14.5%,其中第一产业增加值比重为2.3%,第二产业增加值比重为39.9%,第三产业增加值比重为57.8%。2008年第1季度地区生产总值为1746.64亿元,比2007年同期增长11.1%,第一产业增加值比重为2%,第二产业增加值比重为37.5%,第三产业增加值比重为60.5%；2008年第2季度地区生产总值累计为3733.53亿元,比2007年同期增长11.9%,其中第一产业增加值比重为1.93%,第二产业增加值比重为39.72%,第三产业增加值比重为58.35%;2008年第3季度地区生产总值累计为5921.66亿元,比上一季度增长12.1%,其中第一产业增加值比重为1.96%,第二产业增加值比重为39.89%,第三产业增加值比重为58.15%,2008年第4季度地区生产总值为8215.82亿元,比上年同期增长12.3%,其中第一产业增加值比重为2.04%,第二产业增加值比重为38.94%,第三产业增加值比重为59.02%。2009年第1季度地区生产总值为1837.88亿元,比2008年同期增长8%,其中第一产业增加值比重为1.99%,第二产业增加值比重为35.52%,第三产业增加值比重为62.49%。
全社会固定资产投资2007年第3季度累计达11038212万元,比2007年同期增长8.8%。第4季度累计达18633437万元,比2007年同期增长9.8%,2008年第1季度全社会固定资产投资为3169347万元,比2007年同期增长10.7%;第2季度累计达7542205万元,比2007年同期增长13%;第3季度达12378996万元,比2007年同期增长12.1%;第4季度达21045635万元,比2007年同期增长12.9%。2009年第1季度全社会固定资产投资达3769589万元,比2008年同期增长18.9%。
城镇居民人均可支配收入2007年第3季度累计达16788.65元,比2006年同期增长11%;第4季度达22469.22元,比2006年同期增长13.2%。2008年1季度城镇居民人均可支配收入达7361.07元,比2007年同期增长5.8%;第2季度累计达13213.7元,比2007年同期增长10.2%。第3季度达19229.19元,比2007年同期增长12.3%。第4季度累计达25316.72元,比2007年同期增长12.7%。2009年第1季度达8109.29元,比2008年同期增长10.2%。
3.2 房地产基础数据分析
2007年第3季度,广州市房地产开发投资额累计达到4328495万元,比2006年同期增长28.6%。第4季度累计达到7038031万元,比2006年同期增长26.4%。2008年第1季度房地产开发投资额达1372234万元,比2007年同期增长23.9%;第2季度累计达3191215万元,比2007年同期增长19.7%;第3季度达5171575万元,比2007年同期增长19.5%;第4季度达7624286万元,比2007年同期增长8.3%。2009年第1季度达1250749万元,比2008年同期增长-8.9%,近期首次出现负增长。
从2007年第3季度开始房地产投资占固定资产投资和地区生产总值的比重保持了增长的态势,但是在2008年第4季度后两个数据都出现了较明显的下降。如表1所示。
从2007年7月美国爆发次贷危机以来,为考察广州经济受其影响的程度,取CPI、出口总值累计数和与2006年同期相比增长率以及进出口差额的数据来衡量。由于房地产投资中住宅性住房投资占绝大多数,因此本文取房屋价格指数来衡量广州市房地产业所受影响。数据如表2所示。
从居民消费价格指数和房屋价格指数的关系图,房屋价格不计入居民消费价格指数,发现这两个数据基本保持了一致的发展态势,从2008年8月开始都出现了下降的趋势。
从表2中发现衡量国外对广州经济影响的重要参数：出口总值、出口比上年同期增长率和进出口差额都出现了负面变化。出口比上年同期增长率除了2007年7月和2008年1月达到20%以上外,大都保持在十位数左右的增长速度,到2009年甚至连续出现了负增长,这在以往都是极少出现的现象,而进出口差额除了在2007年7月~12月保持了较明显的增长外,到2008年也开始出现了急剧下跌的态势,甚至出现负数,2008年11月出现了井喷的增长后又出现了连续下降的趋势。
由于数据可得性的限制,本文对于房地产资金来源基础数据取广东省2007年第1季度与2008年第1季度的数据作对比,以此作为广州市房地产资金来源基础数据的参考。
从表3中可以发现2008年第1季度房地产资金来源较2007年第1季度有较快增长,其中,国内贷款和自筹资金的增长速度明显,其他资金来源也占较大份额,但是与此对比的是外资所占比重出现了下降,其下降幅度达到了47.34%。
4 原 因
从上文的数据分析中发现衡量宏观经济状况的数据都呈现出良好的发展态势,地区生产总值和居民可支配收入都保持了较平稳的增长趋势,这说明广州经济没有受到美国次贷危机及其后的金融风暴的太大影响。
社会固定资产投资与其他数据不同的是,在2007年第3季度到2009年第1季度这段时间,保持了绝对增长的态势,尤其是在2009年第1季度,社会固定资产投资增长幅度较之以前更加明显,并且固定资产占GDP的比重除了2008年第1季度外都保持在20%以上。这一方面说明了社会固定资产投资,尤其是国内投资对熨平经济波动,保持社会经济平稳快速发展起到了重要的作用,另一方面说明了社会固定资产投资的增加是广州市应对美国次贷危机及其带来的金融风暴的负面影响的措施。
广州市2007年第3季度―2009年第1季度这段时间,房地产投资占固定资产投资比重保持的增长势头直至2008年3季度才出现了逆转,这一方面是由于美国次贷危机及其带来的金融风暴影响的滞后性;另一方面也是由于房地产投资是长期投资行为,因此房地产投资决策的变化也具有一定的时滞。我国在美国发生次贷危机后加强了房地产行业的监管,2007年9月央行和银监会发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》,要求严格住房消费贷款管理,对已利用贷款购买住房对又申请购买第二套(含)以上住房的,首付比例不得低于40%,贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以下的,贷款首付比例不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的,贷款首付比例不得低于30%。这个政策是在美国次贷危机爆发后出台的。美国次贷危机引起我国房地产市场外资抽逃的现象,对我国房地产市场更是雪上加霜，这也直接导致了在2008年第3季度开始的房地产投资占固定资产投资比重的逆转。
从居民消费价格指数和房屋价格指数的关系图可以看出,居民消费价格指数和房屋价格指数成基本同方向的变动,由于房屋价格指数不计入居民消费价格指数,所以两者的同方向变动可以解读为CPI对房屋价格的影响是同方向的。
从上面的图表还可以发现,广州市的房地产投资占地区生产总值的比重虽然有波动,但是都保持在30%以上,在美国次贷危机以及之后的金融危机爆发后,广州市的房地产市场仍旧保持着较高的投资比例,其中一个很重要的原因是国外资金占广州房地产市场的资金比重有限,在大量投放的国外资金出现抽逃时,广州的房地产市场能仍旧保持一个较健康的状况。根据2008年度广东省房地产市场的分析报告中外资的比例就可以大致看出广州市房地产中外资所占的比例大小,根据这一分析报告,2007年第1季度外资占广东省房地产投资的3.5%,到2008年第1季度外资占广东省房地产投资的1.47%,下降了2.03个百分点,所占比例非常小,但是国内贷款和自筹经费却出现了都接近50%的增长速度,这不仅减轻了外资抽逃的影响,而且使本地区的房地产市场抵抗国际风险的能力大大增强。
5 对 策
第一,针对广州市房地产市场在美国次贷危机和随之而来的金融风暴带来的影响下的表现,我们可以做出一些应对措施。为保证经济的平稳快速健康的发展,增强抵御外部风险的能力,应加大国内对固定资产的投资,扩大就业面,缓解由于房地产市场受冲击而带来的严重的失业问题,同时保证地区生产总值的增长,创造良好稳定的经济环境。
第二,政府要利用好财政政策和货币政策这两个工具,由于政策的滞后性特征,在采取政策时努力做到预见性,在控制房地产泡沫时要严格地控制泡沫破裂后可能产生的经济萎缩、就业减少、房价过度下跌、居民收入下降等负面影响。如《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》是为了控制当时房地产的泡沫,但是当时美国已出现次贷危机,并且金融风暴的趋势已形成,广州市房价在之后出现了明显的下降,导致建筑、钢铁、水泥等行业的负面变化,因此我国又接连出台了一系列刺激房地产市场的措施：央行在2008年9月~12月,连续5次降息；财政部下调契税税率,居民首次购买普通自住房和改善型普通住房提供的贷款利率下限调整到贷款基准利率的0.7倍,最低首付款比例调整到20%,还调整了个人住房公积金贷款利率,同时允许地方政府制定鼓励住房消费的收费减免政策。这些措施在广州市的房地产市场上得到了一定的收效。
第三,政府应加大对国际游资的监管和完善人民币汇率的形成机制。国际游资主要是由于人民币升值预期所引起,当前人民币升值的外部压力既来自外界政治力量,也包括国际游资的压力,在这种情况下,无论人民币升值或者贬值,都可能引发过度反应,造成人民币的过度升值或者贬值,而这种过度会给经济带来严重的影响,因此我国政府和金融监管部门应当进一步完善人民币汇率的形成机制,使人民币升值保持一种合理的增长方式。若不加以控制,一旦外部环境变化,这些国际游资就会立即抽逃,加大房地产市场的投资风险。
第四,保障社会的就业水平和人民的收入水平的平稳增长,创造有效需求。根据2008年第1季度广东省房地产市场分析报告可以看出,2007年广东省第1季度的市场消化系数是1.7404,到2008年第1季度增加了0.9442,达到2.6849,可以看出包括广州市在内的房地产市场在这一时期市场销售情况良好,房地产市场活跃,消化能力增强,这一方面是政策刺激房地产消费的原因,另一方面是人民的收入水平在平稳的增长,增加了房地产的有效需求。
参考文献：
［1］ 李定安，周建波.成本和需求的变动对商品房价格影响分析［J］.价格月刊,2007(11).
［2］ 广东省房协市场分析课题组.2008年1季度广东房地产市场分析报告［R］.广东省房协,2008.
［3］ 黄浩波.房地产经济泡沫与对策简论［J］.商场现代化,2008(1).
［4］李木祥.中国房地产泡沫研究［M］.北京：中国金融出版社,2007.
［5］吴德进，李国柱.房地产泡沫理论、预警与治理［M］.北京：社会科学文献出版社,2007.
［作者简介］黄睿(1984―),女,广西人,暨南大学经济学院硕士研究生,研究方向：投资经济。
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